沈阳市物业管理条例

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（2010年8月31日沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过；2010年9月29日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准 2018年10月25日沈阳市第十六届人民代表大会常务委员会第六次会议修订；2018年11月28日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准 根据2022年4月29日沈阳市第十七届人民代表大会常务委员会第二次会议通过，2022年5月31日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准《沈阳市人民代表大会常务委员会关于修改〈沈阳市物业管理条例〉的决定》修正）

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第一章总则

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区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

公安、民政、财政、规划和国土、环保、建设、城管、城市管理行政执法、水利、质监、人防、工商、价格等有关主管部门，按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；

（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；

（三）指导、支持和监督业主大会、业主委员会开展日常工作；

（四）协调和指导旧住宅区物业管理工作；

（五）协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；

（六）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

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第二章前期物业管理

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投标人少于三个或者建筑面积不超过三万平方米的，经物业所在地的区、县（市）房产主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

（一）建设单位工商营业执照和资质证书；

（二）物业管理区域划分意见书；

（三）招标文件；

（四）临时管理规约；

（五）法律、法规规定的其他材料。

建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；

（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；

（六）业主名册；

（七）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；

（八）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。

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第三章业主、业主大会和业主委员会

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业主可以依法成立业主大会，选举业主委员会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（一）交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；

（三）自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

物业管理区域符合前款条件之一的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用公共设施设备的证明和物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

筹备组自业主大会成立后自行解散。

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力、组织能力、文化水平和良好的个人信用记录；

（四）本人、配偶及其亲属未在本物业管理区域物业服务企业或者建设单位任职；

（五）具备与履行职责相适应的工作时间。

业主委员会由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。

业主大会在选举业主委员会委员的同时，可以选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）执行业主大会的决定和决议；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

（一）业主大会成立和业主委员会选举决议；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主委员会主任、副主任以及其他成员名单；

（五）业主大会决定的其他重大事项。

符合备案条件的，区、县（市）房产主管部门应当自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第五项、第六项和第七项规定的事项应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

业主委员会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内移交其保管的前款规定的财物。

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第四章物业管理服务、使用与维护

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（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施；

（二）维修、养护共用设施设备；

（三）物业管理区域内公共秩序的维护；

（四）日常清扫保洁，将装修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中转站；

（五）绿地以及附属设施养护管理；

（六）物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治；

（七）物业管理区域内机动车辆停放以及交通秩序的维护；

（八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案；

（九）业主与物业服务企业约定的其他事项。

（一）根据业主大会决定对物业实施管理；

（二）收取物业服务费；

（三）委托专营企业承担专项物业服务；

（四）法律、法规规定的其他权利。

（一）依法制订物业服务制度和物业服务方案；

（二）依照物业服务合同提供服务；

（三）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；

（四）每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；

（五）按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；

（六）在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；

（七）按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作；

（八）劝阻违反管理规约以及物业管理制度的行为；

（九）协助有关部门做好安全防范工作；

（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人；

（二）违反物业服务合同约定，减少服务内容，降低服务质量和标准；

（三）擅自改变物业服务用房用途；

（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途；

（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（七）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业服务用房和有关资料；

（八）擅自提高物业服务收费标准；

（九）擅自处分属于业主共有财产；

（十）擅自将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务费相捆绑；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

（一）实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；

（二）物业服务用房和属于业主共用的场地、设施设备；

（三）预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；

（四）与物业项目相关的债权债务清单；

（五）物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账；

（六）应当移交的其他管理资料和资产。

业主大会或者业主委员会要求对利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

物业服务企业或者相关管理人经查实存在失信行为的，应当记入物业行业信用档案。

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）擅自改变物业规划用途；

（三）侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备；

（四）损害或者违章使用电力、燃气设施；

（五）占用消防通道，挤占消防设施；

（六）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色；

（七）违反规定进行房屋装饰装修；

（八）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分；

（九）排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（十）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（十一）违反规定饲养家禽、宠物；

（十二）违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动；

（十三）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（十四）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

（十五）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（十六）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

（十七）擅自打井，私自开采地下水；

（十八）法律、法规禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止、督促改正；拒不改正的，应当及时向有关主管部门报告。有关主管部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按照房屋户门号设分户账。

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第五章旧住宅区物业管理

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旧住宅区综合改造后，业主大会可以自行选聘物业服务企业，也可以委托街道办事处、乡镇人民政府将本住宅区纳入临近物业管理小区统一管理。

对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居（村）民委员会的指导下，根据管理服务质量和费用，自愿选择服务模式，并承担相应管理费用。

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第六章法律责任

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第七章附则

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