珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定

​

​

（2023年9月28日珠海市第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过）

​

市政府应当依法厘清镇街和居民委员会的权责边界，明确居民委员会承担的社区工作事项清单以及协助政府的社区工作事项清单。市、区各职能部门不得自行决定将自身权责事项派交镇街、居民委员会承担。

对于老龄社区、老旧小区等存在特殊情况的居民委员会，区政府和镇街应当为其增加配备社区工作者。政府开发的社区公共管理、公共卫生、应急服务等公益性岗位，应当优先为居民委员会配备。

对于涉及多个社区的事务或者社区难以解决的问题，可以由社区形成议题并提交镇街，镇街应当组织相关单位、利益相关主体等进行协商，鼓励邀请有关部门、人大代表、政协委员等参与，充分论证可行性、必要性和居民实际需求，并推动项目实施。

镇街应当会同有关部门建立住宅小区安全隐患联动整治机制，发现安全隐患的，应当及时督促整改，拒不整改或者整改不符合规定的，及时启动执法程序，必要时通过联合执法等方式开展整治。

（一）不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未能成立的；

（二）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

老旧小区符合前款规定的，镇街应当设立物业管理委员会。老旧小区的认定标准由市政府组织另行确定。

物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设部门另行制定。

成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会履行职责，并组织执行业主大会的决定。

物业管理委员会应当推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会主任由镇街或者居民委员会代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理委员会可以持成立证明申请刻制物业管理委员会印章，开设银行账户。

会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加，业主代表委员不能委托代理人参加会议。会议决定事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后七日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示十五日。

物业管理委员会应当于业主委员会成立之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。

住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立后，业主与物业服务人可以采用酬金制或者包干制等计费方式。

本市逐步推行酬金制计费方式，具体方案由市住房和城乡建设部门另行制定。

市住房和城乡建设部门应当根据信用信息记录等情况依法实施分类监管，建立相应的激励和惩戒制度。分类监管的具体办法，由市住房和城乡建设部门另行制定。

物业服务人有下列情形之一的，住房和城乡建设部门应当责令其限期改正，并将其不良行为予以通报和公示，记入信用信息档案。限期改正期间，该物业服务人不得参与本市物业项目的投标活动，不得参评各级物业管理评优活动：

（一）未按照《珠海经济特区物业管理条例》的规定退出或者接管物业项目、拒绝接受政府有关部门的指导和监督管理的；

（二）物业服务合同期限未满，擅自提前撤出物业管理区域的；

（三）将物业服务合同约定的全部事项委托给他人或者将全部服务支解后转委托的。

市住房和城乡建设部门应当加强物业管理信息平台建设，鼓励物业服务人将前款要求公示的有关信息在物业管理信息平台公示。

物业服务人违反第一款规定，未按照要求公示物业服务有关信息的，依照《珠海经济特区物业管理条例》的规定予以处罚。

业主共有收益委托物业服务人管理的，物业服务人应当开设专门账户，不得与物业服务人其他收支合用账户，相关账户信息应当在物业服务合同中列明。业主共有收益由业主委员会或者物业管理委员会管理的，应当以业主委员会或者物业管理委员会名义开设专门账户，不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。物业服务人或者业主委员会、物业管理委员会应当定期将业主共有收益的收支情况在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息平台发布。业主经实名认证后，可以通过物业管理信息平台查询本人所在物业管理区域业主共有收益的收支情况。

物业服务人违反第二款规定，未按照要求开设共有收益专门账户并公示的，由住房和城乡建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

业主委员会或者物业管理委员会违反第二款规定，未按照要求开设共有收益专门账户并公示的，由住房和城乡建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，对相关责任人处二千元以上一万元以下罚款。

业主委员会应当持成立证明开设银行账户。

业主逾期不支付物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其支付；拒不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位应当履行社会责任，将老旧小区需要改造的对应配套设施优先纳入本单位专营设施年度改造计划，并主动与老旧小区改造年度计划做好衔接。

违反前款规定，建设单位将车位、车库出售、出租给业主以外的单位和个人的，由住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，按照每违法出售、出租一个车位、车库处二万元以上五万元以下罚款，并没收违法所得。

市政府应当制定住宅小区电力、通信、广播电视等缆线敷设城市容貌标准并予以公布。缆线运营管理单位在住宅小区布设缆线时应当严格执行缆线敷设城市容貌标准。

物业服务人发现业主、物业使用人违规私自拉设电线、通信、广播电视等缆线的，应当进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当立即通过数字城管等平台向有关部门报告。

违反第一款规定，业主、物业使用人、物业服务人违规私自拉设电线、通信、广播电视等缆线，危害用电、消防安全的，由电力主管部门、消防救援机构依照《中华人民共和国电力法》、《中华人民共和国消防法》等法律、法规、规章的规定予以处罚；影响市容环境的，由城市管理和综合执法部门责令限期改正，逾期不改正的，处五百元以上一千元以下罚款，并没收设置的缆线。

违反第二款规定，物业服务人未及时对违法行为予以劝阻、未及时报告的，由住房和城乡建设部门予以警告，处五百元以上一千元以下罚款。

（一）擅自在住宅小区建筑物外立面搭建建（构）筑物；

（二）擅自在住宅小区建筑物外立面开门开窗；

（三）擅自改变住宅小区建（构）筑物外立面造型、色彩或者改变建筑结构；

（四）擅自拆除阳台栏杆、栏板等安全防护设施；

（五）违反城市容貌标准，在住宅小区建筑物屋顶、阳台共有部分搭棚、设架或者杂乱堆放物品；

（六）其他破坏住宅小区建（构）筑物安全、整洁的行为。

物业服务人应当按照物业服务合同约定开展日常巡查，发现建（构）筑物存在安全隐患的，应当及时通知业主；属于业主共有部分的，应当按照物业服务合同约定进行妥善维修、养护；对破坏建（构）筑物安全、整洁的行为，应当及时进行劝阻；劝阻无效的，应当立即向有关部门报告。

违反第一款规定，破坏住宅小区建（构）筑物安全、整洁的，由城市管理和综合执法部门责令限期改正；逾期不改正的，对单位处一万元以上五万元以下罚款，对个人处一千元以上五千元以下罚款。构成违法建筑或者设施的，由城市管理和综合执法部门依法查处。

违反第二款规定，物业服务人未及时对违法行为予以劝阻、未及时报告的，由住房和城乡建设部门给予警告，处五千元以上一万元以下罚款。

物业服务人发现有关单位和个人有上述违法行为的，应当予以劝阻、制止，留存相关资料；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内通过数字城管等平台报告，数字城管等平台应该立即依法转交有关部门处置。涉及违法搭建建（构）筑物或者违反房屋装饰装修相关规定行为的，物业服务人应当按照管理规约限制相关施工人员、建筑材料进入住宅小区。

违反第一款规定，住宅小区内有关单位和个人违法搭建建筑、损坏承重结构、违法改变房屋原始设计等危害房屋安全的，由城市管理和综合执法、住房和城乡建设等部门依职权依照《建设工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《珠海经济特区城乡规划条例》等法律、法规、规章的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

违反第二款规定，物业服务人未及时对违法行为予以劝阻、未及时报告，或者未按照管理规约限制相关施工人员、建筑材料进入的，由住房和城乡建设部门给予警告，处五千元以上一万元以下罚款。

阻碍国家机关工作人员依法执行职务、影响行政执法机关依法办案，构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对居民委员会、物业服务人等单位和个人提供的照片、视（音）频等相关资料，经查证属实的，可以作为行政执法案件证据材料。