佛山市住宅物业管理条例

（2020年10月30日佛山市第十五届人民代表大会第三十四次会议通过 2021年1月20日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准 2024年6月28日佛山市第十六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修正 2024年7月31日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准）

第一章总则

各区人民政府应当制定有关行政主管部门在物业管理区域内的行政执法事项清单，并向社会公开。

区人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理区域备案、物业服务人和从业人员的监督管理；指导和协助业主大会和业主委员会开展工作；监督和管理物业管理领域招标投标工作；组织对辖区内业主委员会组成人员、物业管理委员会委员开展培训。

城市管理和综合执法部门负责物业管理区域内生活垃圾分类、养犬、绿化等的监督管理，并按照城市管理相对集中行政执法的规定开展行政执法工作。

市场监督管理部门负责物业管理区域内电梯等特种设备安全等方面的监督管理；负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处物业管理中的价格违法等行为。

价格主管部门负责制定或调整实行政府指导价的物业服务收费标准。

生态环境保护管理部门负责物业管理区域内的生态环境的监督管理，依法查处物业管理区域内工业废水、废渣、固体废物、危险废物、噪声、振动、辐射放射等行为。

不动产登记机构应当按照区人民政府相关职能部门、街道办事处、镇人民政府的需要提供业主清册。

应急管理、自然资源、工业和信息化、民政、司法、税务、卫生、文化和旅游、气象等相关行政主管部门及消防救援机构在各自职责范围内，依法做好物业管理区域内的行政管理和行政执法等相关工作。

（一）加强行业自律管理，保障物业服务人依法执业，维护行业合法权益；

（二）制定行业服务标准，规范行业行为，总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务技术；

（三）维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务人及其从业人员诚信档案，促进行业诚信管理，建立行业规范；

（四）组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育。

第二章业主大会、业主委员会及物业管理委员会

第一节业主大会筹备组

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之三十以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

符合前三款情形之一的，街道办事处、镇人民政府应当在接到申请之日起三十日内，会同物业所在地的区人民政府住房城乡建设主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组中的业主代表。

已交付使用的物业建筑面积达到第二款或第三款有关规定的，建设单位以及物业服务人应当书面告知街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域内的显著位置和信息化系统公告三十日以上。

业主大会筹备组中的业主代表应当由五名以上业主联名推荐，也可以由街道办事处、镇人民政府组织业主联名推荐，同一业主只能推荐一名业主代表；业主代表按照获得联名推荐人数的多少确定，联名推荐人数相同的，应当由居民委员会、村民委员会组织抽签确定排名顺序。

业主大会筹备组的成员名单及简历，应当自业主大会筹备组成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示十五日以上。业主对筹备组成员有异议的由街道办事处、镇人民政府协调处理。

业主大会筹备组产生后，街道办事处、镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关法律知识的培训。

业主大会筹备组未能够在六个月内召开首次业主大会会议的，自行解散。期限届满十五日前，业主大会筹备组可以向辖区街道办事处、镇人民政府申请延长业主大会筹备组工作期限，经辖区街道办事处、镇人民政府同意，可以延期六十日。

因建设单位注销或有关单位不配合提供业主清册等文件资料的，经业主大会筹备组申请，由街道办事处或者镇人民政府协调区人民政府不动产行政主管等有关部门无偿提供。

任何单位、组织和个人不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。

第二节业主大会

（一）选举产生业主委员会，但是未通过管理规约、业主大会议事规则的，业主委员会应当根据业主大会会议讨论情况对管理规约、业主大会议事规则进行修改，并再次组织业主大会会议进行表决；

（二）已经通过管理规约和业主大会议事规则，但未选举产生业主委员会的，街道办事处、镇人民政府应当协助召开业主大会会议，并组织选举产生业主委员会；

（三）未通过管理规约、业主大会议事规则，且未选举产生业主委员会的，街道办事处、镇人民政府应当根据业主的申请，协助召开业主大会会议，通过管理规约或业主大会议事规则，选举产生业主委员会。

经全体业主依法决定共同履行业主大会、业主委员会职责的，不受前款规定限制。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者信息化方式等表决事项。

采用书面或者信息化方式表决事项的，应当将拟表决事项公开征求全体业主意见，并将征求意见结果在物业管理区域显著位置和信息化系统公示三十日以上。

业主大会会议召开时，物业服务人应当予以协助，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

任何单位和个人不得伪造、变造业主选票、表决票、业主签名、授权委托书和电子投票数据；选票、表决票和授权委托书应当由业主大会会议组织者妥善长期保管，以备查询。

有关行政主管部门，各级人民政府、街道办事处，居民委员会、村民委员会不得否决业主大会会议依法形成的与物业管理有关，且没有违反法律法规的决定决议等事项。

第三节业主委员会

（一）按照规定组织召开业主大会，执行业主大会会议的决定；定期向业主大会报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况。

（二）制订重大维修工程方案和紧急维修方案，并监督方案的实施；协调、处理涉及物业管理的共同事务。

（三）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营管理和使用；

（四）督促物业服务人制定并实施突发公共卫生事件等突发事件应急预案；

（五）督促业主配合或者执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（六）依法维护业主合法权益；

（七）依照管理规约或者业主大会的决定对公共收益的收支情况进行管理，以业主大会或者业主委员会名义依照有关规定开立银行账户；

（八）定期接待和听取业主对物业服务、业主委员会的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督，调解处理物业管理活动中的相关问题；

（九）每年开展不少于一次的业主满意度测评工作；

（十）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会组成人员应当签订履职承诺书，承诺在履职期间依法履职，并接受全体业主监督。业主委员会组成人员可以根据业主大会决定或者管理规约的约定，在履职期间领取履职补贴。

经业主大会决定，业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员等专职工作人员，负责处理业主委员会的日常事务。

鼓励具有党员、人大代表、政协委员、退休公职身份或者具有财会、管理、法律等工作经验的业主参加业主委员会选举或者担任业主委员会的专职工作人员。

业主委员会会议应当书面记录会议情况，经出席会议的业主委员会组成人员签字后存档；业主委员会会议依法作出的决定，应当于决定作出之日起三日内书面告知居民委员会、村民委员会，并在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告，公告期不少于十日。

业主委员会每年向业主大会报告当年工作情况，并在物业管理区域显著位置和信息化系统公告十五日以上；工作情况应当报送居民委员会、村民委员会。

（一）不履行或者不正确履行职责；

（二）在本物业管理区域内违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备；

（三）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

业主委员会组成人员有上述情形之一的，经业主委员会会议决定中止其职务，并提请业主大会会议决定终止其职务；有两名以上业主委员会组成人员存在上述情形的，应当由街道办事处、镇人民政府组织召开业主大会临时会议，就是否终止其委员职务事项进行决议。

业主委员会组成人员职务被终止的，应当自终止决定做出之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，业主委员会可以请求居民委员会、村民委员会督促移交。

业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会。不按时移交的，新一届业主委员会应当申请街道办事处、镇人民政府督促其移交；任期届满但未成立新一届业主委员会的，上述资料由居民委员会、村民委员会就地封存，并由物业服务人保管，待新一届业主委员会成立后，及时移交。

业主大会可以在住房城乡建设主管部门指导下建立业主委员会任中审计和离任审计制度；并可以依法委托社会审计机构对公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费、履职补贴进行财务审计。

业主委员会应当于每季度结束前十五日内，将包括工作经费、履职补贴等具体列支项目和费用的开支情况，在物业管理区域的显著位置和信息化系统公告三十日以上，接受业主监督。

第四节物业管理委员会

（一）具备召开业主大会会议条件，经筹备组组织仍不能产生业主委员会的；

（二）需要重新选举业主委员会，但不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会负责组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项；推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会自新一届业主委员会备案完成之日起停止履行职责，并应当在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。两年内，未选举产生业主委员会的，物业管理委员会解散。

物业管理委员会业主代表人选可以由十名以上业主联名或者居民委员会、村民委员会推荐。推荐的业主代表人数多于规定人数时，由街道办事处、镇人民政府确定代表人选。鼓励和支持具有党员身份的业主成为物业管理委员会成员。物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任。

物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置和物业管理信息化系统公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府或者区人民政府住房城乡建设主管部门协调处理。

（一）物业管理委员会备案申请表；

（二）物业管理委员会成员名单；

（三）物业管理委员会工作规则；

（四）经全体业主同意的由物业管理委员会决定实施的事项；

（五）其他应当提供的材料。

物业管理委员会可以凭备案回执申请刻制印章，可以开立物业管理委员会的银行账户。

物业管理委员会征求全体业主意见的，应当采取记名书面投票或者电子投票的方式。

物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，区人民政府住房城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

由物业管理委员会管理业主公共收益的，交接前，新一届业主委员会应当委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置和信息化系统公示，公示期限不少于十五日。审计费用由全体业主承担。

第三章物业管理及服务

第一节前期物业管理

（一）预售商品房项目，应当在办理商品房预售许可之前完成；

（二）现售商品房项目，应当在办理现售备案前完成；

（三）非出售的新建物业项目，应当在交付使用前完成。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当按照一个物业管理区域统一招标。

根据规划要求需要配建物业服务用房、配电房、水泵房、垃圾房等公共服务设施的，规划总平面图应当特别予以标识。

新建住宅小区物业服务用房为本物业管理区域提供服务的物业服务人用于员工饭堂、员工宿舍的，应当公告。

前期物业服务合同内容包括但不限于前期物业管理范围、服务事项、服务质量、服务标准、服务费用的标准和收取办法、物业服务用房的管理和使用、双方的权利义务、共用部位和共用设施设备的管理和使用、服务期限、服务交接、合同解除方式、合同终止情形等。

建设单位应当依法制定包括公共收益收支管理等内容的临时管理规约。

物业买受人认为前期物业服务合同、临时管理规约的内容违法，或者侵害其合法权益的，可以向区人民政府住房城乡建设主管部门投诉。

全体业主依法决定终止前期物业合同的，物业服务人应当在收到解聘决定当日起三个月内向新选聘的物业服务人或业主委员会依法移交有关资料、财物。

第二节物业管理服务

业主大会可以通过招标等方式选聘物业服务人，鼓励业主大会通过政府公共资源招标平台选聘物业服务人。选聘物业服务人前，业主委员会应当将物业服务选聘方案和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示十五日以上，并征集业主意见，意见征集情况应当向业主大会通报。

签订物业服务合同前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同等资料在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示五日以上。

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让；

（二）挪用、擅自使用或者诱导业主挪用、滥用住宅专项维修资金；

（三）擅自改变物业服务用房用途；

（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途；

（五）不按规定将依法收取的公共电信设施占用场地使用费，以及利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益等列入公共收益；

（六）将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用；

（七）以签订虚假合同的方式出租物业共用部位、共用设施设备；

（八）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（九）擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营；超出物业服务合同约定占用业主共有停车位。

（十）物业服务合同终止时，不按规定办理查验设施设备、移交资料财物、退出物业管理区域；

（十一）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；

（十二）指定业主购买特定商品或者服务，指定装修物料搬运队伍；

（十三）发现业主实施违法建设或者违反管理规约的行为，不制止、不报告；

（十四）限制通讯、有线电视等单位实施网络接入或者改造；

（十五）无正当理由拒绝供水、供电、供气等公共经营企业员工开展安全检查、抢修、维修等活动；

（十六）其他损害业主权益，影响住宅小区环境等行为。

物业服务人接受选聘、续聘决定的，应当在收到书面告知十五日内签订物业服务合同。物业服务人不接受选聘、续聘决定的，应当在收到书面告知十五日内以书面形式告知。

不再续聘的物业服务人在物业服务期间出资或者垫资配置的用于服务全体业主的固定设施设备，可以与业主委员会协商处理，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行拆除有关设施设备。

未选举产生业主委员会的，居民委员会、村民委员会应当协助全体业主做好前款工作。

第四章物业的使用和维护

第一节一般规定

（一）无序停放车辆，堵塞车辆出入口；

（二）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车和电动三轮车等充电；

（三）占用、堵塞、封闭公共疏散通道、安全出口、消防车通道或公共场地，在公共疏散通道、安全出口、消防车通道或公共场地上设置障碍、损坏、挪用或者停用消防设施和器材，常闭式防火门未能保持关闭状态；

（四）违法饲养动物；

（五）擅自在共有部分开展经营、营销、表演等活动的；

（六）在共有部分进行网络直播噪声扰民的；

（七）在住宅小区沿街商铺门前及非封闭区域乱摆卖，擅自堆放建筑垃圾、生活垃圾等影响环境卫生的；

（八）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主大会或者业主委员会有权依照法律法规以及管理规约的规定，要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；物业服务人应当及时予以劝阻、制止，并报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理，并反馈处理结果。

（一）装修搬运指引、管理部门投诉电话；

（二）沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定；

（三）搬运过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作；

（四）装修产生垃圾的清理规定；

（五）物业服务人提供有偿服务的项目和价格；

（六）现场检查的有关要求。

业主在搬运家具或其他物品时，应当遵守前款的有关规定，造成公共部位或者公共设施损坏的，应当依法恢复原状或者承担赔偿责任。

（一）物业管理区域内共用设施设备由全体业主按照拥有的物业专有部分面积占比共同承担；

（二）单幢房屋共用设施设备由该幢房屋的业主按照拥有的专有部分房屋面积占比共同承担；

（三）属于人为损坏的，由损坏者负责恢复原状，造成损失的依法承担赔偿责任。

专业经营设施设备包括变（配）电、供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

（一）已成立业主委员会的，由业主委员会组织验收；

（二）未成立业主委员会，已聘请物业服务人的，由物业服务人组织验收；

（三）未成立业主委员会，也未聘请物业服务人的，由住宅小区所在地居民委员会或者村民委员会组织验收。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准、专业技术规范和地方技术标准提出整改方案，经整改合格后向相关专业经营单位提出移交申请，符合条件的移交相关专业经营单位维护管理。专业经营设施设备及相关管线在工程质量保修期内的，整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

已建成住宅小区物业管理区域内的专业经营设施设备及相关管线未移交给专业经营单位的，区人民政府住房城乡建设主管部门可以根据实际需求制定规划，分期组织移交。

第二节住宅维修管理

鼓励建设单位购买住宅工程质量潜在缺陷保险。

鼓励业主使用住宅专项维修资金增值收益或者公共收益购买物业管理区域房屋使用安全、电梯、消防共用设施设备等综合保险，鼓励保险人延伸提供相关检测和修复服务。

紧急维修或日常保养方案无法达成一致的，由居民委员会或者村民委员会组织协调。

建设单位已办理权属首次登记的自留或者自用物业，应当依法交存住宅专项维修资金。

物业管理区域内的住宅物业自预售之日起两年内未能出售的，建设单位应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。建设单位可以凭已交存的首期住宅专项维修资金凭证，向物业买受人收回其代交的住宅专项维修资金。

使用较大数额住宅专项维修资金的维护工程应当公开招标，具体办法由市人民政府住房城乡建设主管部门制定。

（一）电梯、消防、安防、雷电防护装置等共用设施设备存在严重安全隐患的；

（二）楼体外墙墙面有脱落危险的；

（三）专用排水设施出现坍塌、堵塞、爆裂等情况的；

（四）严重影响房屋使用安全和人身财产安全的其他情形。

物业服务人或者有关业主依法提出住宅专项维修资金列支申请的，住宅专项维修资金管理机构应当在收到申请后三个工作日内依法进行审核，可以征求有关职能部门或者鉴定机构意见；审核同意的，向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行应当在收到通知当日将住宅专项维修资金划转至维修单位。

发生前款情况后，未按照规定进行应急维修的，市、区人民政府住房城乡建设主管部门可以组织代修，维修费用依法从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

应急维修完成前，物业服务人、业主委员会、物业管理委员会应当采取安全防范措施，并暂停使用或者在保证安全条件下有限度使用相关设施设备。

任何单位、组织和个人不得在应急维修过程中骗取、套取住宅专项维修资金。

第三节公共收益管理

（一）依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益；

（二）属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益；

（三）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；

（四）因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；

（五）物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等；

（六）公共收益的孳息；

（七）其他依法属于全体业主的收益。

前款规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照管理规约的规定，依法签订合同并办理相关手续。

公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照全体业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。

未成立业主委员会的住宅小区的公共收益，可由物业服务人暂行管理。业主委员会成立后，物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。

公共收益未经全体业主依法表决同意不得使用；任何单位、组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

需要使用公共收益的，业主委员会、物业服务人应当在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示公共收益使用计划书，明确使用项目、费用预算、使用理由等，听取业主和居民委员会、村民委员会意见。

业主委员会、物业服务人应当于每季度结束之日起十五日内，在物业管理区域的显著位置和信息化系统将公共收益账户的收支情况连同开支的发票等会计资料公告十日以上。

任何单位、组织和个人不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。

第四节物业服务收费管理

业主自行管理的管理人或者采取酬金制的物业服务人，应当在每年年初，将上一年度物业服务收费和支出情况在物业管理区域的显著位置和信息化系统进行公示。公示内容应当包括业主交纳物业服务费用总额，安全保卫、绿化保洁、日常维修等费用支出情况。

市人民政府住房城乡建设主管部门制定本市住宅小区物业服务标准，并对物业服务人应当公示的内容进行监督。

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

供电、供水、供气、通讯、有线电视等专业经营单位不得向物业服务人收取押金等费用。

（一）调价理由和具体调价方案，包括调价后的收费标准等；

（二）调价后具体物业服务方案，包括服务内容、服务标准等；

（三）业主满意度测评报告。

业主委员会组织全体业主对调价方案进行表决；没有成立业主委员会的，由居民委员会、村民委员会依法组织全体业主对调价方案进行表决。

表决结果应当在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告十日以上。

第五章法律责任

（一）违法实施行政许可或者行政处罚的；

（二）向居民委员会、村民委员会推卸行政监督管理职责和信访投诉处理责任的；

（三）以行政执法不进物业管理区域等为由，不依法履行监督管理职责的；

（四）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的；

（五）不依法提供业主清册等文件资料的；

（六）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。

居民委员会、村民委员会中从事管理的人员有违反本条例规定，不依法履职的，由监察机关依法给予政务处分。

（一）违反第六项规定的，责令改正，退还费用，并处一万元以上五万元以下罚款；

（二）违反第七项规定的，责令改正，并处五万元以上十万元以下罚款；

（三）违反第十二项规定的，责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下罚款；

（四）违反第十三项规定的，责令改正，并处一万元以上五万元以下罚款；

（五）违反第十四项规定的，责令改正，并处三万元以上五万元以下罚款。

（一）强行提供物业服务并向业主收取物业服务费用的，责令退还已收取的物业服务费用，限期退出物业管理区域，并处五万元以上十万元以下罚款；

（二）拒绝办理交接的，责令改正，拒不改正的处五万元以上十万元以下罚款。

第六章附则

对使用财政资金进行改造整治的物业管理区域，街道办事处、镇人民政府应当在改造整治前，督促其成立业主委员会；并由业主委员会组织全体业主明确改造整治后，公共区域和公共设施的管理养护责任和费用支出方式等具体管理措施。