酒泉市住宅物业管理条例

​

​

（2023年7月19日酒泉市第五届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 2023年9月27日甘肃省第十四届人民代表大会常务委员会第五次会议审查批准）

​

第一章总则

​

本条例所称住宅物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，在住宅区域内对建筑物及其附属设施进行维修养护、环境卫生和相关秩序进行管理维护等物业服务活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

（一）制定并宣传物业管理相关政策；

（二）指导县（市、区）物业管理部门开展物业管理监督管理工作；

（三）会同有关部门依法制定建筑物及其附属设施的维修资金的监督管理制度；

（四）建立全市统一的物业服务企业信用信息、业主共同决策信息系统；

（五）法律、法规规定的其他工作。

发展和改革、公安、民政、司法、财政、卫生健康、自然资源、林业和草原、市场监督管理、国防动员、城市综合执法等部门应当按照各自职责做好相关监督管理工作。

酒泉经济技术开发区、肃北马鬃山经济开发区应当在各自职责范围内依法做好物业管理服务相关工作。

（一）负责物业管理区域的划分；

（二）指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展相关工作；

（三）依法制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、物业承接查验协议、房屋装饰装修管理服务协议等示范文本；

（四）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金；

（五）指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（六）采集、核查物业服务企业信用信息，建立相关物业管理档案；

（七）组织开展相关工作人员培训；

（八）法律、法规规定的其他工作。

（一）组织、指导、协调业主大会的成立和业主委员会的选举、换届；

（二）指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（三）指导监督物业管理项目的移交和接管；

（四）指导监督物业服务企业依法履行义务；

（五）组织召集物业管理联席会议，调处矛盾纠纷；

（六）法律、法规规定的其他工作。

居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作。

​

第二章业主和业主组织

​

业主在物业管理服务活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主人数少于五十人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主委员会委员应当具备下列条件：

（一）本物业管理区域内业主；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守国家有关法律、法规；

（四）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（五）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间；

（六）本人及其近亲属不在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地县（市、区）住房和城乡建设部门及街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

（一）召集业主大会会议，报告物业管理服务的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（四）监督管理服务规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）物业专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）利用物业共用部位和共用设施设备经营和收益的相关情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（七）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。

（一）不再是本物业管理区域内业主；

（二）以书面形式向业主委员会提出辞职；

（三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。

（一）老旧小区不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会可以由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、公安派出所、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。

物业管理委员会负责人由街道办事处、乡镇人民政府确定。业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。

物业管理委员会暂时代行业主委员会职责，组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。物业管理委员会任期一般不超过三年。

​

第三章物业管理和服务

​

物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

投标人少于三个或者房屋建筑面积小于三万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县（市、区）住房和城乡建设部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得自然资源、应急管理、生态环境等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设主管部门备案；

（二）水、电已纳入城市管网，安装了分户计量装置和控制装置，并对物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；

（三）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；

（四）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相连接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；

（六）按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境保护等设施建设；

（七）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

（八）按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位等配置；

（九）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；

（十）法律、法规规定和前期物业服务合同约定的其他条件。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

物业服务人在物业服务终止十日前，应当向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交物业承接查验档案资料。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务人不得改变物业管理用房的用途。

市住房和城乡建设部门根据本地实际，应当制定和发布住宅物业管理服务事项清单，明确物业管理服务内容和标准。物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

（一）物业服务项目负责人的基本情况、联系方式；

（二）物业服务投诉电话；

（三）物业服务内容和标准、收费项目和标准；

（四）电梯、消防、公共安全防护等设施设备技术服务机构名称、维护保养日期以及项目负责人、联系方式；

（五）法律、法规规定应当公开的其他事项。

物业服务人每年至少公示一次物业服务费收支、代收的公共收益收支等情况。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当及时答复。

业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的楼内显著位置公示。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向主管部门报告。

专业单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业使用人、物业服务人应当配合。

业主大会决定解聘物业服务人，业主委员会应当提前六十日通知物业服务人。

原物业服务人退出时，应当向新的物业服务人办妥管理交接手续并移交下列资料：

（一）物业承接查验资料；

（二）物业服务期间形成的物业及电梯、消防、监控等设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案；

（三）物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备资料；

（四）预收、代收有关费用的相关账册、票据；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他资料。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交存住宅维修资金。

维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

​

第四章法律责任

​

违反本条例第二十五条第二款规定，未经业主大会同意，物业服务人擅自改变物业管理用房用途的，由县级以上住房和城乡建设部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

​

第五章附则

​