甘肃省临夏回族自治州物业管理条例

（2019年2月21日临夏回族自治州第十五届人民代表大会第四次会议通过 2019年5月31日甘肃省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）

县（市）人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领导和组织，确定县（市）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府物业管理机构；鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理水平，促进物业管理行业健康发展。

县(市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责本行政区域内物业管理区域划分、物业承接查验等日常监督管理工作。

社区、居（村）民委员会协助、配合街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

其他有关行政职能部门按照各自职责负责做好物业领域相关监督管理和服务工作。

业主、业主大会和业主委员会

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

符合成立业主大会条件的，县（市）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，应当在收到提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）选聘或者解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用专项维修资金；

（五）在规划许可的前提下，改建、重建建筑物附属设施；

（六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费标准；

（七）改变共有部位的用途；

（八）利用共有部位经营以及经营收益的分配与使用；

（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

（十）改变或者撤销业主委员会不合法的决定；

（十一）法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。

决定前款第(四)项、第(五)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款规定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

由于业主达不到法定人数无法召开业主大会的，可以召开业主代表大会，决定除本条款第(四)项、第(五)项以外的其他事项。业主代表大会的代表可按幢、单元、楼层等为单位推举产生，业主代表不得少于全体业主的百分之五十。

业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会委员每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

业主委员会会议做出的决定，应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天，在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主同意的情况下生效。

业主大会和业主委员会的决定，对全体业主及物业使用人具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（一）系本物业管理区域内的常住业主，遵守法律法规，公道、正派，能正确维护业主的合法权益。

（二）本人有履行业主代表大会代表、业主委员会委员职务的能力和时间保证；

（三）能带头履行业主义务，按时交纳物业费、住宅专项维修资金等费用；

（四）法律法规规定的其他条件。

业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促召开业主大会会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理的；

（二）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（三）业主委员会委员缺额人数超过总人数二分之一，或者业主委员会主任缺额，或者二名副主任缺额的；

（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他需要召开业主大会临时会议的。

(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况；

(二)管理规约；

(三)业主大会议事规则；

(四)业主大会决定的其他事项。

业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同的签订与履行、管理规约的实施、住宅专项维修资金的归集和使用、公共收益的收支情况等物业管理活动中的重大事项。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议以及物业管理活动中重要事项的记录，并建立工作档案。

业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促指导换届选举。

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业内任职或减免其个人物业服务费；

（四）擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动；

（五）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害其他业主、物业使用人或物业服务企业合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

前期物业管理

建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用部位、共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。

物业服务用房产权归全体业主所有。

物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等适用条件，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

建设住宅总建筑面积在五万平方米以上的，物业服务用房的面积，按照住宅总建筑面积的千分之二到千分之三的比例确定。建设住宅总建筑面积低于五万平方米（包括五万平方米）的，物业服务用房面积不得少于四十平方米。

（一）物业管理区域的范围；

（二）地上地下物业共用部位、共用设施设备的名称、位置、面积及其权属；

（三）公共场所、公共绿化的面积和位置；

（四）公共车位数量和位置；

（五）地下室(不含人防地下室部分)、底层架空层面积及其权属；

（六）物业服务用房的面积和位置；

（七）其他需要明示的场所和设施设备。

前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：

（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿再续签合同的；

（二）物业服务企业擅自撤离的；

（三）物业服务企业被吊销营业执照的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

（一）取得建设工程竣工合格证；

（二）供排水、供电、燃气、供热已纳入市政管网系统，并按照要求和设计标准安装计量装置；有分户计量要求的，应安装分户计量装置；

（三）通信网络、有线电视数据传输信息端口敷设到户；信报箱、网购小商品储存箱等按规划设计配置到位；

（四）安全监控装置按照要求安装到位，做到物业管理区域全覆盖；电梯、锅炉、消防等特种设施设备，经相关部门验收合格。

（五）按照规划设计完成物业服务用房以及停车库、车位的配建；

（六）按照规划设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内公示。

（七）住宅公共区域内消防通道、安全出口等，按照国家相关标准标示。

分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；分户验收等竣工验收资料。

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）供水、供电、供气、供热、通信网络、有线电视等准许使用文件；

（五）建设工程消防验收意见书或建设工程竣工验收消防备案凭证；

（六）业主名册；

（七）物业管理所必需的其他资料。

前期物业服务合同终止的,物业服务企业应当将物业服务用房及前款所列资料移交给业主委员会。

（一）参与工程的查验，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；

（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；

（三）收集物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案；

（四）向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。

物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料建立档案，并妥善保管。

物业管理与服务

（一）房屋共用部位的维修养护和管理；

（二）物业共用部位、共用设施设备的维护养护和运行管理；

（三）物业管理区域内环境卫生、垃圾清运、化粪池清掏、公共防疫及公共区域的绿化养护等环境管理；

（四）物业管理区域内的秩序维护、安全防范，以及救助等事项的协助工作；

（五）做好物业管理区域内消防通道、消防扑救场地、楼道、楼梯间、单元门库、疏散通道管理；

（六）按照业主大会的决定，做好利用物业共用部位和共用设施设备的经营管理；

（七）按照相关法规规定和合同约定，做好室内外装饰装修管理服务和停车管理服务工作；

（八）对业主或者物业使用人的违法违规违约行为进行告知、劝阻和制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告相关主管部门处理；

（九）做好物业、业主和日常物业管理资料的归档和管理工作；

（十）按照业主大会的决定和物业服务合同的约定，做好其他物业管理服务工作。

鼓励物业服务企业拓展服务范围，满足业主日益增长的多元化生活服务需求，为业主提供专有部分专项服务或者特约服务工作。

（一）移交物业、业主和日常物业管理资料；

（二）移交物业服务用房及属于业主共有的财物；

（三）对物业管理相关费用进行清算，并就业主欠交费用进行约定；

（四）其他需要交接的事项。

在交接工作未办结或者没有进行明确约定之前，原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，新选聘的物业服务企业也不得强行进驻物业管理区域、行使物业服务管理权。

（一）改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；

（二）设置营业摊点；

（三）许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动；

（四）向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；

（五）擅自提高物业管理相关费用；

（六）从事与物业管理服务无关的活动。

实行政府指导价的物业服务收费，严格执行自治州价格主管部门会同同级物业主管部门制定的全州物业服务收费基准价及浮动幅度。物业服务企业向物业项目所在地的县（市）物业主管部门申请评定物业管理服务等级。县（市）物业主管部门认定住宅小区物业管理服务等级，作为同级价格主管部门核定收费标准的依据。

物业服务企业履行合同义务的，业主应当按照合同约定交纳物业服务费，不得拒交或者恶意拖欠。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

物业服务企业在服务区域内显著位置每半年一次以书面形式公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况和业主规约等相关信息。物业服务企业不得向业主或者物业使用人收取未予公示的费用。

停放车辆按照价格行政主管部门规定的标准或者业主大会和物业服务企业共同确定的标准交费，车位收费属于全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造或者补充住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。

车主对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订车辆保管合同。

建设单位未出售或者未附赠的车库，应当优先满足本区域内业主停车需求，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信网络、有线电视等专业经营单位向最终用户收取有关费用。其中属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业交纳。

专业经营单位不得向物业服务企业收取变电、二次供水、换热、燃气调压等发生的费用。

相关专业经营单位在老旧住宅小区的服务项目暂不具备向最终用户收取费用的，应当制定和实施限期改造计划，过渡实现向最终用户收取费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业或者其他管理人代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收前款有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收服务费，但不得向业主收取服务费等额外费用。

物业的使用与维护

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

（二）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途；

（三）将无设计防水的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；

（四）损害、占用、堵塞、封闭燃气管道及其他管道设施，影响公共安全；

（五）违法搭建、改建建筑物或构筑物；违法在院落、屋顶私搭乱建；违法挖掘房屋地下空间；

（六）违规拆除各类安全设施设备；

（七）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；

（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水、废旧家具和杂物，往楼下抛弃物品；

（九）违反有关法规、管理规约饲养动物，影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活；

（十）排放超过规定标准的噪声、光、辐射等；

（十一）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；

（十二）损坏、挪用、埋压、圈占、遮挡、拆除或停用消防设施器材；占用、堵塞、封闭消防通道、消防扑救场地等消防场地；占用楼道、楼梯间、单元门库、疏散通道放置杂物等；违规安装、使用电器产品和敷设用电线路；

（十三）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

对违反前款规定的行为，物业服务企业、业主委员会、业主和物业使用人有权予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时向有关行政主管部门报告，依法追究相关责任人的责任。

（一）按照业主的建筑物区分所有权范围，由部分业主或者全体业主承担；

（二）属于人为损坏的，费用由责任人承担；

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信网络、有线电视等专业经营设施设备，属于业主专有部分的，由业主承担；业主专有部分之外的，由相关专业经营单位承担。

维修、更新和改造物业共用部位、共用设施设备时，相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担相应的修复或者赔偿责任。因物业维修、更新和改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

法律责任

（一）未按照规定的期限、条件划分物业管理区域的；

（二）未按照规定组织指导成立业主大会筹备组、业主大会，或者干预、阻挠业主委员会选举的；

（三）接到举报投诉不及时处理的；

（四）其他不履行法定职责的行为。

附 则

（一）物业使用人，是指承租人或者以其它合法方式使用物业者。

（二）物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业。

（三）共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（四）共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。