本溪市物业管理条例
- 制定机关
- 本溪市人民代表大会常务委员会
- 公布日期
- —
- 施行日期
- —
- 条文数
- 64 条
原文出处：国家法律法规数据库
（2009年7月23日本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2009年9月26日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 2010年11月25日本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议决定修改 2011年1月11日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准 2014年12月30日本溪市第十五届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订 2015年1月15日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准）
第一章总则
物业管理实行业主自主与专业服务、社区管理与政府扶持相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
自治县、区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督、管理工作。
街道办事处、乡（镇）人民政府在自治县、区物业行政主管部门指导下，做好本辖区内物业管理活动的具体工作。
社区居民委员会依法负责本区域内物业管理活动的协调与服务工作。
规划建设、物价、工商、财政、公安、消防、民政、综合执法、环保、质监等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
第二章新建物业与前期物业管理
规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，公共服务配套设施应当符合规划的要求。
物业管理区域由自治县、区物业行政主管部门按规定进行划分。
物业管理用房的配置应当符合下列标准：
（一）建筑面积不少于建设工程项目总面积的3‰，按比例不足80平方米的按80平方米配建。业主委员会的办公用房不少于15平方米，在物业管理用房中调剂；
（二）物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。
开发建设单位应当制作物业管理用房标牌并予以公示。
（一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；
（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；
（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，安装燃气分户计量表和供热分户计量表及控制装置；
（五）电话通讯线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；
（六）按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设；
（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
（八）按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和政务管理等公共服务配套设施建设；
（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅区周边场地与施工工地应当设置有效隔离设施；
（十一）法律、法规规定的其他条件。
专业公共服务配套设施竣工验收时，各专业经营单位应当出具现场验收报告。
各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权，各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和维修。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得销售。
前期物业服务费标准应当在《前期物业服务合同》中约定。《前期物业服务合同》生效至物业竣工验收合格交付使用前的物业服务费由开发建设单位承担；竣工验收合格交付使用后的物业服务费由业主按照建筑面积承担。
依附于物业搭建违法建筑物的，规划建设行政主管部门对该物业不予办理竣工备案，房屋登记机构对该物业不予办理产权初始登记。
住宅工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用。
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣
工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；
（五）业主名册；
（六）住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）收取明细账册；
（七）物业管理必需的其他资料。
（一）实施前期物业服务期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；
（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；
（三）使用共用部位、共用设施设备的经营性收益和使用该款项购置的资产；
（四）预收的物业管理服务费、场地占用费和共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；
（五）债权债务清单；
（六）专项维修资金明细账；
（七）应当移交的其他管理资料和资产。
前款所称其他管理人是指物业服务企业以外的，从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织和个人。
第三章业主、业主大会、业主委员会
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
业主在物业管理活动中，不得以放弃权利而不履行义务。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会：
（一）业主已入住面积的比例达到50%以上；
（二）业主已入住户数的比例达到50%以上。
筹备组人数为9人至11人的单数，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、开发建设单位、前期物业服务企业、原房屋管理单位和业主代表派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半以上。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府相关负责人担任。筹备组应当自组建之日起3个工作日内，在物业管理区域内书面公告成员名单和工作职责。
（一）确定召开首次业主大会的时间、地点、形式和内容；
（二）确定业主代表选举产生的条件、方式、人数；
（三）拟定管理规约、业主大会议事规则草案；
（四）确认并公示业主身份、业主人数和入住面积，确定业主在首次业主大会上的投票权数；
（五）制定业主委员会委员候选人条件、选举办法和名单；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当将前款所列第（一）至第（五）项内容在召开首次业主大会15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
业主对业主身份、人数或者入住面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知复核结果。
（一）选举业主委员会，更换业主委员会成员；
（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；
（四）改变和撤销业主委员会的不适当决定；
（五）依法决定专项维修资金的筹集、使用和管理事项；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
（一）业主大会成立和业主委员会选举情况；
（二）业主大会议事规则和管理规约；
（三）业主委员会委员名单和业主大会决定的其他重大事项；
（四）法律、法规规定的其他资料。
自治县、区物业行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起5个工作日内，对符
合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开设账户。
业主委员会任期内备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第四章老旧住宅区整治及棚户区、沉陷区项目管理
物业服务站（所）是经工商行政部门注册，实行自主经营、自负盈亏的独立法人机构。
（一）对住宅区物业共用部位、共用设施设备进行日常维修养护；
（二）住宅区内共用部位、相关场地的卫生保洁，绿化设施等的管护；
（三）维护本区域内的公共秩序。
棚户区、沉陷区改造新建住宅小区或组团的开发建设单位，应当按照本条例第七条规定建设物业管理用房。
棚户区、沉陷区改造项目建设工程配套设施不健全，使用功能不完善，工程质量遗留问题由原开发建设单位负责完善后，移交给管理单位。
其他管理人从事物业管理活动的，参照物业服务企业的有关规定执行。
第五章物业服务
物业服务企业应当在其资质许可的范围内从事物业管理活动，不得以转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书；从事物业管理的人员应当按照法律法规规定，取得职业资格证书。
外埠物业服务企业进入本市从事物业管理活动，应当向自治县、区物业行政主管部门办理登记备案。
自治县、区物业行政主管部门应当对物业服务企业资质实行动态管理并建立诚信档案。
物业服务合同应当约定下列主要内容：
（一）物业服务项目及其内容、服务标准；
（二）物业服务费用的标准、收取办法及计费方式；
（三）双方权利义务；
（四）违约责任；
（五）合同期限；
（六）合同争议及纠纷解决的办法；
（七）其他应当在合同中约定的事项。
物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。
物业服务企业应当严格按照合同约定，履行物业服务义务。
业主大会决定不再续聘的，业主委员会应当书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府，并到所在地自治县、区物业行政主管部门备案。
（一）投标截止之日，投标人少于3个的；
（二）建筑面积在5万平方米（含5万）以内的多层住宅物业；
（三）建筑面积在3万平方米（含3万）以内的高层住宅物业或者非住宅类物业项目；
（四）棚户区、沉陷区改造项目或者改造后的老旧住宅区项目、弃管物业项目；
（五）市、自治县、区人民政府规定的其他项目。
物业服务企业擅自终止物业服务合同的，应当承担违约责任，交纳的物业服务保证金作为该物业管理项目过渡时期物业管理费用的保证。
《物业服务保证金管理办法》由市人民政府另行制定。
物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准，在物业服务合同中约定。
业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。无正当理由逾期交费的，应当按物业服务合同约定交纳滞纳金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
一方要求提前解除物业服务合同的，应当将解除合同的时间、原因书面告知合同另一方和街道办事处或乡镇人民政府，并到物业所在地自治县、区物业行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。
新聘任的物业服务企业确定后，业主委员会应当及时将相关资料和资产进行移交。
第六章物业的使用与维护
（一）拆改房屋主体结构和承重结构，私开门窗、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，在室内下挖地面扩大房屋使用空间，擅自改变房屋、公共建筑和共用设施使用用途；
（二）擅自搭建棚厦或插建其他建筑物、构筑物；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益；
（四）侵占、损坏或者擅自移动物业共用部位、共用设施设备；
（五）侵占通道、绿地，毁坏绿化和园艺雕塑品，乱设摊点、商亭、露天烧烤；
（六）在建筑物、构筑物上随意悬挂、张贴、涂写、刻画，随意倾倒垃圾、杂物；
（七）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，组织赌博和迷信活动，饲养动物干扰他人正常生活；
（八）排放有毒、有害物质，排放超过规定标准噪音；
（九）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。
利用屋面安装太阳能热水器等设施，不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。
物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导，不得有垄断装修市场和乱收费行为。
车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，经业主委员会同意可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。
在物业管理区域内停放车辆，应当服从物业服务企业管理人员的管理。不得占用消防通道、疏散通道和影响其他车辆和行人的正常通行。
违反前款规定的，由公安机关协助市物业行政主管部门予以查处。
物业保修期满后，业主专有部分的管理、养护、维修由业主负责；共有部分的维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当避免给相邻物业造成损害。
专业经营单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当经自治县、区物业行政主管部门同意并及时恢复原状。
利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会的决定使用。
物业服务企业或其他管理人，未能采取措施及时抢修损坏的物业共用部位、设施设备，造成业主、物业使用人财产损失的，应当承担赔偿责任。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
《住宅专项维修资金管理办法》由市政府另行制定。
或者属专项维修资金使用范围内的物业，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会或业主先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，所需费用经市、自治县物业行政主管部门核定后在专项维修资金中予以支付：
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；
（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；
（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
对本物业管理区域内违反规划、治安、环保、绿化等法律、法规和本条例规定的行为，业主委员会和物业服务企业应当进行劝阻；业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业可以向自治县、区物业行政主管部门或其他有关行政管理部门进行举报，相关部门应当调查核实，依法予以处理；对署名举报的，应当将处理结果书面告知当事人。
第七章法律责任
（一）未按照规定配套建设物业管理用房或未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处10万元以上50万元以下罚款；
（二）未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上10万元以下罚款；
（三）未依法通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，并可处10万元以下罚款；
（四）擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，责令恢复原状，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款。
（一）未在规定时间内移交有关资料和资产的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和资产的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款；
（二）将全部物业管理项目一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
（三）擅自出售物业管理区域内按照规划建设的物业管理用房、停车库等公共服务配套设施或擅自改变其用途的，责令限期改正，给予警告，处1万元以上10万元以下罚
款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
（四）超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；
（五）未取得资质证书从事物业管理的，处5万元以上20万元以下罚款；
（六）以欺骗手段取得资质证书的，处5万元以上20万元以下罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；
（七）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下罚款。
（八）转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书的，给予警告，并处1万元以上3万元以下罚款。
（一）拆改房屋主体结构和承重结构，私开门窗、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，擅自改变房屋、公共建筑和公用设施使用用途的，由市物业行政主管部门责令恢复原状，并可处5000元以上3万元以下罚款；情节严重，经鉴定危及房屋安全的，处5万元以上10万元以下罚款。
（二）擅自搭建建筑物、构筑物，在室内下挖地面扩大房屋使用空间的，由市、自治县、区人民政府责成相关部门责令改正，逾期不改正的，强制拆除，并可处1000元以上1万元以下罚款。
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，由自治县、区物业行政主管部门责令恢复原状，并对个人处1000元以上1万元以下罚款；对单位处5万元以上20万元以下罚款。
（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由自治县、区物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并对个人处1000元以上1万元以下罚款；对单位处5万元以上20万元以下罚款。
（五）侵占通道、绿地，毁坏绿化和园艺雕塑品，乱设摊点、商亭、露天烧烤的由自治县、区物业行政主管部门责令改正，并可处1000元以上1万元以下罚款。
违反第四十二条第（一）项、第（二）项规定，未经相关部门处理或拒不接受处理的，在物业产权转移时登记机关不予办理产权变更登记。