盐城市物业管理条例

（2022年10月28日盐城市第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2022年11月25日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准）

第一章总则

本条例所称物业管理，是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务人或者业主自行对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称业主，是指房屋所有权人。

本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。

（一）制定物业管理有关政策并组织实施；

（二）指导和协助设立业主大会、选举业主委员会，并建立日常培训和业务指导机制；

（三）指导和监督物业服务人履行法定义务，建立物业服务质量监督机制；

（四）制定物业服务领域信用管理制度，对物业服务人信用状况进行认定，并实行分级分类监督管理；

（五）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等示范文本；

（六）负责前期物业招标投标管理工作，指导选聘物业服务人，指导和监督物业服务人交接、物业承接查验等工作；

（七）组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；

（八）指导和监督住宅专项维修资金的筹集和使用工作；

（九）建立物业管理公共服务平台，为业主决策投票、物业服务招投标、物业管理信息公开公示、物业服务投诉等活动提供便利条件；

（十）指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

（十一）督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任，按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉；

（十二）法律、法规规定的其他职责。

（一）发展改革部门负责制定实行政府指导价管理的普通住宅前期物业费以及汽车停放费标准，并会同物业管理行政主管部门实施动态评估调整；

（二）公安机关负责物业管理区域内治安管理，指导和监督安防设施的设置、维护；

（三）民政行政主管部门负责指导物业服务人开展养老服务业务；

（四）自然资源和规划行政主管部门负责物业管理区域内工程建设的规划审批和监督管理；

（五）生态环境行政主管部门负责物业管理区域内环境保护的监督管理；

（六）城市管理行政主管部门负责物业管理区域内城市市容和环境卫生的监督管理；

（七）卫生健康行政主管部门负责指导物业服务人开展卫生防疫工作；

（八）市场监督管理行政主管部门负责物业管理区域内特种设备安全、物业服务收费等方面的监督管理；

（九）园林绿化行政主管部门负责指导和监督物业管理区域内绿化工作；

（十）消防救援机构负责指导和监督物业管理区域内消防安全工作。

其他有关部门和机构，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

（一）指导、协助和监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

（三）协同县（市、区）物业管理行政主管部门指导和监督本辖区内物业承接查验、物业管理项目移交和接管工作；

（四）建立物业管理举报投诉机制，调解、处理物业纠纷，协调建设单位、物业服务人、业主之间的关系；

（五）指导物业服务人、业主委员会开展突发公共事件应对工作，并给予物资和资金支持；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第二章物业管理区域

物业配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上区域并且能够明确各自管理、维护责任的，可以划分为不同的物业管理区域。

新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第三章业主、业主大会和业主委员会

（一）接受物业服务人按照物业服务合同约定提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备、相关场地的使用和收益情况享有知情权、监督权；

（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；

（十）监督人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金的使用情况；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定支付住宅专项维修资金；

（五）按照约定支付物业费、车位（库）租金、汽车停放费等；

（六）依法配合物业服务人执行政府应对突发公共事件依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（七）法律、法规规定的其他义务。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。

业主大会决定下列事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用住宅专项维修资金；

（六）筹集住宅专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照《江苏省物业管理条例》的规定，向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。建设单位未按规定报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期改正。与建设单位联系有困难，或者建设单位逾期未改正的，物业管理、自然资源和规划等行政主管部门以及提供前期物业服务的物业服务人，应当对街道办事处（镇人民政府）查询相关文件资料依法予以协助。

首次业主大会筹备组应当自设立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

物业管理委员会作出的决定，应当依法征求全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销该决定，并通告全体业主。

物业管理委员会应当推动设立业主大会。业主大会选举产生业主委员会后，物业管理委员会自行解散。

采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，投票表决意见应当由业主本人签名。利用物业管理公共服务平台或者其他电子平台进行投票表决的，首次业主大会筹备组或者负责组织会议的业主委员会，应当验证投票权人身份信息，确保与投票权人本人吻合。使用经过验证的投票权人身份在电子平台进行表决的行为，视为投票权人本人行为。

业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

业主代表参加业主代表大会会议前，应当书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主共同决定的事项，业主的赞同、反对以及弃权的意见经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

鼓励和支持中国共产党党员、人大代表、政协委员、国家机关工作人员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员参选业主委员会成员。

业主大会筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会成员候选人名单。业主委员会成员候选人名单应当在物业管理区域内显著位置公示，并附个人情况介绍。

业主认为业主委员会成员候选人不符合规定条件的，可以向业主大会、业主委员会提出异议，也可以向街道办事处（镇人民政府）提出异议，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

（一）召集业主大会会议，定期向业主大会报告物业管理实施情况、业主委员会工作情况、财务收支情况等；

（二）根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（三）督促业主按照规定或者约定支付物业费等相关费用；

（四）拟订业主共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并报业主大会决定，监督物业服务人对业主共有部分的经营和使用情况；

（五）依法组织和监督住宅专项维修资金的使用；

（六）制定档案和印章管理制度，制作和妥善保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，并建立相关档案；

（七）听取业主的意见和建议；

（八）监督管理规约的实施；

（九）协助街道办事处（镇人民政府）调解、处理物业纠纷；

（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主书面提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主委员会成员人数不足总数的二分之一的；

（四）法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

按照前款第一项规定召开业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议业主的身份和所占比例。

（一）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车；

（二）对物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车收取汽车停放费；

（三）利用业主共有部分从事广告等经营性活动；

（四）公共收益的使用；

（五）法律、法规规定可以由业主大会授权业主委员会决定的其他事项。

依法应由全体业主共同决定的事项，业主委员会不得代为作出决定。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

（一）业主委员会成员和专职、兼职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

（二）业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约和物业服务合同；

（三）业主大会、业主委员会的决定；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位处置情况；

（六）业主大会决定由业主委员会管理的公共收益的收支情况；

（七）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况；

（八）法律、法规规定的其他信息。

前款第五项、第七项应当每年至少公告一次，第六项应当每半年公告一次；其他事项应当常年公告并及时更新。业主委员会可以委托物业服务人协助公告信息。

（一）拒不执行业主大会决定；

（二）未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同；

（三）违反规定使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；

（四）挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

（五）利用业主委员会成员身份谋取私利；

（六）非法采集、使用或者出售、泄露业主、物业使用人信息；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

业主委员会成员有前款行为之一的，按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。

第四章物业管理和物业服务

物业服务人应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

物业服务人应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及物业服务有关标准提供专业化服务。

物业服务人应当建立业主意见、建议收集和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果。

物业服务人应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务人未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

市、县（市、区）物业管理行政主管部门应当会同人力资源和社会保障行政主管部门，建立健全物业服务人员使用、评价和激励机制，依法规范物业服务用工。

在业主、业主大会选聘物业服务人之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务人签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

鼓励建设单位和物业服务人聘请第三方机构为承接查验提供专业服务。

现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、查验人员、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。推动现场查验逐步实现全程影像记录，形成与书面记录相对应的影像佐证资料。

物业承接查验档案属于全体业主所有。因物业共用部位、共用设施设备缺陷问题，业主需要查询承接查验书面记录及佐证资料的，物业服务人应当如实提供；因佐证资料缺失或者内容缺陷致使无法认定质量责任主体的，物业服务人应当依法承担相应的法律责任。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主不得以房屋质量缺陷为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业管理区域的四至界限以及附图；

（三）公共场所、公共绿地的面积和位置；

（四）地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；

（五）物业服务办公用房、业主委员会用房的面积和位置；

（六）共用设施设备名称及其权属；

（七）物业承接查验情况；

（八）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（九）电梯、消防、监控安防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；

（十）依法配建的人民防空工程的面积和位置，人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金的使用情况；

（十一）出租的车位、车库的数量和位置以及使用现状；

（十二）经过业主大会或者经授权的业主委员会决定，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的情况；

（十三）业主支付物业费、公共水电分摊费用情况，物业共用部位和共用设施设备的经营和收益情况；

（十四）住宅专项维修资金使用情况；

（十五）法律、法规规定的其他应当公示的信息。

前款所列信息的公示方式、标准、期限、频次等具体要求由市物业管理行政主管部门规定。

（一）未经业主大会同意，擅自提高物业服务收费标准；

（二）擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的用途；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

（四）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；

（五）采取停止供电、供水、供热、供燃气、限制通行、限制使用电梯等损害业主合法权益的方式催交物业费；

（六）挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

（七）非法采集、使用或者出售、泄露业主、物业使用人信息；

（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（九）物业服务合同终止时，拒不退出物业管理区域或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（十）其他违反法律、法规规定的行为。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

被解聘的物业服务人拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五章物业的使用和维护

（一）同意物业服务人用于经营的业主共有部分以及场地范围；

（二）不同类型、不同场地经营项目的利用要求和收费标准；

（三）公共收益的财务管理要求、审计、公示以及查询办法。

未按照前款要求作出约定的，物业服务人不得将相关共有部分用于经营。

业主大会设立后，业主大会或者经授权的业主委员会应当与物业服务人对本条第一款所列事项重新约定。

专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主书面提议对公共收益收支情况进行审计的，业主大会或者经授权的业主委员会可以决定委托有相应资质的第三方机构进行审计，物业服务人应当予以配合，审计所需费用从公共收益中列支，审计结果应当向全体业主公告。

业主共有的道路或者其他场地用于外来车辆临时停车，以及由此产生的收费、收益分配管理等事项，应当按照业主管理规约或者物业服务合同的约定执行。管理规约或者物业服务合同没有约定的，由业主共同决定。

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）违法开挖地下空间，擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；

（四）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）擅自变动排水设施，雨污混接、污水直排；

（七）擅自占用、毁坏绿化用地和绿化设施；

（八）擅自改变人民防空工程主体结构、拆除防护设施，进行穿墙打孔等影响防护效能的改造和装修，堵塞或者截断人民防空工程的出入口、进排风竖井、进排水管道；

（九）损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高场地、疏散通道、安全出口；

（十）在楼梯间、楼道等安全通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放电动自行车，违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；

（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）擅自摆摊设点、占道经营；

（十三）任意弃置生活垃圾、建筑垃圾，露天焚烧落叶；

（十四）违规储存爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质，违规燃放烟花爆竹；

（十五）制造噪声干扰他人正常生活；

（十六）法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

物业服务人不得违背业主或者物业使用人意愿指定装饰装修施工单位、物料供应单位、物料搬运人员，不得无故阻挠装饰装修施工人员、物料搬运人员进入物业管理区域。

（一）外墙、屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）消防设施损坏，危及公共消防安全的；

（七）其他危及房屋安全的紧急情况。

第六章法律责任

违反本条例第四十一条第一款第七项规定，未公示相关信息或者公示虚假信息的，由物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款。

违反本条例第四十一条第一款第八项、第十三项规定，未公示相关信息或者公示虚假信息的，由物业所在地的县（市、区）市场监督管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。

（一）违反第一项、第二项、第三项规定的，由自然资源和规划行政主管部门依法查处；

（二）违反第四项、第五项、第六项规定的，由住房和城乡建设行政主管部门依法查处；

（三）违反第七项规定的，由园林绿化行政主管部门依法查处；

（四）违反第八项规定的，由人民防空行政主管部门依法查处；

（五）违反第九项、第十项规定的，由消防救援机构依法查处；

（六）违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处；

（七）违反第十四项、第十五项规定的，由公安机关依法查处。

第七章附则

本条例所称前期物业服务，是指业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业服务。

本条例所称公共收益，是指利用业主共用部位和共用设施设备产生的收入，扣除合理成本之后的收益。

本条例所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务人和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。