渭南市住宅物业管理条例

（2018年8月22日渭南市第五届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 2018年9月28日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议批准）

第一章总则

县（市、区）物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。

市、县（市、区）人民政府民政、公安、规划、环境保护、价格、城市管理等部门，应当按照职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。

第二章业主大会和业主委员会

筹备组由街道办事处、镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表五至七名组成。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府工作人员担任，业主成员由街道办事处、镇人民政府组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处、镇人民政府确定，并事先告知全体业主。

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为；

（四）无泄露或者非法使用业主资料的行为；

（五）个人信用记录良好；

（六）具备必要的工作时间。

除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。

业主代表参加业主大会会议的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。书面意见应当有所代表业主的签名。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。

业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施和公共收益的收支情况等重要事项。

业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定使用，业主委员会印章应当根据业主委员会的决定使用。

业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处、镇人民政府。

街道办事处、镇人民政府应当依法成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）改建、重建建筑物及其附属设施；

（三）其他重大事项。

新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。

第三章前期物业管理

临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内，报物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

（一）使用维护物业共有部分的规则；

（二）使用物业专有部分的权利和义务；

（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（四）分担物业管理区域各类费用的方式；

（五）违反临时管理规约应当承担的责任。

建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

建设单位擅自增删、修改备案的临时管理规约，侵害物业买受人合法权益造成损失的，应当承担赔偿责任。

临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

（一）物业管理区域的范围；

（二）共用部位的名称、位置和面积；

（三）共用设施设备的名称、用途；

（四）物业服务用房的位置和面积；

（五）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；

（六）其他需要明示的材料。

（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；

（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业服务用房资料及承接查验所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业服务用房移交给业主委员会。

建设单位、物业服务企业、业主委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。

承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由双方协商解决，协商不成的，由建设单位承担。

（一）前期物业服务合同；

（二）物业承接查验协议；

（三）建设单位移交资料清单；

（四）查验、交接记录；

（五）与承接查验相关的其他资料。

物业承接查验档案属于全体业主共有，业主有权免费查询。业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务企业应当自前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；造成损失的，依法承担赔偿责任。

（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不再续签合同的；

（二）物业服务企业擅自撤离的；

（三）物业服务企业被吊销营业执照的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

建设单位应当自新的物业服务企业确定后十日内，将更换物业服务企业的情况告知物业买受人。

街道办事处、镇人民政府应当在物业服务企业退出前，组织业主成立业主大会，决定管理模式。

第四章物业服务与管理

交接双方应当对住宅区内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并在住宅区内显著位置公示。

（一）物业的基本情况；

（二）物业服务事项和服务标准要求；

（三）双方的权利义务；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业的维修和养护要求；

（六）物业服务用房；

（七）住宅专项维修资金的管理使用；

（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

（九）合同的期限、变更和解除；

（十）违约责任及解决纠纷的途径；

（十一）双方当事人约定的其他事项。

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

（一）按照物业服务的规范和标准提供服务；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，并进行巡查、监督；

（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，及时受理业主、物业使用人投诉，改进和完善服务；

（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；

（五）维护管理车辆停放、通行秩序；

（六）配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等经营单位进入住宅区开展服务，并提供便利；

（七）对住宅区内水、电、气、暖、消防通道等公共设施设备进行日常安全巡查，制定自然灾害、停水停电、消防安全等应急预案，定期组织演练；

（八）接受居（村）民委员会指导和监督，配合做好物业管理区域内的相关管理工作。

（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

（二）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

（三）擅自中断供水、供电、供气、供热；

（四）擅自增加收费项目，提高收费标准；

（五）以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由，减少服务内容或者降低服务质量；

（六）对业主、物业使用人、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复；

（七）其他损害业主、物业使用人权益的行为。

电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在住宅区显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼。经判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

住宅区内安装监控安防设施设备的，物业服务企业应当定期维修、养护，确保正常运行。

（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；

（四）住宅区内发生伤亡事件；

（五）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照供给进户、一户一表、共有部分独立计量的方式配置。

经营单位委托物业服务企业负责经营设施设备日常巡查、维修、养护和管理的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确巡查、维修、养护和管理的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其巡查、维修、养护和管理工作进行监督。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并支付一定的代收服务费。专业经营单位、受委托物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

物业服务企业接受委托代收水、电费不得改变政府定价，不得以停水、停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前在住宅区内显著位置公告，并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出住宅区，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前三个月告知对方当事人。

（一）移交本条例第二十七条第一款规定的相关资料；

（二）物业服务用房；

（三）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益；

（四）物业服务中形成的物业服务档案；

（五）物业服务期间配置的固定设施设备资料；

（六）物业维修、保养形成的技术资料、记录台账；

（七）法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

物业服务企业退出住宅区时，业主委员会应当组织对电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备进行查验，因物业服务企业维护保养不当等原因导致无法正常使用的，物业服务企业应当修复并承担相应责任。

（一）物业企业法定代表人、项目经理的基本情况、联系方式，客服、工程维修电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）共用部位和共用设施设备经营收益情况；

（四）电梯、消防、监控安防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（五）代收代缴事项；

（六）水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式；

（七）专业经营单位的服务电话，物业行政主管部门的投诉电话；

（八）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

县（市、区）物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

第五章物业使用与维护

确需改变的，除遵守相关法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。

（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；

（二）违法搭建建筑物、构筑物，私自开挖、扩建地下室；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（四）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等违反安全规定的物品；

（五）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（六）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通；

（七）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

（八）侵占绿地，毁坏花草树木；

（九）乱倒垃圾，乱堆杂物，乱设摊点，乱停车辆；

（十）违反规定饲养动物；

（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；

（十二）擅自在住宅开设餐饮、娱乐等经营性场馆；

（十三）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。

任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业住宅区内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当予以公告，并做好安全防护和秩序维护。除紧急抢修外，应当提前三日予以公告。

物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费，服务内容、收费标准应当按照物业服务价格有关规定在物业服务合同中约定，并在住宅区内显著位置予以公示。

住宅区内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。

保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同负责维修、养护，合同约定由业主共同维修的，按照规定使用住宅专项维修资金；未交存住宅专项维修资金的，由相关业主共同承担。

商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，按照规定交存首期住宅专项维修资金。

物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，应当承担赔偿责任。

因物业维修养护造成相关业主的专用部位、专用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当承担赔偿责任。

第六章监督管理

街道办事处、镇人民政府可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居（村）民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理中遇到的问题。

（一）制定全市物业管理相关政策措施；

（二）建立全市物业行业监督管理平台和物业服务企业信用信息平台；

（三）按照职权划分统筹、指导、监督物业保修金、住宅专项维修资金管理工作；

（四）指导、监督各县（市、区）物业行业管理工作；

（五）指导、规范全市物业服务市场行为；

（六）督促、配合有关部门依法履行监督管理职责，及时协调解决物业管理工作中的重大投诉与问题；

（七）法律、法规规定的其他职责。

（一）制定本区域物业管理具体办法、措施；

（二）物业服务行业监督检查，定期开展物业服务质量专项检查；

（三）指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责；

（四）指导和监督前期物业管理招标投标活动；

（五）前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会的备案，建立相关物业管理档案；

（六）按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金；

（七）调解、处理本区域重大物业纠纷与投诉；

（八）定期开展辖区内物业管理项目调查，征集、考核、评价、汇总、核查和监管物业服务企业及其法定代表人、项目负责人的信用信息工作；

（九）法律、法规规定的其他职责。

（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；

（二）调解、处理本辖区内的物业日常纠纷与投诉；

（三）征集物业服务企业及其法定代表人、项目负责人信用信息；

（四）指导和监督辖区内物业管理项目的移交；

（五）法律、法规规定的其他职责。

（一）规划行政主管部门负责认定未经规划许可或者未按照规划许可建设的行为，并接受相关权利人的查询；

（二）建设行政主管部门负责对建筑工程质量安全和保修维修，协调解决住宅区建设遗留问题；

（三）城市管理部门负责对违法搭建、侵占道路、阻塞通道、损坏绿地、噪音扰民、油烟污染等进行依法查处；

（四）价格行政主管部门负责对价格公示、违规收费进行监督检查；

（五）公安机关负责对治安、消防、技防、养犬、房屋租赁等进行监督检查。

有关单位在接到投诉、举报后应当登记，并在五个工作日内，将处理情况回复投诉举报人，情况紧急的二十四小时内作出回复。

行政执法单位需要进入住宅区开展执法工作的，物业服务企业、业主委员会应当提供便利。

人民调解委员会负责本区域内物业争议的调解工作。

第七章法律责任

第八章附则