西安市物业管理条例

（1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准 根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》第一次修正 根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》第二次修正 2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议第一次修订通过 2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准 2016年10月25日西安市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议第二次修订通过 2016年11月24日陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准 根据2020年10月21日西安市第十六届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过 2020年11月26日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《西安市人民代表大会常务委员会关于修改〈西安市保护消费者合法权益条例〉等65部地方性法规的决定》第三次修正 根据2024年4月26日西安市第十七届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 2024年5月30日陕西省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《西安市人民代表大会常务委员会关于修改〈西安市水环境保护条例〉等九部地方性法规的决定》第四次修正）

第一章总则

区县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。

开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。

发改、资源规划、城管、市场监管、公安、水行政、生态环境、民政、人防等相关部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府在区县物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

物业服务第三方评估机构应当依照法律法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节业主大会

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在三十日内书面告知物业所在地的区县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，报送筹备首次业主大会会议所需资料，并在物业管理区域内公告。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起六十日内，组织成立业主大会筹备组。

建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，物业管理区域内二十名以上业主可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会提出成立业主大会的申请，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在三十日内予以核实，符合条件的，组织成立业主大会筹备组。

（一）业主名册；

（二）物业管理区域划分证明；

（三）房屋及建筑面积清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备的交接资料；

（六）物业服务用房配置资料；

（七）成立业主大会必需的其他资料。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

筹备组正式开展筹备工作前，区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定业主委员会选举办法；

（五）提出业主委员会组成人员候选人名单；

（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前，将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；

（三）物业管理模式；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）续筹住宅专项维修资金；

（六）使用住宅专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准；

（九）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十）改变共有部分的用途或者利用共用部位、共用设施设备从事经营活动；

（十一）利用共用部位、共用设施设备从事经营活动的收益分配等事项；

（十二）对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；

（十三）法律法规规定的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项、第七项和第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

第二节业主委员会

业主委员会的选举产生之日为其成立日期。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会会议记录和会议决定；

（三）业主委员会组成人员的基本情况。

区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内显著位置公告。

业主大会印章的使用，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定；业主委员会印章的使用，应当根据业主委员会的决定。

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）监督管理规约、物业管理制度的实施；

（七）审核需要业主分摊的费用；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；

（十）调解物业使用纠纷；

（十一）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼；

（十二）业主大会赋予的其他职责。

（一）拒不执行业主大会决定；

（二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（三）擅自使用业主大会印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人；

（五）未经业主依法选聘，与物业服务企业签订物业服务合同；

（六）擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益，侵占业主共有财产；

（七）违反法律法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用明细；

（五）共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；

（六）占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支明细；

（八）其他应当向业主公开的资料。

前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。

业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的，应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

不按时移交本条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三节物业管理委员会

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的；

（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会由单数组成，其中业主代表不少于百分之五十。业主代表由业主推选，业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

业主委员会已经选举成立，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等原因物业管理委员会无存续必要的，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在该事由发生之日起三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。

第四节其他规定

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受全体业主监督。

对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律法规的，应当责令其限期改正，逾期不改正的，应当撤销其决定并通告全体业主。

第三章前期物业管理

建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内，根据建设项目规划设计方案，向建设单位出具物业管理区域划分决定。区县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。

（一）按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域；

（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自建设单位同意，并已向物业买受人明示，或者业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

确需变更的，应当形成调整方案，并向区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。

调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

物业管理区域调整后，区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在物业管理区域显著位置公告。

对物业管理区域划分有争议的，由区县物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、镇人民政府确定，或者由开发区管理委员会确定。

（一）物业管理区域的范围；

（二）共用部位的名称、位置和面积；

（三）共用设施设备的名称、用途；

（四）物业管理用房的位置和面积。

（一）使用维护物业共有部分的规则；

（二）使用物业专有部分的权利和义务；

（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（四）分担物业管理区域各类费用的方式；

（五）违反临时管理规约应当承担的责任。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。

建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）承接查验所必需的其他资料。

承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；造成损失的，依法承担赔偿责任。

（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；

（三）物业管理用房应当按照办公用房标准设计，具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内，向业主委员会移交办公用房。

物业管理用房属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用。任何单位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。

（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿再续签合同的；

（二）物业服务企业擅自撤离的；

（三）物业服务企业被吊销营业执照的；

（四）法律法规规定的其他情形。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在物业服务企业退出前，组织业主成立业主大会，决定管理模式。

第四章物业服务与管理

交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。

（一）物业的基本情况；

（二）委托方和受托方的权利义务；

（三）物业管理服务事项和服务标准要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业的维修和养护要求；

（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（七）合同的期限、变更和解除；

（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

（九）违约责任及解决纠纷的途径；

（十）住宅专项维修资金的管理使用；

（十一）物业管理服务用房；

（十二）双方当事人约定的其他事项。

（一）按照物业服务的规范和标准提供服务；

（二）及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；

（五）接受居民委员会指导和监督，配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会核查。

实行包干制收费方式的，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

物业管理区域内安装监控安防设施设备的，物业服务企业应当定期维修、养护，确保正常运行。

（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时以内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；

（四）物业管理区域内发生重大伤亡事件；

（五）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修、养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修、养护工作进行监督。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并支付一定的代收服务费。代收服务费标准由双方协商确定。专业经营单位、受委托的物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前六十日书面通知对方当事人。

（一）移交本条例第五十三条规定的相关资料；

（二）移交物业资料，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财会资料；

（三）物业管理用房；

（四）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益；

（五）法律法规规定的其他事项。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的，物业服务企业应当修复并承担相应责任。

市、区县人民政府或者开发区管理委员会应当制定年度改造计划，安排专项资金，用于老旧住宅小区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提升，市、区县人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。

未实行物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。

（一）物业服务企业项目经理的基本情况、联系方式，客服、工程维修电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等；

（三）电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）代收代缴事项；

（五）水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式；

（六）共用部位和共用设施设备经营收益情况；

（七）法律法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

区县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

第五章物业的使用与维护

确需改变的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（二）在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目；

（三）占用或者损坏共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（四）违法搭建建筑物、构筑物，开挖、扩建地下室；

（五）违反规定饲养动物；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品；

（七）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通；

（八）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（九）超过规定标准排放噪声；

（十）法律法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主有权依照法律法规以及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法申请仲裁或者提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或者提起诉讼。

建设单位在销售物业时，应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。

业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。

业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放，不得收取费用。

第六章物业保修与住宅专项维修资金

物业保修期限届满后，业主自用部位、自用设施设备的维修、养护，由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修、养护，并承担相应的费用。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主共有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。

住宅专项维修资金专项用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金的物业管理区域，应当补交住宅专项维修资金。

业主在办理房屋入住手续时，应当提供陕西省住宅专项维修资金专用收据；未提供专用收据的，建设单位不得将房屋交付使用；已入住的住宅小区，仍有部分未售出房屋的，由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。

物业所在地物业管理行政主管部门应当对业主大会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的 住宅专项维修资金中列支；

（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支；

（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

使用住宅专项维修资金，涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的，建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主；公有住房单位交存的部分返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（二）楼体外立面脱落的；

（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；

（四）消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；

（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会收到申请后，应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的，应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书。

没有业主大会或者业主委员会的，由物业服务企业按照本条规定履行相关责任。

应急维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况，在物业管理区域内显著位置公示。

第七章监督管理

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理中遇到的问题。

（一）制定物业管理相关政策措施；

（二）建立物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台；

（三）统筹住宅专项维修资金监督管理工作；

（四）监督指导各区县、开发区物业管理行政监管工作；

（五）组织物业管理相关培训；

（六）法律法规规定的其他职责。

（一）指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责；

（二）指导和监督前期物业管理招投标活动；

（三）前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案；

（四）按照职权划分监督管理住宅专项维修资金；

（五）划分物业管理区域；

（六）征集、核查和监管物业服务企业、项目负责人的信用信息，并接受查询；

（七）建立相关物业管理档案；

（八）定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员；

（九）法律法规规定的其他职责。

（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；

（二）组织成立物业管理委员会；

（三）业主委员会、物业交接备案；

（四）调解物业管理纠纷；

（五）采集物业服务企业、项目负责人信用信息，调查业主满意度；

（六）指导和监督辖区内物业管理项目的移交；

（七）按照本条例第三十二条第一款、第二款规定代管相关档案资料、印章及财物；

（八）法律法规规定的其他职责。

（一）住房建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修活动；

（二）资源规划主管部门负责物业管理用房规划，负责对违法建筑的认定；

（三）城市管理综合执法主管部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为，监督检查燃气、集中供热运行活动；

（四）市场监督管理部门负责监督检查无照经营活动，监督检查价格公示、违规收费活动，监管特种设备安全，监督检查市场计量行为；

（五）公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动；

（六）发展改革部门负责协调电力设施的运行；

（七）水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查；

（八）生态环境主管部门负责检查污染环境的活动。

有关单位在接到投诉、举报后应当登记，属于本单位职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内回复办理情况；不属于本单位职权范围的事项，应当及时移交有权单位。接受移交单位对管辖权有异议的，由物业所在地市、区县人民政府指定管辖，不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关单位应当于二个工作日内回复是否受理，并按时回复办理情况。

行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当提供便利。

第八章法律责任

违反本条例第五十三条规定，建设单位未及时移交承接查验资料的，由区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位予以通报，并处一万元以上十万元以下罚款。

违反本条例第七十二条第一款规定，未按规定移交有关资料和财物的，由区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和财物的，对物业服务企业予以警告，并处一万元以上五万元以下罚款。

违反本条例第七十二条第二款规定，物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，由区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令交回，并处五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

业主委员会组成人员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。

本条例规定的行政处罚，属于经国务院或者陕西省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理综合执法主管部门负责实施。

第九章附则

（一）物业，是指房屋及其配套的设施设备和相关场地；

（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（三）专业经营设施设备，是指变（配）电、二次供水、燃气调压、热交换站等设施设备及相关管线。