珠海经济特区土地管理条例

（2015年11月27日珠海市第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 根据2020年11月27日珠海市第九届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过的《珠海市人民代表大会常务委员会关于修改〈珠海经济特区安全生产条例〉等四项地方性法规的决定》修正 根据2023年11月30日珠海市第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过的《珠海市人民代表大会常务委员会关于修改〈珠海经济特区土地管理条例〉的决定》修正 2025年12月30日珠海市第十届人民代表大会常务委员会第四十二次会议修订）

Chapter 1总则

市人民政府可以委托区人民政府负责辖区内国有土地使用权供应、收回、调整置换、改变土地利用条件和用途、划拨土地使用权转让或者转为出让方式、农村留用地批准使用和处置等审批工作。

镇人民政府、街道办事处应当按照法定职责，做好辖区内的土地管理和监督工作。

经济功能区管理机构履行区人民政府有关实施本条例的工作职责。

农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理相关工作，做好耕地质量管理相关工作。

发展改革、公安、财政、人力资源社会保障、生态环境、住房城乡建设、交通运输、水务、审计、国有资产监督管理、政务和数据、城市管理综合执法等有关部门按照各自的职能，协同自然资源主管部门实施本条例。

自然资源、发展改革、工业和信息化、人力资源社会保障、生态环境、住房城乡建设、交通运输、水务、农业农村、政务和数据、不动产登记、税务等有关部门应当建立土地管理信息共享机制，实现土地管理数据共享和业务协同。

Chapter 2国土空间规划

国土空间规划必须严格执行，不得擅自修改；确需修改的，应当经原批准机关同意后，方可按照法定程序进行修改。

区级国土空间总体规划由区人民政府组织编制，经区人民代表大会常务委员会审议后，按照省的规定报批。

镇级国土空间总体规划由镇人民政府组织编制，经镇人民代表大会审议后，逐级报市人民政府批准。

镇级国土空间总体规划可以与区级国土空间总体规划合并编制，经区人民代表大会常务委员会审议后，按照省的规定报批。

城镇开发边界内的详细规划由市自然资源主管部门会同区人民政府组织编制，报市人民政府批准。在城镇开发边界外，可以因地制宜依法编制详细规划，其中在乡村地区，应当从实际出发，由镇人民政府分类有序推进村庄规划编制，重点发展村庄可以单独编制村庄规划，或者多个村庄合并编制，或者与镇级国土空间规划联合编制。城镇开发边界内及边界处已经明确城镇化任务的村庄，可以纳入详细规划统筹编制。经评估无需编制村庄规划的村庄适用“通则式”管理规定。

专项规划由市自然资源主管部门或者其他相关主管部门按照职责分工组织编制。市自然资源主管部门组织编制的，报市人民政府批准；其他相关主管部门组织编制的，在征求市自然资源主管部门意见后，按照有关规定审批。

法律、法规对专项规划审批程序另有规定的，从其规定。

市、区人民政府可以自上而下逐级依次公布本行政区域内经依法批准后的土地调查成果。

土地调查成果是编制国民经济和社会发展规划、国土空间规划以及自然资源管理、保护和利用的重要依据。

实施全域土地综合整治应当依据国土空间规划，优化生产、生活、生态空间格局，促进城乡要素平等交换、双向流动，形成良田比较集中、村庄布局优化、产业集聚发展、生态健康优美的土地保护利用新格局。

土地利用管理应当坚持节约和集约用地。加强对闲置土地的管理，盘活存量建设用地，有计划地保护、开发、利用土地后备资源，提高土地利用率。

Chapter 3耕地保护

各级人民政府应当严格执行国土空间规划和土地利用年度计划，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为非耕地，有计划地组织开发、复垦、整理符合质量要求的耕地，引导各类建设项目不占或者少占耕地，确保本市行政区域内耕地总量不减少、质量不降低。

农业农村主管部门应当加强耕地种植用途管控日常监督。

村民委员会、农村集体经济组织发现违反耕地种植用途管控要求行为的，应当及时向镇人民政府、街道办事处或者区农业农村主管部门报告。

除国家规定可以不落实补充耕地的情形外，各类占用耕地行为导致耕地减少的，均应当按照规定落实占补平衡，补充与所占用耕地数量和质量相当的耕地。

造林种树、种果种茶等造成耕地减少的，以及农田基础设施、农村村民住宅建设依法依规占用耕地的，由区人民政府负责统筹落实补充耕地。

非农业建设经依法批准占用耕地的，由占用耕地的单位按照国家和省有关规定，负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照国家和省有关规定缴纳耕地开垦费并专款用于开垦新的耕地，或者通过调剂使用补充耕地指标的方式落实耕地占补平衡。耕地开垦费、补充耕地指标调剂的相关费用，应当作为建设用地成本列入建设项目总投资，并及时足额缴纳或者兑付。

农业农村主管部门按照规定做好耕地质量调查评价工作，会同自然资源主管部门建立耕地质量等级数据库。自然资源主管部门及时提供各类占用和补充耕地地块信息，农业农村主管部门负责核算本区域年度各类占用和补充耕地的平均质量等级。

建立永久基本农田保护领导任期目标责任制、动态巡查责任制、过错责任追究制等制度。

永久基本农田不得转为林地、草地、园地等其他农用地以及农业设施建设用地，禁止在永久基本农田进行以下行为：

（一）占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼；

（二）占用永久基本农田种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及其他破坏耕作层的植物；

（三）占用永久基本农田挖湖造景、建设绿化带；

（四）新增占用永久基本农田建设畜禽养殖设施、水产养殖设施和破坏耕作层的种植业设施；

（五）占用永久基本农田堆放固体废弃物，填埋垃圾；

（六）法律、法规禁止的其他行为。

任何单位和个人不得破坏或者擅自改变永久基本农田保护标志。

区人民政府应当定期组织自然资源主管部门、农业农村主管部门以及其他有关部门检查永久基本农田保护情况。

Chapter 4土地征收

自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建。违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。

征收土地补偿费用标准，按照国家、省、市的相关规定执行。

征地补偿安置协议签订期限内，个别确实难以达成协议的，区人民政府应当在申请征收土地时如实说明，并做好风险化解工作。

被征收土地的所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行的，或者在征地补偿安置决定规定的期限内不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。

征收土地补偿费用、被征地农民社会保障费用等未按照规定足额支付到位或者提存公证的，不得强行征收、占用被征收土地。

禁止侵占、挪用征收土地补偿费用和其他有关费用。

农村集体经济组织使用土地补偿费和安置补助费的，应当接受村民的监督。

市、区人民政府应当组织有关部门和单位完善统征土地资料。

用地公告发布后新增的农作物、放养物、鱼塘、建筑物、构筑物不列入补偿范围。

有关单位或者个人未在用地公告或者书面通知规定的期限内交出土地的，区人民政府应当作出限期清理、搬迁的行政决定；逾期不清理和搬迁，也不依法申请行政复议或者提起行政诉讼，经催告后仍不履行的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

Chapter 5土地利用

Section 1建设项目用地预审与报批

建设项目用地预审与选址意见书有效期为三年，自批准之日起计算。

以出让或者租赁方式取得国有土地使用权的，用地单位应当与市自然资源主管部门签订国有土地使用权出让合同或者国有土地使用权租赁合同，并申请核发建设用地规划许可证。

建设用地规划许可证与建设用地批准书合并办理后，不再核发建设用地批准书。已经核发的建设用地批准书，自核发之日起有效期二年。建设用地批准书失效后，尚未动工开发建设，也未办理土地使用权登记的建设用地，由市自然资源主管部门报请市人民政府批准后，作出终止供地决定。

Section 2用地管理

本农村集体经济组织成员申请宅基地，应当以户为单位，向所在农村集体经济组织提出书面申请。所在农村集体经济组织依据国家规定的表决程序和比例要求表决通过的，应当将宅基地的拟用地位置、面积和建设情况等在本农村集体经济组织范围内进行公示，公示时间不少于五个工作日。逾期没有异议或者异议不成立的，经村（居）民委员会审查通过后，报送镇人民政府、街道办事处开展各部门联审。镇人民政府、街道办事处应当根据各部门联审结果进行审批，审批同意的，应当出具农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。

以初次统征土地时核准的在册人口数为准的被征地农民，在原有宅基地上建设的住房管理，按照农村宅基地住房管理。具体办法由市人民政府另行制定。

按照前款集约建设的村民公寓等参照国有建设用地使用权以及建筑物区分所有权的规定办理不动产权登记。

允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。农村集体经济组织应当将退出的宅基地，优先用于保障本农村集体经济组织成员的宅基地需求。

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

临时用地期限一般不超过二年；建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设使用的临时用地，期限不超过四年；法律、行政法规另有规定的除外。临时用地期限，自批准之日起算。

土地使用者应当自临时用地期满之日起一年内完成土地复垦，使其达到可供利用状态，其中占用耕地的应当恢复种植条件；仅占用建设用地，后续使用的临时用地单位确需继续使用该建设用地上的临时建筑物、构筑物的，应当在临时用地期满前二个月内提供由有资质的机构出具的临时建筑物、构筑物的房屋安全鉴定、消防安全评估报告，自然资源主管部门可以根据需要批准保留用于临时使用，但不予补偿。

因城市建设需要，市自然资源主管部门可以提前收回临时用地。提前收回临时用地的，应当不计息退还剩余使用期限的临时使用土地补偿费。

临时用地期满后，对土地使用者不作补偿。

按照前款规定收回土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

置换土地的，市自然资源主管部门、区人民政府应当及时制定置换土地选址方案，确定方案时间最长不超过一年。拟置换的国有建设用地应当符合本条例规定的国有土地供应要求。

收回国有农场或者华侨农场土地使用权的，在批准收地前，区人民政府必须将拟收回土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知农场及所涉及的职工。对拟收回土地的现状调查结果，应当由农场及所涉及的职工予以确认。农场及所涉及的部分职工因客观原因无法确认或者拒不确认的，区人民政府应当在调查结果中注明原因，对调查结果采取见证、公证等方式留存记录，并在拟收回农场用地范围内公示，时间不少于十个工作日。公示期间有异议的，区人民政府应当及时核查处理并做好解释工作。

市自然资源主管部门负责闲置土地调查、认定和处置等工作的具体实施。

区人民政府组织和统筹本辖区内闲置土地调查、认定和处置工作。其他有关部门、镇人民政府、街道办事处依照各自职责，协同做好闲置土地调查、认定和处置工作。

本市闲置土地认定处置办法由市人民政府另行制定。

在闲置土地处置过程中，土地使用权人依法依规动工开发的，闲置土地处置程序终止，不再收取闲置费或者无偿收回土地使用权。

市自然资源主管部门负责全市国有空闲地的统筹协调，指导区人民政府实施国有空闲地的管理工作。

国有空闲地的具体管理办法由市人民政府另行制定。

市自然资源主管部门负责土地储备管理工作，由市土地储备机构具体实施。

市自然资源主管部门可以委托区人民政府负责辖区范围内储备土地管理工作。

（一）依法收回并且原使用权已经注销的国有建设用地；

（二）收购的国有建设用地；

（三）行使优先购买权取得的国有建设用地；

（四）已经办理农用地（未利用地）转用、征收批准手续并完成征收的土地；

（五）其他依法取得的国有建设用地。

市土地储备机构对未纳入土地供应年度计划的储备土地可以根据国土空间规划组织前期开发，或者通过出租、临时使用等方式加以利用。储备土地的临时利用，一般不超过两年，并且不能影响土地供应。储备土地的临时利用应当报市自然资源主管部门同意。

（一）财政主管部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；

（二）财政主管部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

（三）发行地方政府债券筹集的土地储备资金；

（四）经财政主管部门批准可以用于土地储备的其他财政资金。

土地储备资金实行专项管理，用于土地储备和土地出让成本支出，不得用于经营性投资。任何单位和个人不得挪用土地储备资金。

（一）取得储备土地的费用，包括以征收、收回、购买、交还、置换等方式进行土地储备时，发生的征地、拆迁和收地补偿、购买资金、评估、依法缴纳的税费等费用；

（二）储备土地整理、开发、管理的费用；

（三）储备土地出让中的策划、推广、交易等费用；

（四）法律、法规以及国家相关政策规定的土地储备运作和土地出让所发生的其他费用。

Chapter 6土地市场

Section 1政府调控

市人民政府应当建立土地市场调控体系，根据土地市场的实际情况，增加或者减少土地供应量，平衡供需关系。

市自然资源主管部门可以在基准地价的基础上，制定标定地价并报市人民政府批准后向社会公布。

（一）新建、扩建、改建房屋及附属物的；

（二）改变房屋、土地用途的；

（三）分割、转让、租赁和抵押房屋的；

（四）已经依法取得建房批准文件、尚未建造完毕的房屋，继续建设的；

（五）其他不当增加补偿费用的行为。

区房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

Section 2土地使用权出让和租赁

（一）工业、物流仓储、商业、旅游、娱乐、商品住宅、酒店、办公、金融和加油站等经营性用地土地使用权的出让；

（二）同一宗用地上有两个以上意向用地者的。

以协议方式出让国有建设用地使用权的，应当符合国家规定的协议出让条件和要求。

除商品住宅项目以及法律、行政法规禁止租赁的其他情形外，其他项目用地可以通过国有土地租赁方式取得国有土地使用权。国有土地使用权的租赁依照国有土地使用权出让方式和程序办理。

（一）土地权利清晰；

（二）安置补偿落实到位；

（三）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

（四）具备动工开发所必需的通水通电通路、无影响动工开发的管线等基本条件；

（五）没有法律经济纠纷；

（六）法律、法规规定的其他条件。

在满足前款规定条件并且保障房屋结构安全和消防安全等前提下，国有土地可以带合法建筑物、构筑物供应。

（一）地块位置；

（二）土地用途；

（三）土地交付条件以及时间；

（四）出让、租赁年限；

（五）地价及其支付方式、期限；

（六）土地规划条件，包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重等内容；

（七）项目动工开发期限、竣工期限；

（八）可以收回土地使用权的情形以及收回土地使用权后对建筑物的补偿；

（九）土地使用权转让、出租或者转租、抵押的条件；

（十）合同终止的情形，以及合同终止时地块上的建筑物、构筑物和附着物的处置方式；

（十一）土地使用期限届满办理续期的程序；

（十二）违约责任及解决争议的方法。

国有土地使用权租赁合同，还应当约定租金的调整时间、幅度和方式等内容。

因政府迟延交付出让土地或者强制性调整规划的，应当签订补充协议，调整土地出让年限起算时间。

鼓励乡村休闲旅游、农产品加工、乡村商贸流通等乡村重点产业和项目，以及一二三产业融合发展项目，使用集体经营性建设用地。

农村集体经济组织将集体经营性建设用地使用权出让、出租等，应当通过政府设立的公共资源交易平台进行交易，纳入公共资源交易平台体系。确定土地使用者后，双方应当依法签订书面合同，依照相关规定缴纳费用后依法办理有关登记手续，并报市自然资源主管部门备案。

Section 3土地使用权转让、出租或者转租、抵押

土地使用权转让时，其地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权随之转让。

地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权转让时，其占用范围内的土地使用权随之转让。

国有划拨土地使用权经依法批准转让的，应当进入公开市场交易，但个人单套住宅除外。

未按照批准的用途进行建设、使用的国有划拨土地使用权，禁止转让。

出租人和承租人应当签订书面合同。国有土地使用权出租的期限不得超过二十年，并且不得超出土地使用权剩余使用年限。

（一）已经办理国有土地使用权登记；

（二）已经按照国有土地使用权租赁合同约定完成建设；

（三）已经按照国有土地使用权租赁合同约定支付租金。

国有承租土地使用权的转租期不得超过国有承租土地使用权剩余年限。

国有划拨土地使用权抵押合同应当约定实现抵押权时须优先补交地价、进入公开市场交易（个人单套住宅除外）等条款。国有划拨土地抵押权实现时应当优先缴交土地使用权出让金。

Section 4土地登记、发证

不动产权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。

（一）单位或者个人竞得政府通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地使用权后，在办理建设用地规划许可证前，为开发本地块首次成立全资单项开发企业，将土地权属登记至新成立的开发企业名下的；

（二）农村集体经济组织名下的农村留用地变更到该农村集体经济组织全体成员的全资股份企业名下的；

（三）国家、省规定的其他情形。

前款第（二）项农村留用地变更到该农村集体经济组织全体成员的全资股份企业名下的，应当在镇人民政府、街道办事处的见证下，经本农村集体经济组织成员大会全体成员三分之二以上或者经成员代表大会全体成员代表三分之二以上同意并签名确认，报区人民政府集体资产管理部门审核同意。

有强制执行权的机关对土地使用权进行查封（包括预查封、轮候查封）应当明确查封的期限。查封期限届满未办理继续查封手续的，查封登记失效，市自然资源主管部门、市不动产登记机构应当直接注销查封登记。

市自然资源主管部门、市不动产登记机构在办理协助执行事项时，应当将生效法律文书中要求协助执行的内容与登记信息进行核对。凡要求协助执行的内容中被执行人及其被执行土地的权利人名称、证号、面积等与不动产登记簿记载内容一致的，不作实体审查，及时协助执行；不一致的，可以向该执行机关提出书面审查建议。

（一）国有划拨土地使用权；

（二）集体土地使用权；

（三）未交清地价的国有土地使用权。

如主债权履行期限未届满或者抵押权人与土地使用权人就土地补偿权益的分配存在争议的，市自然资源主管部门可以提存公证该土地补偿权益。

自抵押权人作出放弃领取土地补偿权益声明或者领取土地补偿权益或者土地补偿权益被提存公证之日起，市不动产登记机构可以依嘱托注销或者变更被收回土地使用权上设立的抵押权登记。

Chapter 7监督检查

市农业农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。

镇人民政府、街道办事处应当建立土地日常巡查制度，及时发现、制止土地违法行为，并根据职责进行查处或者向负有查处职责的有关部门报告，负有查处职责的有关部门应当依法及时处理。

Chapter 8法律责任

Chapter 9附则

（一）统征土地，是指签订了征地补偿安置协议并付清了土地补偿费和安置补助费，已经市自然资源主管部门确认，土地所有权已被征收为国家所有的土地；

（二）国有空闲地，是指本市行政区域内未供应利用的国有土地。