合肥市住宅小区物业管理条例

（2023年2月24日合肥市第十七届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 2023年3月31日安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第一次会议批准）

第一章总则

（一）制定并宣传物业管理相关政策；

（二）指导县（市）区物业管理部门开展物业管理监督管理工作；

（三）会同有关部门依法制定建筑物及其附属设施的维修资金的监督管理制度；

（四）依法制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、物业承接查验协议、房屋装饰装修管理服务协议等示范文本；

（五）建立全市统一的物业服务企业信用信息、业主共同决策信息系统；

（六）法律、法规规定的其他工作。

发展和改革、自然资源和规划、城乡建设、公共资源交易监督管理、市场监督管理、城市管理、财政、民政、司法行政、卫生健康、林业和园林、人防、公安等部门应当按照各自职责，对住宅小区治理进行分类指导、协同管理。

高新技术产业开发区、经济技术开发区、新站高新技术产业开发区、安徽巢湖经济开发区管理委员会应当在各自职责范围内依法做好物业管理相关工作。

（一）负责物业管理区域的划分；

（二）指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展相关工作；

（三）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金；

（四）指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（五）采集、核查物业服务企业信用信息，建立相关物业管理档案；

（六）组织开展相关工作人员培训；

（七）调处矛盾纠纷；

（八）法律、法规规定的其他工作。

（一）组织、指导、协调业主大会的成立和业主委员会的选举、换届；

（二）指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（三）指导监督物业管理项目的移交和接管；

（四）指导监督物业服务企业依法履行义务；

（五）组织召集物业管理联席会议，调处矛盾纠纷；

（六）法律、法规规定的其他工作。

居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作。

第二章业主和业主组织

居民委员会、村民委员会、业主委员会或者住宅小区五分之一以上业主联名，可以向县（市）区物业管理部门申请调整物业管理区域。县（市）区物业管理部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，决定是否需要调整。确需调整的，应当由拟合并或者拟划分所涉原区域范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的住宅小区，三个月内未召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内，应当组建业主大会会议筹备组。

业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组由五至九人单数组成。

筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会，由街道办事处、乡镇人民政府重新组织筹备工作。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

业主委员会逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届；逾期仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届工作。

换届工作小组由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、现业主委员会代表和业主代表组成，人数为五至九人单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会组织业主推荐。换届工作小组组长由街道办事处、乡镇人民政府确定。

业主大会会议筹备组、业主委员会换届工作小组的业主代表成为业主委员会成员候选人后，不再担任筹备组、换届工作小组成员。

业主委员会成员候选人名单应当在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于五个工作日。

业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）制定共有资产和公共收益管理与使用办法；

（三）制定物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主分摊费用的收取标准；

（四）选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（五）向有关部门申请改建、重建建筑物、构筑物及其附属设施；

（六）改变共有物业用途。

业主委员会违反前款规定的，物业管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，拒不改正的依法撤销，并向全体业主通告；严重损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府可以应五分之一以上业主要求，在三个月内指导召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

业主委员会每年应当向业主大会述职，并向街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理工作有关情况。

街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主对业主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域显著位置公示。

业主大会可以组织或者委托第三方开展审计。

街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主委员会换届审计以及业主委员会主任离任审计工作。

五分之一以上业主联名要求审计的事项，街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展专项审计。

审计结果应当在物业管理区域显著位置公告。

审计费用在住宅小区公共收益中支出。无公共收益或者公共收益不足的，街道办事处、乡镇人民政府应当给予适当补助。

录入市物业管理信息平台的业主信息应当与其不动产登记信息一致，不得泄露。

（一）老旧小区不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会可以由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、公安派出所、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。

物业管理委员会负责人由街道办事处、乡镇人民政府确定。业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。

物业管理委员会暂时代行业主委员会职责，组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。物业管理委员会任期一般不超过三年。

第三章物业服务

物业承接查验结果应当在住宅小区显著位置公开。

物业服务企业在物业服务终止十日前，应当向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交物业承接查验档案资料，并经街道办事处、乡镇人民政府以及业主代表确认。

物业服务企业应当自物业交接后三十日内，按照规定将前期物业服务合同、临时管理规约等资料向县（市）区物业管理部门备案。县（市）区物业管理部门应当及时告知街道办事处、乡镇人民政府。

物业服务企业提供的定制化、个性化等增值服务不得在前期物业服务合同中约定。物业服务企业提供增值服务的，应当将增值服务内容、收费标准等事项进行公示，在物业交付后与业主另行约定。

物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位不得更换物业服务企业。

物业服务企业应当做好安全隐患排查和防范工作，制定安全防范应急预案；加强对物业管理区域的巡查，及时对违法违规以及不文明行为进行劝阻，并向有关部门报告，配合执法活动。

物业管理区域发生传染病疫情、火灾、燃气安全事故等突发性事件，物业服务企业应当及时按照有关规定开展应急处置，并向街道办事处、乡镇人民政府和有关部门报告，协助开展应急防控和救助工作。

（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；

（二）违反物业服务合同约定提高物业服务收费标准、增加收费内容；

（三）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；

（四）采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费；

（五）违反规定对建筑物及其附属设施进行改造；

（六）提供或者编造虚假信息，影响正常的物业管理秩序；

（七）干扰业主大会成立、业主大会会议召开和业主委员会选举；

（八）损坏、擅自停用公共安全防护设施设备；

（九）强制业主、使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（十）擅自撤离物业管理区域，停止物业服务。

有前款规定情形之一的，业主可以向县（市）区物业管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉。县（市）区物业管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当进行核查，依法作出处理并告知业主。

（一）物业服务项目负责人的基本情况、联系方式；

（二）物业服务投诉电话；

（三）物业服务内容和标准、收费项目和标准；

（四）电梯、消防、公共安全防护等设施设备技术服务机构名称、维护保养日期以及项目负责人、联系方式；

（五）法律、法规规定应当公开的其他事项。

物业服务企业每年至少公示一次物业服务费收支、代收的公共收益收支等情况。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。

物业服务收费实行市场调节价的，市物业管理主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。

建设单位向业主、使用人出租机动车车位、车库，租金标准应当在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后，租金标准需要调整的，建设单位等产权所有人应当与业主大会按照公平、合理的原则协商确定。租金标准可以参照同地段同类型同品质住宅小区，并保持稳定。

占用业主共有的道路或者其他场地的机动车车位租金标准由业主共同决定。

对进入住宅小区执行公务、开展应急处置、实施救助救护、环卫保障、市政工程抢修等车辆，以及为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取车辆停放服务费。

回迁安置协议应当明确物业管理有关事项。

业主自行管理的，应当对下列事项作出约定并公示：

（一）自行管理的执行机构、管理人；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）委托专业机构的方案；

（四）其他有关自行管理的内容。

第四章公共收益和维修资金

（一）利用配建用房、电梯轿厢、车位、车库等共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）共用部位被依法征收的补偿费；

（三）共有资金产生的孳息；

（四）其他合法收入。

（一）补充建筑物及其附属设施的维修资金；

（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会执行秘书等专职人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

（四）有关审计费用；

（五）业主共同决定用于物业管理的其他费用。

业主大会成立前，物业服务企业应当与居民委员会、村民委员会设立公共收益共管账户；业主大会成立后，业主大会可以决定与居民委员会、村民委员会设立公共收益共管账户。

实行公共收益共管账户的，居民委员会、村民委员会应当对业主委员会、物业服务企业使用公共收益的程序、范围、额度等加强监督，规范公共收益使用。

街道办事处、乡镇人民政府应当做好对公共收益共管账户的监督管理。

业主委员会应当拟定续筹、补建的标准和方案，提交业主大会决定后组织实施；未成立业主大会的，由居民委员会、村民委员会组织业主续筹、补建。

街道办事处、乡镇人民政府应当督促、指导建筑物及其附属设施的维修资金续筹、补建工作。

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；

（三）消防设施损坏，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；

（四）公共护栏、围栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（八）其他危及房屋安全的情形。

发生前款规定的紧急情形，业主委员会可以通过招标或者其他方式选定施工单位实施紧急维修，街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门对施工及竣工验收进行监督检查。

未成立业主大会的，物业服务企业可以提出建议，经相关业主同意后申请使用并按照前款规定组织实施。

第五章监督管理

街道办事处、乡镇人民政府应当协助开展物业服务企业信用信息的征集和核查工作。

引导建设单位、业主大会选聘物业服务企业时将物业服务企业信用状况纳入选聘条件。

鼓励业主大会采取招标方式公开选聘物业服务企业。业主大会决定采取招标方式选聘物业服务企业的，可以通过政府公共资源交易平台进行招标。

（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（二）擅自在房屋地下挖掘增加空间；

（三）擅自在建筑物外墙新增门窗、破坏外立面；

（四）损坏公共绿化及其附属设施；

（五）损坏公共安全防护设施设备；

（六）不按照规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆；

（七）擅自设置电动汽车、电动自行车充电装置，违反用电安全要求私拉电线和插座为电动汽车及电动自行车充电；

（八）占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨碍消防车通行及安全疏散行为的；

（九）擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房；

（十）不遵守应急管理规定，妨碍社区和物业服务企业开展相关工作；

（十一）违反规定饲养、遗弃动物；

（十二）法律、法规规定的其他禁止行为。

违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，应当及时报告街道办事处、乡镇人民政府或者有关部门依法处理。

街道办事处、乡镇人民政府应当在住宅小区公布执法责任单位和责任人的联系方式。

市、县（市）区、乡镇人民政府以及居民委员会、村民委员会应当按照有关规定建立物业管理矛盾纠纷调解机制，聘请专业人员开展调解工作，充分发挥退休老党员、老干部、老职工等的作用，化解住宅小区物业管理矛盾纠纷。

鼓励、支持物业服务行业协会等有关单位和组织开展物业管理矛盾纠纷调解工作。

第六章法律责任

（一）违反本条例第二十一条第一款，未及时将物业承接查验档案资料复制报送街道办事处、乡镇人民政府的，由物业管理部门责令限期改正；

（二）违反本条例第二十六条第一款第（四）项规定，采取改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费的，由物业管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元以上二万元以下的罚款；

（三）违反本条例第二十七条第一款第（三）项规定，未按照规定公开物业服务内容和标准、收费项目和标准的，由价格管理部门责令限期改正，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

违反本条例第四十四条第一款第（三）项规定，擅自在建筑物外墙新增门窗、破坏外立面的，由有关部门依照相关法律法规实施行政处罚。

违反本条例第四十四条第一款第（六）项规定，不按照规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆，影响道路通行安全的，由公安部门依法查处；影响消防安全的，由消防救援机构依法查处。

违反本条例第四十四条第一款第（九）项规定，擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由有关部门责令限期改正、恢复原状；情节严重的可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

第七章附则