青岛市物业管理条例

（1998年11月20日青岛市第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 1998年12月25日山东省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议批准 1998年12月25日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布 自1999年5月1日起施行 根据2001年8月18日山东省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准的2001年7月19日青岛市第十二届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改<青岛市古树名木保护管理办法>等九件地方性法规部分条款的决定》修正 2005年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议修订 2005年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准 2005年11月25日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布 自2006年1月1日起施行）

第一章总则

市和各区（市）物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。

有关行政管理部门应当按照各自法定职责,做好与物业管理有关的工作。

街道办事处（镇人民政府）按照本条例的规定,负责物业管理活动中的协调和指导工作。

第二章业主及业主大会

业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。

新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向区（市）物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求,区（市）物业管理行政管理部门应当会同街道办事处（镇人民政府）,按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的,由区（市）物业管理行政管理部门会同街道办事处（镇人民政府）按照实际情况划分或者调整。住宅区跨区（市）的,由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。

只有一个业主的,或者业主人数较少且经业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

（一）入住率达到百分之五十以上的;

（二）入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的。

区（市）物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和物业所在地的街道办事处（镇人民政府）组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。

筹备组成员名单确定后三日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

（二）参照物业管理行政管理部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则（草案）》和《业主公约（草案）》;

（三）登记和确认业主身份;

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

（五）其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主的意见经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会决定的事项应当在三日内,以书面形式在物业管理区域内公布。

（一）业主大会会议记录和会议决定;

（二）业主大会议事规则;

（三）业主委员会成员的名单和基本情况。

业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。

业主委员会成员依照业主大会议事规则更换的,应当按照本条第一款和第二款的规定备案和公布。

业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的,所在区（市）物业管理行政管理部门和街道办事处（镇人民政府）接到业主的书面要求后,应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起三十日内召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

业主小组履行下列职责:

（一）讨论业主大会拟讨论的事项;

（二）推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

第三章前期物业管理

建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。

前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。

物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应当书面承诺遵守业主临时公约。

（一）竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

（四）业主名册;

（五）物业管理所必需的其他资料。

建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时,应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验,登记造册。

建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时,应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时,应当在相关资料上注明物业管理用房的位置,并告知区（市）物业管理行政管理部门。

物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意,不得改作他用。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。

第四章物业管理服务

物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。

（一）生活垃圾收集和环境清扫保洁;

（二）物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查;

（三）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;

（四）庭院绿地及其设施的养护管理;

（五）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护;

（六）通知有关单位维修市政公用设施;

（七）物业服务合同确定的其他事项。

物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的,服务报酬由双方约定。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。

物业服务合同终止时,物业管理企业应当在区（市）物业管理行政管理部门的监督下,将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会,由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。

对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法及时处理。

第五章物业的使用与维护

前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工,应当在施工前告知物业管理企业并签订协议,做好施工现场的恢复工作。

业主装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主,并与业主签订相关协议。

住宅建设工程竣工结算后,建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。

因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的,施工单位应当负责维修,并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的,建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。

合同约定的保证金预留期满后,建设单位应当向施工单位返还保证金。

第六章法律责任

第七章附则

本条例所称前期物业管理,是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业管理活动的企业。

本条例所称业主,是指房屋的所有权人。

本条例所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。