湛江市物业管理条例

（2025年8月29日湛江市第十五届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过 2025年10月11日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准）

第一章总则

发展改革、公安、民政、自然资源、生态环境、水务、应急管理、消防救援、卫生健康、市场监督管理、城市管理和综合执法、人防等相关主管部门，按照各自职责，负责物业管理相关监督管理工作。

经济功能区管理委员会按照规定职责组织实施管辖范围内的物业管理工作。

市、县（市、区）人民政府、乡镇人民政府、街道办事处依托城市综合管理服务平台，建立群众反映物业管理问题受理、职能部门主办处置的协同共治机制。

（一）指导、协调、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届，对组建的物业管理委员会给予指导、协助并实施监督；

（二）指导、监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

（三）建立物业管理各方主体共同参与的议事协调机制和纠纷投诉调解机制，协调社区建设与物业管理的关系；

（四）引导村（居）民协商确定无物业管理住宅小区的托管、代管或者自管工作；

（五）县（市、区）人民政府交办的其他物业管理指导监督工作。

村（居）民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理具体工作，可以就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导业主自治组织规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务；调解物业管理纠纷等。

第二章物业及其管理主体

第一节物业管理区域和共有物业

同一建设项目内包含住宅和非住宅等不同物业类型，具有独立的配套设施设备并能够独立管理的，可以划分为不同的物业管理区域。

分期开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

（一）小区公共区域广告位收入、小区公共车位租赁收入等利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理规约明确约定或者业主共同决定由全体业主共同分摊交纳的费用；

（三）业主共同决定实行自行管理，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；

（四）共有部分被依法征收、征用的补偿费；

（五）共有资金产生的孳息；

（六）其他合法共有收入。

业主大会成立后，业主委员会应当持备案回执向银行等金融机构申请以业主委员会名义开立共有资金账户，金融机构应当协助办理。物业服务人应当在共有资金账户开立后十五日内向业主委员会移交代为管理的业主共有资金及账目明细等相关资料。

建筑物及其附属设施的维修资金归业主共有，按照相关法律法规、规章规定实行专户管理。

第二节业主大会

筹备组成员人数为七人至十五人，由乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会等代表，建设单位以及业主代表组成，其中业主代表应当不少于百分之六十，具体人数由乡镇人民政府、街道办事处确定。建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。

筹备组业主代表由十名以上业主联名或者村（居）民委员会推荐。推荐的业主代表人数多于规定人数时，由乡镇人民政府、街道办事处确定代表人选。筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

业主大会筹备组就筹备工作作出的决定应当经筹备组成员充分讨论，并经筹备组成员过半数同意。无法达成一致意见的，由筹备组组长作出决定。业主对筹备组的决定有异议的，应当书面提出，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

业主大会筹备组未能在六个月内召开首次业主大会会议的，自动解散。期限届满十五日前，业主大会筹备组可以向辖区乡镇人民政府、街道办事处申请延长业主大会筹备组工作期限，经辖区乡镇人民政府、街道办事处同意，可以延期六十日。

因建设单位注销或有关单位不配合提供业主清册等文件资料的，经业主大会筹备组申请，由物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处协调不动产登记机构依法提供。

业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动，不得泄露业主信息。业主大会筹备组解散时，应当将业主资料移交乡镇人民政府、街道办事处妥善保存。

（一）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准、计费方式和服务价格；

（二）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；

（三）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决议相抵触的决定；

（四）业主共有资金的使用。

业主委员会应当就业主共同决定事项向业主大会提出讨论方案。

业主可以自行投票，也可以书面委托他人代为投票，每一受托人接受委托的数量不得超过三人，受托人不得转委托他人。

业主委员会应当在投票结束后十日内公示投票结果。业主委员会应当妥善保管选票、表决票和委托书，保管期限不少于五年。采用电子投票的，电子投票平台应当保存业主投票结果不少于五年。

业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿，如涉及投票，则须另行取得业主的授权；

（二）决定本幢、单元、楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

（三）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组推选的一名业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第三节业主委员会

（一）业主自荐或者联名推荐；

（二）社区党组织推荐；

（三）村（居）民委员会推荐。

业主委员会候选人由筹备组按照法律法规的规定和业主大会议事规则的约定进行核实。

鼓励村（居）民委员会成员、党员或者具有财会、法律、管理等工作经验的业主参加业主委员会选举。

业主委员会持备案回执和业主委员会负责人或者临时负责人身份证向公安机关申请刻制业主委员会印章。

第四节物业管理委员会

（一）具备成立业主大会条件，经筹备组组织仍不能产生业主委员会的；

（二）因业主委员会换届或者自动解散等原因需要产生新一届业主委员会，但未能产生的。

物业管理委员会负责组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项；推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会自新一届业主委员会备案完成之日起停止履行职责，并应当在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。两年内未选举产生业主委员会的，或者经物业管理委员会会议充分讨论并决定解散的，物业管理委员会解散。

物业管理委员会业主代表人选可以由十名以上业主联名或者村（居）民委员会推荐。推荐的业主代表人数多于规定人数时，由乡镇人民政府、街道办事处确定代表人选。鼓励和支持党员业主成为物业管理委员会的成员。

物业管理委员会主任由乡镇人民政府、街道办事处从村（居）民委员会代表中指定。物业管理委员会副主任由乡镇人民政府、街道办事处从业主代表中指定。

第三章物业管理服务

物业服务人应当按照物业服务合同的约定和法律法规的规定提供物业服务，并且遵守下列服务规范：

（一）提供物业服务符合国家和本省、市规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，及时处理业主投诉；

（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、违反消防安全管理规定、噪音扰民、破坏人防设施、违反禁燃规定燃放烟花爆竹等行为及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告乡镇人民政府、街道办事处或者行政执法机关；

（五）根据物业管理范围内电动自行车保有量和充电设施情况，依法加强电动自行车集中停放、充电场所建设和消防安全管理；

（六）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向相关单位报告；

（七）对业主、物业使用人违反管理规约的行为及时劝阻、制止，并报告业主委员会；

（八）积极配合业主和相关单位做好人防防护设施、供水、排水、供电、供气、通信、有线电视、新能源充电桩等相关设施设备的安装、维修、养护和改造工作；

（九）建立并及时更新日常管理档案及共有部分的资料档案。

（一）骗取、挪用或者侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者业主其他共有资金；

（二）擅自改变业主共有部分用途；

（三）擅自决定占用、挖掘业主共有道路、场地；

（四）擅自利用业主共有部分进行经营；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（六）法律法规规定的其他侵害业主权益的行为。

物业服务人承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。未完成查验的，物业服务人不得承接。物业已投入使用，物业管理必需的资料未移交的，应当移交；资料不全的，建设单位应当在县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门规定的期限内补齐。

原物业服务人应当在退出物业管理区域前三十日内在物业管理区域显著位置公示，并向业主委员会移交相关资料和财物。没有业主委员会的，应当移交给决定自行管理的业主或者其指定的人。

原物业服务人应当配合新物业服务人做好交接工作，新物业服务人不得强行接管物业。

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控安防、电力、二次供水等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置措施等；

（四）自行招用保安员的单位备案回执、保安员花名册及持保安员证等情况；

（五）物业费收支情况、按照物业服务合同约定应当公布的物业费年度预决算情况；

（六）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（七）共用场地、共用设施设备产生水电用量、单价、金额和费用分摊情况；

（八）由物业服务人经营、管理的业主共有部分的经营与收益情况，包括相关合同等；

（九）其他依照法律法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公布的信息。

前款第一项至第四项信息应当长期公示并及时更新；第五项至第八项信息应当每年至少公示一次，公示时间不得少于六十日。

物业服务人开展家政、养老等服务业务也应当对外公示，按双方约定价格收取服务费用。

业主有权查阅、复制本条第一款各项公示资料，物业服务人应当予以配合，复制费用由查阅人承担。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以书面答复。

发生自然灾害、公共卫生等突发事件以及火灾、供水、排水、供电、供气等安全事故时，物业服务人应当采取应急措施，并及时向有关部门和供水、供电、供气等专营服务单位报告，协助做好应急救援以及处置工作。

业主大会、业主委员会应当组织全体业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，并接受乡镇人民政府、街道办事处和相关行政管理部门的指导和监督。

业主委员会应当在业主自行管理期限届满前，组织召开业主大会会议，对是否继续业主自行管理进行表决。

第四章物业的使用和维护

经业主共同决定，可以使用业主共有资金购买物业共有部分维修等保险服务。

装饰装修期间，业主、物业使用人或者装饰装修企业应当配合物业服务人对装饰装修现场进行检查。物业服务人发现有违反装饰装修服务协议或者违反法律法规等规定以及管理规约行为的，应当及时予以劝阻、制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

在物业管理区域内使用电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车的，应当遵守法律法规规定和管理规约约定，不得在公共门厅、疏散走道、安全出口、楼梯间以及不符合消防安全条件的室内场所或者架空层停放或者充电。禁止携带电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车及其电池进入电梯轿厢。

第五章监督管理

不动产登记机构与市人民政府住房城乡建设主管部门应当建立业主清册等相关信息的共享机制，及时将相关信息共享。录入物业管理信息平台的业主信息应当与其不动产登记信息一致。

实行市场调节价的，物业行业协会应当在市人民政府价格主管部门和住房城乡建设主管部门指导下，监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人协商物业费时参考。

第六章法律责任

第七章附则