四川省物业管理条例

（2012年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）

第一章总则

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集，房地产行政主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

第二章物业管理的区域及设施

县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置;业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。县级人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房室号。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。

专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

第三章业主、业主大会与业主委员会

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上;

(二)首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上;

(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。

同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。

符合本条例第二十条第一款规定情形的，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。

保障性住房物业可根据其房屋所有权权属成立业主大会或由所在地街道办事处(乡、镇人民政府)负责组织相关部门、物业使用人、居民(村民)委员会成立管理委员会，履行业主大会相关

职责。

会会议。

筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)和居民(村民)委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组成员名单应当由街道办事处(乡、镇人民政府)在物业管理区域内进行书面公告。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处(乡、镇人民政府)或者居民(村民)委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;

（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单;

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则;

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。

（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作;

（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业;

（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施;

（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程;

（六）法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

制定管理规约，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况;

（二）管理规约、业主大会议事规则;

（三）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。

业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益;

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

（五）监督管理规约的实施;

（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

（七）业主大会赋予的其他职责。

（一）管理规约、业主大会议事规则;

（二）业主大会和业主委员会的决定;

（三）物业服务合同;

（四）专项维修资金的筹集、使用情况;

（五）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

（七）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会任期届满仍未换届改选的，街道办事处(乡、镇人民政府)应当要求其限期改选;逾期不改选的，街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织业主进行换届选举。

业主委员会委员资格届内终止或被罢免的，应当在终止之日起7日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

（一）因物业转让等原因不再是业主的;

（二）因健康等原因丧失履行职责能力的;

（三）业主大会议事规则约定的其他情形。

（一）挪用、侵占业主共有财产;

（二）索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益;

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费;

（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

（五）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的;

（六）业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

（一）全体业主共有部分物业经营收益;

（二）全体业主共同交纳;

（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。

工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况。

第四章前期物业管理

（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的;

（二）投标人少于3个的;

（三）法律、法规另有规定的。

（一）临时管理规约样本;

（二）通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件;

（三）前期物业服务合同;

（四）物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件;

（五）房屋使用说明书。

物业买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向县级人民政府房地产行政主管部门备案。

第五章物业服务

物业服务企业应当具有独立法人资格和从事物业服务活动的相应资质。从事物业服务的管理人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。

（一）建筑物共有部位的维护和管理;

（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理;

（三）共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护;

（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

（五）物业服务档案和物业档案的管理;

（六）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害业主的合法权益。

同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

（一）公共服务产品能耗价格调整的;

（二）业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;

（三）物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;

（四）其他政策性费用调整的。

物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务:

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案;

（二）移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

（三）移交物业服务用房;

（四）分项清算预收、代收的有关费用;

（五）专项维修资金使用情况资料;

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

（一）合同期满未续约的;

（二）依法、依约定解除合同的;

（三）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。

物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

公安、环境保护、城乡规划建设、工商、质监、城管执法等部门应当加强对物业管理区域的管理和指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。

物业服务企业应当配合各级人民政府、居民(村民)委员会和各相关部门依法开展的各项工作。

第六章物业的使用与维护

（一）房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为;

（二）违章搭建建筑物和构筑物等行为;

（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为;

（四）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为;

（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为;

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等;

（七）占用消防通道、封堵出入口通道等行为;

（八）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为;

（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

利。

业主和物业使用人不得违反法律、法规和管理规约，擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。

电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

属于建设单位所有的车位、车库出租(售)的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。

公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。

业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。

（一）屋面防水损坏造成渗漏的;

（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的;

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。

专业经营设施设备发生故障或损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新，物业服务企业、业主应当予以配合。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

第七章法律责任

（一）未按本条例第十二条规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款；

（二）未按本条例第二十一条规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十三条规定拒不承担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以上15万元以下的罚款;

（三）违反本条例第三十六条规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处2万元以上10万元以下的罚款。

（一）违反本条例第四十四条规定从事与其资质等级不相符合的物业服务活动或者以转让、出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书的，责令限期改正，逾期未改正的，处5万元以下的罚款;

（二）违反本条例第四十九条规定未报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，处1千元以上5千元以下的罚款;

（三）违反本条例第五十三条规定擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以下的罚款;

（四）未按本条例第五十四条规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款。

专业经营单位未按本条例第七十二条规定履行维修、养护、更新等义务及承担相关费用的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处10万元以上30万元以下的罚款。

第八章附则