苏州市城市更新条例

（2025年1月15日苏州市第十七届人民代表大会第四次会议通过 2025年3月27日江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准）

第一章总则

本条例所称城市更新，是指对城市空间形态和城市功能的优化调整和持续完善，具体包括：

（一）既有建筑安全隐患消除；

（二）市政基础设施和公共服务设施完善；

（三）老旧住区宜居改善；

（四）低效产业用地提质增效；

（五）历史文化保护传承；

（六）城市生态空间修复；

（七）城市数字化智慧化提升；

（八）国家和省、市确定的其他城市更新活动。

镇人民政府、街道办事处按照职责做好本区域内的城市更新工作。

居民委员会、村民委员会协助做好城市更新相关工作。

自然资源和规划部门负责城市更新相关的国土空间规划、土地管理、不动产登记等工作。

发展和改革、工业和信息化、民政、财政、生态环境、园林和绿化管理、城市管理、交通运输、水务、商务、文化广电和旅游（文物）、应急管理、审计、国有资产监督管理、数据（政务服务）、国防动员、消防救援等部门和机构，应当按照各自职责做好城市更新相关工作。

鼓励物业权利人实施自主更新，改善生产生活环境。

市、县级市（区）人民政府，住房和城乡建设、自然资源和规划等部门应当加强城市更新政策法规和典型案例等的宣传，引导社会公众参与城市更新活动。

鼓励市场主体通过投资、建设、运营城市更新项目等方式参与城市更新活动。

支持咨询、策划、规划、设计、建设、运营、法律等领域专业人员为城市更新活动提供诉求采集、技术指导、沟通协调等服务。

第二章规划和计划

编制城市更新专项规划，应当符合国土空间总体规划，并与国土空间详细规划相衔接。

城市更新专项规划是指导城市更新工作的总体安排，具体包括城市更新总体目标和发展策略、重点更新区域和城市设计要求、组织体系和更新保障机制等内容。

自然资源和规划部门在编制国土空间详细规划时，应当结合城市更新实施特点和规划管理需求，通过单元层次详细规划、街区层次详细规划分层落实。

单元层次详细规划、街区层次详细规划应当按照有关规定编制，并动态调整。

物业权利人可以向住房和城乡建设部门申报城市更新项目，经评估后纳入项目库。

因维护公共安全、公共利益需要，市、县级市（区）人民政府可以直接确定城市更新项目，并纳入项目库。

编制年度实施计划时，应当优先考虑存在安全隐患、居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、风貌整治提升需求强烈，以及现有土地用途、建筑物（构筑物）使用功能、产业结构不适应经济社会发展等情况的项目。

第三章项目实施

（一）消除既有建筑各类安全隐患，提升抗震、消防安全性能，持续改善建筑功能；

（二）完善城市防洪、防涝、防灾等设施，提升城市安全水平和防范重大风险能力；

（三）推进老旧管线改造升级，推动地下综合管廊、多功能杆、公共充电桩、物流快递设施等新型集约化基础设施建设；

（四）加强公共停车场（库）建设，推进轨道交通场站与周边地区一体化更新建设；

（五）落实无障碍环境建设要求，推进全龄友好型城市建设；

（六）推动既有多层住宅增设电梯，完善公共服务设施，健全长效服务管理机制；

（七）落实节约集约用地要求，统筹地上地下空间一体化、集约化提升改造，提高城市空间资源利用效率；

（八）推动老旧工业区、老旧街区、传统商业设施等存量空间资源提质增效，优化城市产业布局；

（九）落实历史文化名城保护要求，延续城市、城区、街区的历史肌理和建筑特色风貌；

（十）推进城市生态空间修复和环境治理，落实公园城市建设要求，加强城市绿地系统、慢行系统、滨水空间建设，促进周边自然、文化、体育、商业、休闲的融合发展；

（十一）落实绿色低碳、智能建造要求，发挥绿色建筑集约发展效应，促进建筑垃圾源头减量和资源化利用；

（十二）完善城市信息基础设施，推动数字技术创新与集成运用，推进智慧城市建设；

（十三）国家和省、市规定的其他要求。

市住房和城乡建设、自然资源和规划部门应当会同工业和信息化、园林和绿化管理、城市管理、交通运输、水务、文化广电和旅游（文物）、数据（政务服务）等部门，依据前款规定制定城市更新导则，明确更新导向、技术规范等，指导城市更新项目实施。

物业权利人申报的城市更新项目，涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体；涉及多个物业权利人的，通过协商或者依法表决的方式确定实施主体。

因维护公共安全、公共利益需要实施的城市更新项目，市、县级市（区）人民政府应当征询物业权利人、利害关系人意见，依法采取招标等方式确定实施主体，并通过城市更新信息系统公示。

实施主体在编制项目实施方案过程中，应当与相关物业权利人充分协商，并征询利害关系人的意见。

住房和城乡建设部门应当会同发展和改革、自然资源和规划等部门对项目实施方案的编制进行指导。涉及公共安全、公共利益或者重大复杂的城市更新项目，住房和城乡建设部门应当组织城市更新专家委员会对项目实施方案进行论证，并会同发展和改革、财政、自然资源和规划等部门对项目实施方案进行联合审查。实施主体应当根据专家论证和审查意见，对项目实施方案进行优化完善。

发展和改革、自然资源和规划、住房和城乡建设、数据（政务服务）等部门在办理审批时，应当优化审批流程，提高审批效能。

第四章保障措施

住房和城乡建设部门应当建立城市更新项目实施效果评价制度，对城市更新项目实施情况进行评估。

城市更新项目实施主体实施多地块并宗、更新后交易的，按照国家和省有关规定，享受有关税费支持政策。

鼓励政策性银行和商业银行按照有关规定为城市更新项目实施主体提供长周期、低利率信贷支持。

支持符合条件的市场主体在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。

拟对多产权主体、多宗地块实施成片更新的，可以由县级市（区）人民政府通过公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式确定符合条件的市场主体实施产权归集。完成产权归集的，应当依法办理用地手续，并按照市人民政府有关规定确定地价。

无法单独出具规划条件或者难以独立开发的零星地块，在符合国土空间详细规划的前提下，可以通过协议出让的方式纳入周边地块一并更新；其他独立开发的零星地块用于建设非盈利性公共停车场、公共绿地和公共厕所的，可以通过划拨方式供地。

因保障居民基本生活需求、补齐城市功能短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，以及老旧住宅成套化改造等城市更新项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑量可以不受容积率指标的制约。

为了满足安全、环保、无障碍环境建设等要求，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等城市更新项目，其新增建筑量可以不计入容积率。

镇人民政府、街道办事处可以根据相关主体申请或者项目需要，推动更新意向达成，推进项目实施。

老旧住区物业权利人实施自主更新时，符合条件的可以适当提高容积率、增配公共服务设施。物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款支付改建成本费用。

公有房屋所有权人可以通过回购承租权、房屋置换等方式，归集公有房屋承租权，实施城市更新。

住房和城乡建设部门应当建立既有建筑改造项目消防验收备案分级分类管理制度，制定目录清单，优化消防验收备案程序。依法采取告知承诺制方式申请消防验收备案的，住房和城乡建设部门依据承诺书出具备案凭证。

鼓励综合运用消防新技术、新产品等提升消防安全条件。

对建筑师负责制的城市更新项目，探索实行施工图审查自审承诺制管理。

第五章特别规定

第一节低效产业用地更新

鼓励电子信息、生物医药、智能装备制造、节能环保、纺织服装和其他列入工业上楼产业名录的产业在城市更新中实施工业上楼，打造高品质、定制化、经济性的产业新空间模式。

混合产业用地的主导功能、混合比例、工业用地规模、分割转让限制等要求应当在规划条件中予以明确。

在保障生产安全、公共安全和环境安全的前提下，鼓励工业项目利用地下空间建设仓储、停车以及生活服务等设施。

鼓励产业园区集中建设配套服务设施，促进共享共用。

第二节历史文化保护传承

在历史城区、历史文化街区、历史地段内的城市更新活动，应当符合历史文化名城保护规划的要求，不得损害历史文化遗产的真实性和完整性，不得对其传统格局和历史风貌构成破坏性影响。

在历史城区、历史文化街区、历史地段内的城市更新项目应当注重昆曲、古琴艺术、香山帮传统建筑营造技艺、苏州评弹等非物质文化遗产的保护传承利用，弘扬传播优秀传统文化。

在历史城区、历史文化街区、历史地段内的狭窄地段敷设管线，无法满足相关规范的安全间距要求时，应当采用新材料、新工艺等变通的工程措施，满足管线安全运营管理要求。

城市更新项目因历史风貌保护需要，容积率受到限制的，可以按照规划实行异地补偿。

对涉及历史建筑、工业遗产等的城市更新项目，因保护利用需要无法满足国家工程建设消防技术标准要求的，建设单位除依法提交相关材料外，还应当提交特殊消防设计技术资料，由住房和城乡建设部门依法组织专家评审，专家评审意见作为有关部门审批的依据。

对城市更新项目中的市级和县级文物保护单位、一般不可移动文物的修缮工程，文化广电和旅游（文物）部门应当对修缮工程方案提出消防安全保护性意见，并加强对施工现场的消防安全监管。

第六章监督管理

财政、审计等部门应当按照各自职责和有关规定，对城市更新中的国有资金使用情况进行监督。

市、县级市（区）人民代表大会常务委员会应当充分发挥人大代表作用，汇集、反映人民群众的意见和建议，督促人民政府及其有关部门落实城市更新的各项工作。

第七章附则