鞍山市物业管理条例

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（2022年10月28日鞍山市第十七届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 2022年11月29日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第三十七次会议批准）

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第一章总则

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本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

推动物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会成立党组织，发挥党建引领作用。

物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

鼓励运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平。

（一）制定本市物业管理相关政策并组织实施；

（二）制定物业服务企业星级服务标准；

（三）指导、协调各县（市）区住房和城乡建设行政主管部门以及相关主管部门、街道办事处、乡镇人民政府等依法开展物业管理相关工作；

（四）指导、监督专项维修资金的管理、使用和筹集工作；

（五）建立、完善物业管理分级培训体系，组织开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传和业务培训；

（六）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本；

（七）建立全市统一的物业管理信息系统，提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务；

（八）指导、监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

（九）法律、法规规定的其他职责。

县（市）区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）负责物业管理法律、法规、政策的贯彻落实；

（二）负责住宅小区前期物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督；

（三）指导和配合街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会筹建、业主委员会换届及日常工作的监督；

（四）负责对物业服务企业的日常监督及信用信息核查管理；

（五）指导和协调老旧住宅区物业管理工作；

（六）依法查处违反物业管理法律、法规的行为；

（七）指导、监督辖区内专项维修资金的管理、使用、筹集；

（八）法律、法规规定的其他职责。

（一）发展改革行政主管部门负责会同住房和城乡建设行政主管部门制定前期物业服务收费指导价格；

（二）公安机关负责依法查处住宅小区内高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法犯罪行为，对违规燃放烟花爆竹、监控安防、违规养犬等开展监督检查，依法参与交通安全纠纷处理，做好流动人口监管工作，加强对物业服务企业安全防范的监督、检查、指导；

（三）民政行政主管部门负责将物业管理纳入社区建设，指导居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府加强对业主委员会选举工作的监督和管理；

（四）司法行政主管部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷人民调解组织的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师人才库；

（五）人力资源和社会保障行政主管部门负责指导、监督物业服务企业依法用工，依法受理物业服务企业的劳动争议投诉案件，协调处理物业服务企业的劳资纠纷；

（六）市场监督管理行政主管部门负责对物业服务企业经营行为进行监督管理，监督检查价格公示，依法查处物业服务企业价格违法行为；

（七）自然资源行政主管部门负责在控制性详细规划（地块规划条件）中明确物业用房和停车位等配套设施标准，在不动产登记时明确公共配套设施的产权归属；

（八）城市管理综合执法行政主管部门负责查处违法建设、毁坏绿地道路景观以及违反城乡规划、市容环境卫生管理法律法规的行为；

（九）生态环境行政主管部门负责违法排放水污染物等污染环境行为的监督检查；

（十）人民防空行政主管部门负责监督检查危害、破坏人防工程设施等违法行为；

（十一）行政审批行政主管部门负责依法把好企业和个体工商户注册登记关口。

供水、供电、供气、供热、通信等相关企业负责物业管理区域内已移交相关设施的监督管理和维护工作。

市人民政府应当建立健全物业管理区域内住房和城乡建设、自然资源、公安、消防救援、综合执法、人民防空、市场监督管理、生态环境等相关部门执法责任清单制度并督促落实。各相关部门应当建立住宅小区物业管理综合协调和目标责任机制，强化执法部门进小区执法的责任落实，及时依法处置住宅小区内各类违法行为。

（一）组织成立首次业主大会筹备组，指导、协调和监督业主大会的成立，以及业主委员会的选举、换届、备案及其日常工作；

（二）组织成立或者重新组建物业管理委员会；

（三）指导、监督物业承接查验；

（四）指导、监督辖区内物业管理项目、管理资料的移交和接管工作；

（五）协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；

（六）建立辖区物业管理联席会议制度，协调物业管理与社区管理服务相关事宜，调解处理业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷、市民热线投诉和信访工作；

（七）协调、指导老旧住宅区物业管理工作；

（八）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理活动纠纷。

物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

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第二章业主和业主组织

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（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和收益权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家和省市有关规定交纳专项维修资金；

（五）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域具备法律、法规规定的业主大会成立条件的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府，应当在条件具备后及时组织成立业主大会筹备组，筹备成立业主大会。筹备组应当自成立之日起六十日内筹备召开首次业主大会会议，所在地的县（市）区住房和城乡建设行政主管部门应当给予指导。

首次业主大会会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前，将筹备经费交由街道办事处、乡镇人民政府管理，由筹备组使用。

筹备组应当在首次业主大会会议召开后，及时将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受监督。筹备经费的结余部分应当纳入专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。筹备组在业主大会成立后自行解散。

业主大会议事规则应当对业主大会的议事事项、议事方式、表决程序和业主委员会的组成、任期及其会议召开等作出约定。

管理规约应当对物业管理区域内有关物业的使用和管理维护、环境卫生和秩序的管理、房屋装修和外观维护、物业管理相关费用分担方式、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举、罢免或者更换业主委员会成员；

（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（四）确定物业服务事项、标准以及物业服务费用的标准和收取办法；

（五）使用和筹集专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（八）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；

（九）制定公共绿地管护办法；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会成员津贴的来源、支付标准；

（十一）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

（十二）法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他重大事项。

法律、法规规定的应当由业主大会讨论的事项，须有法定人数参与表决方为有效。

业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主按约定支付物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的使用和筹集；

（八）制作和保管会议记录、业主共有部分的档案、会计凭证以及账簿、财务报表等有关文件，会议记录应当由参加会议人员签字；

（九）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，可以依法申请使用专项维修资金；

（十一）业主大会赋予的其他职责。

（一）阻挠业主大会行使职权，拒不执行业主大会决定；

（二）虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（三）未经业主大会决定与物业服务企业签订、变更物业服务合同；

（四）索取、收受建设单位、物业服务企业等与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益或者报酬；

（五）挪用或者侵占专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

（六）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

（一）业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会、业主委员会的决定；

（四）物业服务合同；

（五）专项维修资金的交存、使用、增值、结存情况；

（六）物业共有部分的使用和收益情况；

（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（八）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（九）其他应当向业主公开的情况和资料。

（一）业主委员会任期届满的；

（二）业主委员会主任或者负责财务管理的业主委员会成员在任期内职务终止的；

（三）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会任期届满或者在任期内终止的，应当由新一届业主委员会委托审计；新一届业主委员会尚未产生的，由物业管理委员会委托审计；业主委员会、物业管理委员会拒绝委托审计的，居（村）民委员会可以代为委托。

审计结果应当向全体业主公布。

（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；

（二）具备召开业主大会会议条件，经指导仍未完成组建业主大会的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

业主代表人选由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理委员会成立前，在物业管理区域内显著位置公示业主代表人选，公示时间不得少于十五日。业主有异议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出。

物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任，副主任由街道办事处、乡镇人民政府指定的业主担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立后，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公布。

物业管理委员会应当自成立之日起三十日内将成立情况书面告知所在地县（市）区住房和城乡建设行政主管部门。

物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起解散，并于七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续。

业主有权监督物业管理委员会的工作，物业管理委员会应当及时向业主公开物业管理相关信息，接受街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。

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第三章物业服务

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（一）物业服务用房；

（二）门卫房、电话间、监控室、泵房、地面架空层、共用走廊；

（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（车场）；

（四）物业管理区域内的公共绿地、道路、场地；

（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备；

（六）其他依法归全体业主共有的设施设备。

物业承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未查验或者查验不合格的物业。

从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格。

业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同。

（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其在合理期限内支付；逾期不支付的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行，人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统；

（三）与业主委员会、业主协商，并经业主大会共同决定后，调整物业服务收费标准；

（四）劝阻违反物业管理规约的行为；

（五）可以将部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

（六）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

（一）按照物业服务合同约定，提供物业服务；

（二）及时向业主告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务；

（四）采取合理措施，及时劝阻、制止业主违反国土空间规划、建筑、房屋安全、环境卫生、绿化、饲养动物、治安管理、环境保护、消防安全等法律、法规和管理规约的行为；劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会、居（村）民委员会、有关主管部门，协助有关主管部门依法处理；

（五）协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动；

（六）管理消防设施，以及受委托管理电梯的，应当依法依规履行安全管理职责；

（七）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

（一）物业服务企业的营业执照（执业证照）、投诉电话及物业服务企业和项目负责人的信用信息；

（二）物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、资质、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；

（四）协调水务部门出具供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

（五）业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

（六）物业服务用房使用情况；

（七）按物业服务合同约定，定期向业主公布物业服务资金收支情况；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。

前款第一项至第四项的事项应当持续公开；其他事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

具备条件的，可以同时通过电子信息技术方式向业主公示。

业主对公示内容提出异议的，物业服务企业应当及时答复。

业主对公布的收支明细情况有异议的，物业服务企业或者业主委员会应当予以答复和说明。业主可以要求业主委员会对收支情况组织进行审计。业主委员会应当按照物业服务合同的约定或者业主大会的决定组织进行审计，并向全体业主公布审计结果。

（一）擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（四）物业服务合同终止时，拒不退出物业管理区域或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（五）擅自退出物业管理区域等违反物业服务合同的行为；

（六）采取停用或者以限时、限量等方式变相停用门禁卡、电梯卡或者停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；

（七）出售、泄露或者非法提供、使用业主信息；

（八）强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（九）骗取、挪用或者侵占专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

（十）擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的；

（十一）其他违反法律、法规规定和合同约定的行为。

处理业主的个人信息应当依法进行并确保信息安全。

对严重失信的物业服务企业，有关部门和社会组织应当依法依规采取惩戒措施。

提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务企业，协调新物业服务企业和应急物业服务单位做好交接。

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第四章物业使用和维护

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物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除合理成本后，收益归全体业主共同所有。

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）违法搭建建筑物、构筑物，私挖地下空间；

（四）擅自改变建筑物及其附属设施用途；

（五）擅自改变房屋外观；

（六）违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品；

（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

（八）侵占、损坏公共绿地、道路、景观及其附属设施；

（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

（十）违反规定停放车辆；

（十一）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）违反规定种植果树、蔬菜；

（十四）占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道和安全出口；损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施器材；

（十五）在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口等停放电动自行车、摩托车等或者违规充电行为；

（十六）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

违反上述规定的，物业服务企业、业主委员会应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理综合执法等主管部门。有关主管部门在接到报告后，应当依法予以处理。

物业服务企业应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的共用设施设备加强日常巡查和定期养护，并做好记录；采取必要的安全保障措施，防止建筑物或者其他设施及其他搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

物业服务企业应当根据日常检查发现的问题，向业主委员会提出业主共有部分维修、更新、改造的建议，由业主委员会提请业主大会表决后组织实施。

专项维修资金管理的具体办法，由市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。

经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

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第五章老旧住宅区物业管理

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老旧住宅区改造应当有利于物业管理，县（市）区人民政府应当细化、确定改造内容清单、标准和支持政策。

对于暂不具备实施专业化物业服务条件的老旧住宅区，可以组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务。实施基本物业服务的具体条件、收费标准、服务内容等由县（市）区人民政府制定。鼓励国有物业服务企业为老旧住宅区提供基本物业服务。

业主愿意自我组织、自我服务的，可选择由业主或者居民提供的共谋共享自我服务。

对产权结构单一且产权单位有能力提供保障服务的，可选择由产权单位提供的共建共治保障服务。

鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧住宅区，支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

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第六章法律责任

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第七章附则

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对其他物业服务人的物业服务管理，按照有关法律、法规规定执行。