张家口市物业管理条例
- 制定机关
- 张家口市人民代表大会常务委员会
- 公布日期
- 2021年6月8日
- 施行日期
- 2021年9月1日
- 条文数
- 75 条
原文出处：国家法律法规数据库
（2021年4月14日张家口市第十四届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 2021年5月28日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准）
第一章总则
本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。
鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理的深度融合，推动本市物业服务行业的规范和健康发展。
（一）研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范；
（二）监督管理物业服务企业和从业人员的日常工作；
（三）接受物业服务合同备案和物业承接查验备案；
（四）监督管理维修资金的提取、使用等有关事宜；
（五）协调处理物业管理矛盾纠纷；
（六）法律、法规规定的其他职责。
（一）民政部门负责指导无物业管理的小区依托居（村）民委员会实行自治管理；
（二）城市管理综合行政执法部门负责查处物业管理区域内违规饲养家畜家禽，占用和毁坏绿地，擅自伐移树木，临街建筑物私自张贴广告等违法违规行为;依法对擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质，擅自改变房屋外立面，私搭乱建等违法违规行为实施行政处罚；
（三）市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为；负责物业管理区域内的电梯、特种设备目录内锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为；负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处各类价格违法违规行为;
（四）公安机关负责开展社区警务工作，加强物业管理区域内治安防范，推进智慧平安社区建设，查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为;
（五）生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理工作；
（六）价格主管部门会同相关部门负责实行政府指导价物业服务收费标准的制定与调整；
（七）卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督；
（八）规划、财政、行政审批、应急、人防、司法等有关部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。
（一）组织和指导成立业主大会、选举业主委员会，组建物业管理委员会，组织和指导业主委员会换届改选，负责业主委员会备案；
（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；
（三）指导和监督物业服务人依法履行义务，对物业服务实施情况开展监督检查；
（四）建立物业管理矛盾投诉调解机制，协调处理物业管理纠纷；
（五）负责物业档案管理，协助开展辖区内物业服务人信用信息采集和核查工作；
（六）法律、法规规定的其他职责。
居（村）民委员会协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业监督管理相关工作，对业主大会、业主委员会和物业服务人的日常工作进行指导和监督。
推动业主委员会成员和物业服务人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区"两委"成员通过法定程序兼任业主委员会成员。
发挥政府职能作用，支持社会资本参与老旧小区物业管理。
支持、鼓励物业服务人加入行业协会。物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，引导物业服务人增强服务意识，及时调解行业纠纷。
第二章前期物业管理
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。
实行政府指导价的住宅区物业服务收费，由市、县级人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门制定等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。
第三章业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会
尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理中的业主。
（一）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；
（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的车位；
（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，架空层、设备层或者设备间等；
（四）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；
（五）法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。
自行管理物业；
要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；
提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
参加业主大会会议，行使投票权；
选举业主委员会委员，并享有被选举权；
监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；
监督物业服务人履行物业服务合同；
对共有部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；
监督维修资金的管理和使用；
法律法规规定的其他权利。
业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。
遵守管理规约和业主大会议事规则；
遵守物业管理区域内共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；
配合物业服务人实施物业管理；
按照规定交纳维修资金；
按时足额交纳物业费；
履行房屋安全使用责任；
法律法规规定的其他义务。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
物业管理区域业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居（村）民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会组织业主推荐。
筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。
业主委员会选举产生后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料，资料移交后筹备组自行解散。
制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
选聘和解聘物业服务人或者其他管理人；
使用建筑物及其附属设施的维修资金；
筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
改建、重建建筑物及其附属设施；
改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派代表列席会议。
业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）组织召集。
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，业主委员会履职情况；
（二）业主大会作出决定三十日内，代表业主大会与选聘的物业服务人签订、续签或者解除物业服务合同，公开物业服务事项和物业服务费交纳标准；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施，督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；
（五）组织业主对物业共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；
（六）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并应当符合下列条件：
具有完全民事行为能力；
遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；
未被列为失信被执行人；
未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任一人、副主任一至二人，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单、分工、联系方式。
备案资料齐全的，物业所在地的县级住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当在五日内出具备案证明。
业主委员会可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
业主委员会任期内，备案事项发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。
定期会议和临时会议应当有过半数委员参加，委员不得委托他人参加。
业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居（村）委员会，并听取意见和建议。居（村）民委员会可以根据情况派代表参加。
业主委员会决定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。
管理规约、业主大会议事规则；
业主大会和业主委员会的决定；
物业服务合同；
物业维修资金的筹集、使用情况；
物业共有部位、共用设施设备的使用和收益情况；
占用业主共有的道路或者其他场地划设车位的设置、处分和收益情况；
业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
其他应当向业主公开的事项。
前款第四项至第七项规定的内容，应当每年至少公布一次。
（一）不再是本物业管理区域内业主；
（二）以书面形式向业主委员会提出辞职；
（三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职；
（四）法律、法规或者业主大会议事规则、管理规约等规定的其他情形。
阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；
拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
擅自使用业主大会、业主委员会印章；
违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；
将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；
与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；
泄露业主信息；
侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会委员有前款规定的第（一）项至第（五）项行为的，街道办事处（乡镇人民政府）责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。
拒不移交的，业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）督促移交，公安机关依法予以协助。
业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及业主共同所有的其他财物移交新一届业主委员会。街道办事处（乡镇人民政府）应当做好移交监督工作。
换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等事项组织召开业主大会会议。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
不具备成立业主大会条件；
具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；
业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。
第四章物业管理服务
电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。
市住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。
物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；
物业服务内容和标准、收费标准和方式等；
电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；
上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；
上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与维修资金使用情况，其中电梯相关费用的收支情况应当单独立账并公布；
业主进行房屋装饰装修活动的情况；
物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；
其他应当公示的信息。
业主或者业主委员会对公示信息有异议的，物业服务人应当及时予以答复。
市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。
物业服务合同期内，物业服务人不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料在小区显著位置公示征求意见，并经业主大会同意后，与业主委员会签订变更协议。
物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理为由，减少服务内容或者降低服务质量；不得采取停止供电、供水、供热、供气或者限制业主交纳水费等方式催交物业费。
物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主大会决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。
原物业服务人拒不移交或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）督促移交。
第五章物业的使用与维护
破坏或者改变房屋承重结构、主体结构；
擅自将住宅改变为经营性用房或者擅自改变建筑物及其附属设施用途；
擅自利用共有部位、共用设施设备进行经营；
破坏、占用或者擅自改建物业共有部位，破坏、占用或者擅自迁移共用设施设备；
擅自占用或者挖掘物业区域内的道路、场地；
侵占绿地，损毁树木、绿化设施；
占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；
存放易燃、易爆、剧毒或者放射性物质等危险物品；
破坏或者擅自停用公共消防设施和器材；
擅自拆改供水、排水、电缆、供暖等管线；
随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天烧烤、露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、震动、光源；
擅自架设电线、电缆，加装车辆充电设施，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、刻画，在楼道等共有部位堆放物品；
使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；
违反规定饲养动物或者种植植物；
法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
经业主大会决定，收益资金可以由物业服务人代收代管。收益资金由物业服务人代收代管的，应当单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督；收益资金由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，接受居（村）民委员会的监督。收益资金收支账目应当每半年公示一次，接受业主监督。
装饰装修造成物业共有部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
住宅维修资金管理的具体办法由市人民政府制定。
业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会或物业管理委员会同意，或者按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。
物业区域内划设车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。
已入住项目，物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业服务人应当立即报告相关专业运营单位；专业运营单位应当及时采取措施，排除故障。
专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。
提供应急物业服务的，街道办事处（乡镇人民政府）应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。
应急物业服务期间，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
第六章法律责任
物业服务人违反第五十一条第二款规定，采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费的，处三千元以上五千元以下罚款；采取限制业主交纳水费的方式催交物业费的，处一千元以上三千元以下罚款。