昌吉回族自治州物业管理条例

（2013年1月12日自治州十四届人民代表大会第二次会议通过;2013年3月30日新疆维吾尔自治区第十二届人大常委会第一次会议审查批准）

第一章总则

城乡规划、发展改革、司法、财政、公安、环保、信访、民政、质监、卫生、工商等部门应当在各自职责范围内配合住房和城乡建设行政主管部门做好本行政区域内与物业管理活动相关的服务和监督工作。

供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当配合各级人民政府及行政主管部门做好物业相关服务工作，并依法开展经营活动。

居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）做好物业管理有关工作。

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民（村民）委员会在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导监督下，代行业主委员会的职责。

第二章物业管理区域

物业管理用房建筑面积按照物业项目总面积一定比例在物业管理区域内配置，具体比例如下：

（一）房屋建筑总面积不足十万平方米的，物业管理用房按照房屋建筑总面积千分之三以上的比例配置，且不得低于一百平方米；房屋建筑总面积在十万平方米以上的，物业管理用房的配置以三百平方米为起点，超过十万平方米的部分，按照超过部分建筑面积千分之二的比例增加配置，超过五十万平方米的部分，按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。

（二）业主委员会用房从物业管理用房中调剂，物业服务区域内房屋建筑总面积不足十万平方米的，不得低于三十平方米；房屋建筑总面积在十万平方米以上的，不得低于五十平方米。

老旧小区根据实际情况参照执行。

城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在其附图上载明配套建设的物业管理用房的位置和建筑面积。住房和城乡建设行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房房号。

第三章业主、业主大会与业主委员会

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。拒不履行义务的，业主承担连带责任。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位、住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，筹备组成员人数应为单数，其中，业主代表人数不得少于总人数的二分之一。筹备组成员名单应当由街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理区域内进行书面公告。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主以栋或单元推荐。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。

业主大会定期会议每年至少召开一次。

有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上的业主且占总人数百分之二十以上的业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。

住宅小区的业主大会会议，应当通知居民（村民）委员会列席会议。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主委员会应当做好业主大会会议记录，并将会议内容及决定事项以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会成员候选人由居民（村民）委员会组织业主推荐选举产生，并将候选人名单在物业管理区域内公示。

业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任，所在居民（村民）委员会书记或主任（副主任）兼任业主委员会名誉主任，负责指导和监督业主委员会工作。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出的决定应当经全体委员半数以上同意并签名，同时书面告知所在居民（村民）委员会，经审阅后三日内在物业管理区域内显著位置公告。

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约及业主大会议事规则；

（三）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会任期内，报送内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）听取业主、物业使用人的意见，监督并协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织并监督维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（七）其他应当向业主公开的情况。

业主委员会任期届满未换届改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当要求其限期改选；逾期不改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主进行换届选举。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案、印章等资料及其他属于全体业主共有的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，社区居民委员会应当协调督促其移交；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）协助收回。

（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（三）因健康原因丧失履行职责能力的；

（四）依法被追究刑事责任的；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

（一）全体业主共有部分物业经营收益；

（二）全体业主共同交纳；

（三）业主自愿捐赠等其他合法方式；

（四）政府财政补贴。

工作经费开支范围、标准、管理使用和业主委员会委员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况。

第四章前期物业管理

首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

前期物业服务合同和临时管理规约不得损害物业买受人的合法权益。

前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料及设施：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理用房及其他设施；

（五）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料及设施移交给业主委员会。

第五章物业服务管理

从事物业服务活动的企业应当具有独立法人资格，并获得住房城乡建设行政主管部门颁发的物业服务企业资质证书。

物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同向物业所在地县（市）住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）备案。

物业服务企业不得以部分业主欠交物业服务费为由减少物业服务内容或者降低服务质量、标准。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；

（二）移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）移交物业管理用房；

（四）分项清算预收、代收的有关费用；

（五）专项维修资金使用情况资料；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业服务区域或者停止物业服务。

实行政府指导价的物业服务收费，由自治州价格行政主管部门会同州住房和城乡建设行政主管部门具体制定，并向社会公布。

实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意。

在老旧住宅小区、保障性住房小区实行物业管理服务的，县（市）人民政府应当给予物业服务企业一定资金补贴，具体补贴标准由各县（市）人民政府确定。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以房屋空置、存在开发遗留问题或者不需要物业服务等为由，拒交物业服务费。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务企业不得以代收代缴供水、供电、供气、供热、通信、垃圾清运、有线电视使用、宽带数据传输等费用作为强制收取物业服务费的手段。

第六章物业的使用与维护

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；

（二）私自占用、损坏共用部位、共用设施设备；

（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）乱设摊点、乱停车辆；

（六）乱倒垃圾、堆放杂物；

（七）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（八）影响其他用户采光、通风及其他生活便利；

（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；

（十）违反规定饲养宠物、家禽、家畜；

（十一）从事危害公共利益的活动；

（十二）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

业主大会、业主委员会和物业服务企业对本条第二款所列行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主对侵害其合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

因维修物业或者公共利益，业主、其他单位和个人确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业、其他单位和个人应当将临时占用、挖掘的道路、场地、绿地，在约定期限内恢复原状。

物业服务区域所在地县（市）住房和城乡建设行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收。

专业经营单位应当承担物业服务区域内终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的相关管线和设施设备保修期之外的维修、养护和管理责任及相关费用。

因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失以及其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

应当由专业经营单位承担的供排水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金列支。

第七章老旧住宅小区物业管理

老旧住宅小区规模化整合参照本条例第八条规定，划分物业管理区域。

第八章法律责任

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、绿地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

第九章附则