伊犁哈萨克自治州物业管理条例

（2015年2月6日经伊犁哈萨克自治州第十三届人民代表大会第四次会议通过 2015年5月28日新疆维吾尔自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）

第一章总则

发展和改革、财政、国土资源、规划、市政市容、工商、公安、民政、园林、环保、行政综合执法等部门应当按照各自职责，协同做好物业管理的监督管理工作。

供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视等专业经营单位应当配合各级人民政府及行政主管部门做好物业相关告知、服务工作，并依法开展经营活动。

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代行业主委员会的职责。

第二章物业管理区域

（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；

（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

（一）房屋建筑总面积不足二十万平方米的，物业管理用房按照房屋建筑总面积千分之二的比例配置，总建筑面积五万平方米以下的不得低于一百平方米；

（二）房屋建筑总面积在二十万平方米以上的，物业管理用房的配置以三百平方米为起点，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分再按千分之一的标准提供。

（三）业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂，物业服务区域内房屋建筑总面积不足十万平方米的，不得低于三十平方米；房屋建筑总面积在二十万平方米以上的，不得低于五十平方米。

第三章业主、业主大会、业主委员会

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）查阅业主委员会会议资料，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问；

（八）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（十）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积的百分之五十以上且业主入住率达到百分之五十以上的；

（二）自首位业主入住之日起满两年且业主入住率达到百分之二十五以上的。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位、住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，组成人数应为单数且业主代表人数不得少于总人数的二分之一。其中业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）和居民（村民）委员会组织业主以栋或单元推荐。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

筹备组成员名单应当由街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域内进行书面公告。

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定业主委员会选举办法；

（五）提出业主委员会成员候选人名单；

（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第（一）项至第（五）项的内容在物业管理区域内公示。

首次业主大会召开费用由前期物业服务企业从该物业管理区域内共有部分收益中支出；如果没有物业管理区域内共有部分收益的，由开发建设单位承担。

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（九）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。

召开业主大会会议，应当于召开前十五日通知全体业主。同时告知居民（村民）委员会列席会议。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。

业主委员会主任、副主任、委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（三）身体健康，能胜任工作，任职时年龄一般不超过70周岁；

（四）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）组织并监督维修资金的筹集和使用；

（六）定期向业主公布物业管理相关情况和资料；

（七）调解业主之间、业主与物业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会任期届满前三个月，应当召开业主大会会议进行换届选举。逾期不改选的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织业主进行换届选举。

换届选举结束后，业主委员会应当在十日内将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，社区居民委员会应当协调督促其移交，拒不移交的，物业所在地公安机关应当予以协助。

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起7日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；不及时移交的，社区居民委员会应当协调督促其移交，拒不移交的，物业所在地公安机关应当予以协助。

工作经费筹集、管理使用和业主委员会成员报酬的具体办法由业主大会决定。

第四章前期物业管理

前期物业服务合同可以约定期限；期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第五章物业管理服务

物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报所在县市住房和城乡建设行政管理部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。

发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关部门报告，协助做好相关工作。

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本条例第二十六条第一款规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由县市住房和城乡建设管理部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和有关行政执法部门参加。

联席会议主要协调事项：

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第六章物业的使用与维护

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌的；

（二）占用、损坏建筑物共有部分、共用设施设备及相关场地，擅自移装建筑物共用设施设备；

（三）违章搭建、私设摊位，在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

（四）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放恶臭气体、有毒有害物质，发出超标噪声；

（五）违反有关规定饲养宠物及家禽家畜；

（六）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（七）法律、法规、管理规约禁止的其他行为。

占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费所得收益属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。

第七章物业服务费用

实行政府指导价的物业服务收费，由县市价格行政管理部门会同房产行政管理部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

物业服务企业应当在显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业管理用房的用水、用电、用气、用热等有关费用，应当由物业服务企业从物业服务费中支出。

第八章旧住宅区物业管理

第九章法律责任

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

第十章附则

本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水和供气管道、水箱、加压泵、电梯、天线、照明和消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。