抚州市住宅区物业管理条例

（2018年7月31日抚州市第四届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 2018年9月30日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议批准 2024年4月29日抚州市第五届人民代表大会常务委员会第二十二次会议修正 2024年5月30日江西省第十四届人民代表大会常务委员会第八次会议批准）

第一章总则

本条例所称住宅区，是指按照城市、镇规划建设的居民集中居住区。

本条例所称物业管理，是指住宅区业主选聘物业服务企业、委托其他管理人或者自行对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护住宅区内的环境卫生和相关秩序的活动。

市、县（区）人民政府统一领导本行政区域物业管理活动的监督管理工作以及重大物业管理纠纷应对工作，建立健全物业管理的监督管理协调机制和重大物业管理纠纷应急处理机制。

开发区管理机构按照所属人民政府的规定，承担物业管理相关职责。

市、县（区）人民政府城市管理、自然资源、发展改革、公安、国防动员、民政、生态环境、市场监督管理、消防救援等部门和机构，以及供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营单位应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

（一）会同县（区）物业管理主管部门具体指导、监督所辖区域内的住宅区业主依法成立业主大会和选举业主委员会；

（二）指导、监督业主大会和业主委员会及其成员依法开展活动；

（三）指导、组织未成立业主大会的住宅区业主讨论决定其公共管理事务；

（四）依法调解处理物业管理、物业使用矛盾纠纷；

（五）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关部门应当自收到投诉之日起七个工作日内予以处理，并告知投诉人；属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位，并告知投诉人。

物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、其他有关部门、居（村）民委员会及其工作人员，不依法履行物业管理相关工作职责的，业主委员会、业主或者物业使用人、物业服务企业可以向上级机关、主管部门或者监察机关反映情况，或者投诉举报。

第二章住宅区配套设施的规划与建设

（一）停放汽车的车位、车库；

（二）摩托车、自行车、电动自行车停车场，以及电动自行车充电场所；

（三）社区居家养老服务设施和社区管理服务设施；

（四）全民健身设施；

（五）物业管理用房。

住宅区建设项目土地使用权出让前，市、县（区）人民政府自然资源主管部门应当会同住房和城乡建设主管部门对列入规划的车位、车库等配套设施的建设数量、位置、首次权属登记等事项提出书面意见，并将其作为住宅区建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。

市、县（区）人民政府自然资源主管部门在住宅区建设项目规划许可和规划条件核实过程中，应当审查住宅区基础设施和配套公共服务设施的设计指标及其具体部位。

住宅区内按照规划建设的地上停车库以及不属于人民防空工程的地下停车位，建设单位依法取得专有部分权属登记后，方能出售、出租，并应当首先满足本住宅区业主需求。

已建成住宅区的停车场所、电动自行车充电场所不能满足业主需要，且有可用场地的，由业主大会或者业主委员会、物业服务企业按照规定办理有关手续后修建。

鼓励已建成住宅区参照前款规定安装视频监控图像信息系统。

第三章业主、业主大会和业主委员会

前款所称的联系方式，包括手机短信、电子邮件、信函等。业主或者物业使用人变更联系方式的，应当及时告知建设单位、业主委员会或者物业服务企业。

不得泄露、擅自使用业主或者物业使用人个人信息。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

首次业主大会筹备组成立后，由街道办事处或者乡镇人民政府向县（区）物业管理主管部门申请拨付筹备经费。筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况，确保专款专用。筹备经费的结余部分，应当根据业主大会的决定用于物业管理。

临时管理规约或者业主大会议事规则约定前款表决规则的，建设单位应当在售房时向物业买受人提示该表决规则，业主大会筹备组或者业主委员会应当在业主大会会议召开前向业主提示该表决规则，如实记录业主参加投票情况，并公示因逾期未参加投票而计入已表决多数方的业主名单。

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律，具有一定的组织能力和文化水平；

（三）遵守有关法律、法规，遵守业主大会议事规则、管理规约或者临时管理规约，不存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观等损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益的行为；

（四）本人、配偶以及直系亲属未在本物业服务企业中任职，也不存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系。

鼓励符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

（一）不具备业主身份的；

（二）不具备完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务能力的；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

（一）本人、配偶以及直系亲属在本物业服务企业任职，或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的；

（二）利用其成员资格，索取或者收受建设单位、物业服务企业或者有关单位、个人的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（三）无正当理由三次不参加业主委员会会议的；

（四）在住宅区违法搭建，非法侵占业主共有部位、设施设备及场地，以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的；

（五）存在不适合继续担任业主委员会成员的其他情形的。

业主委员会未按照前款规定中止相关成员资格的，物业所在地的县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后，应当责令该成员暂停履行职务。

拟被中止资格或者暂停履行职务的成员可以进行申辩，但是在业主委员会作决定时应当回避。

第四章物业管理服务

建设单位、物业服务企业应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地的县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。

物业服务企业与建设单位应当在物业所在地的县（区）物业管理主管部门监督下，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验并作记录。对前期物业承接查验中发现的问题，建设单位应当及时整修，由物业服务企业复验并作记录。

物业服务企业和建设单位应当在住宅区显著位置公示承接查验情况和建设单位整修情况，并书面报告县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

前期物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、人防工程、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册及业主联系方式确认书；

（五）物业管理所必需的其他资料。

（一）电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、视频监控图像信息系统等特殊设施设备的安全运行、校验检修、维护保养，公共照明等其他共用部位和共用设施设备的使用管理、维修养护；

（二）公共绿地、草木及绿化设施的养护、管理；

（三）环境卫生清扫保洁；

（四）疏散通道和消防车通道管理、车辆行驶和停放秩序管理；

（五）住宅区进出人员和车辆管理，保卫值班及定期巡逻，监控视频实时监视并留存图像信息十五日以上；

（六）对物业装修的管理，对物业使用中违反禁止规定的行为进行告知、劝阻、报告，对物业使用纠纷进行调解；

（七）物业维修、改造费用的账务管理；

（八）物业档案和物业服务、财务档案的保管与查询服务；

（九）治安和消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理服务。

共用电梯、公共照明、消防设施、视频监控、公共绿地、公共道路等共用设施设备的日常运行、维修、养护、管理费用，以及住宅区内公共环境清洁费用、安全保卫费用，应当纳入物业服务收费标准，不得要求另行分摊。

前期物业服务合同或者物业服务合同有效期内，物业服务企业提出调整物业服务项目、质量要求或者收费项目、收费标准的，应当将其与业主委员会协商草拟的调整方案在住宅区显著位置公示三十日，经依法召开业主大会获得参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，与业主委员会签订物业服务变更协议。

物业服务企业应当自物业服务合同或者物业服务变更协议签订之日起十日内，向物业所在地的县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并在显著位置公示。

物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状予以确认。业主委员会或者新选聘的物业服务企业应当将交接情况报送物业所在地的县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。

街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业或者其他管理人，或者实行业主自行管理。

（一）擅自改变住宅区内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位场所和共用设施设备的用途；

（二）擅自占用或者擅自允许他人占用住宅区内道路、绿地、场地等共用部位场所和共用设施设备开办停车场、设置广告、开展经营等活动，损害业主共同利益；

（三）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金；

（四）将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

（五）前期物业服务合同、物业服务合同终止前，擅自停止物业管理；

（六）违反合同约定或者法律、法规规定，擅自增加收费项目、提高收费标准，或者重复收费；

（七）未按照合同约定和法律、法规规定履行物业维护、管理义务；

（八）招用不符合国务院《保安服务管理条例》规定条件的人员担任保安员，或者对保安员疏于管理、教育和培训；

（九）接受供水、供电等单位委托代收供水、供电等费用时，向业主收取手续费等额外费用；

（十）非法限制业主进出住宅区、楼栋，骚扰、恐吓、打击报复业主，或者对业主实施暴力、擅自停水停电等侵害业主合法权益的行为；

（十一）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

（一）营业执照、项目负责人的基本情况及联系方式、服务人员基本情况、本企业物业服务电话、物业管理主管部门受理投诉举报的电话；

（二）物业服务项目和质量要求，物业服务收费项目、收费标准和收费方式；

（三）电梯、消防、人防、监控等专项设施设备的维修保养单位名称、资质、联系方式等；

（四）物业修缮、装修和使用过程中的结构变动等安全事项；

（五）物业服务履行情况；

（六）受业主大会委托代管的住宅专项维修资金使用情况，代管的利用物业共用部位场所和共用设施设备所得收益的收支情况；

（七）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

物业服务企业应当按照合同约定和法律、法规规定提供物业服务，不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量。物业服务企业违反合同约定或者法律、法规规定，擅自增加物业服务收费项目或者提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。

物业服务企业已经按照合同约定和法律、法规规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、物业空置、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务相关费用。

经书面催缴，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以请求街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会组织调解，按照约定申请仲裁，或者依法提起民事诉讼。

（一）自行管理的执行机构或者执行人员；

（二）自行管理的内容、收费项目和标准、管理期限；

（三）聘请专业机构维修养护电梯等特殊设施设备的方案；

（四）财务管理、财务公开的制度；

（五）其他有关自行管理的事项。

电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修养护。

业主共同决定实行自行管理的，应当接受物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会的监督和指导。

第五章物业的使用和维护

发生下列影响房屋安全使用等紧急情况的，可以采取应急维修：

（一）电梯故障危及人身安全，经电梯制造单位或者特种设备检验检测机构出具安全评估意见认定的；

（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并认定的；

（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，经专业机构核实并认定的；

（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经专业机构核实并认定的；

（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业机构核实并认定的；

（六）房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全，经专业机构核实并认定的；

（七）发生其他紧急情况，经专业机构核实并认定的。

前款规定的紧急情况经所在地物业管理主管部门核查属实后，可以依法申请使用住宅专项维修资金进行应急维修。其中，住宅专项维修资金未划转业主大会管理，但是成立业主委员会的，由业主委员会持有关材料向所在地物业管理主管部门申请列支；住宅专项维修资金未划转业主大会管理，也未成立业主委员会的，由物业服务企业或者相关业主持有关材料向所在地物业管理主管部门申请列支；住宅专项维修资金已划转业主大会管理的，由物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支，业主委员会审核同意的应当报所在地物业管理主管部门备案。

申请使用住宅专项维修资金的，应当在住宅区显著位置公示维修内容及质量要求、维修服务者、维修费用等事项，结算前应当听取相关业主对维修质量的反馈意见。

住宅专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府另行制定。

对未选聘物业服务企业的住宅区，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、组织、督促业主和物业使用人加强消防安全管理、履行消防安全责任。

利用物业共用部位场所、共用设施设备设置广告、开展经营等活动的，应当经业主大会或者其授权的业主委员会及有利害关系的业主同意，并按照规定办理有关手续。

业主大会或者业主委员会应当将利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备施划停车泊位、设置广告、开展经营等活动的情况在住宅区显著位置公示。

利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营收益属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。业主大会或者其授权的业主委员会决定委托物业服务企业代收费的，物业服务企业可以从中提取一定比例的管理费用，具体比例由双方协商约定。

禁止买卖或者变相买卖住宅区内依法配建的人民防空工程。经人民防空主管部门批准，人民防空工程平时用作停车位的，可以面向本住宅区业主、物业使用人出租。停车位租赁费收取方应当承担人民防空工程的日常维修、养护、管理责任及费用，使其保持良好使用状态。

人民防空主管部门应当加强日常监督管理，依法监督检查人民防空工程的平时使用和维护管理情况。

业主或者物业使用人装修物业的，应当事先告知物业服务企业。业主、物业使用人未事先告知装修事项，未按照本条例第十四条提交联系方式确认书的，物业服务企业可以禁止为其装修的车辆、施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业应当将物业装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人，并将装修的时间、地点等情况在所在楼栋显著位置公示。

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，以及危及房屋安全的其他行为；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）晚20时至晨8时、12时至14时在已竣工交付使用的住宅楼进行产生噪声污染的室内装修；

（五）进行家庭娱乐等活动时发出严重干扰周围居民生活的环境噪声；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品，或者排放有毒、有害物质；

（七）损毁或者侵占共用的道路、绿地、楼道等场地部位和共用的照明、消防等设施设备，占用、阻塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；

（八）乱倒垃圾，乱倒污水，高空抛物；

（九）违反规定饲养动物，影响住宅区的卫生和业主正常生活；

（十）乱停车辆妨碍行人和其他车辆的正常通行；

（十一）法律、法规和管理规约或者临时管理规约禁止的其他行为。

业主、物业使用人违反法律、法规规定和管理规约或者临时管理规约装修、使用物业，经劝阻仍不改正的，物业服务企业或者业主委员会可以在住宅区显著位置予以公示。

第六章法律责任

建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，由物业管理主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七章附则