衢州市物业管理条例

（2019年9月26日衢州市第七届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 2019年11月29日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准 根据2025年12月30日衢州市第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2026年3月26日浙江省第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《衢州市人民代表大会常务委员会关于修改〈衢州市物业管理条例〉的决定》修正）

Chapter 1总则

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理的方式，对物业管理区域内的房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

业主和物业服务人开展物业管理活动，应当遵循诚信友善、公平公开、有偿服务的原则。

倡导以人为本、绿色生态、智慧共享、和睦共治的物业管理理念，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理服务水平。

县（市、区）人民政府负责建立物业管理争议化解和纠纷处理等工作机制，协调解决辖区内物业管理的重大问题，推进开展联合执法进小区活动。

县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门（以下称县（市、区）物业主管部门）负责辖区内物业管理活动的监督管理，指导街道办事处、乡（镇）人民政府开展相关工作。

综合行政执法、公安、应急管理、市场监督管理、自然资源和规划、生态环境、发展和改革、财政等部门，按照各自职责做好物业管理相关的监督管理工作，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

居（村）民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理有关工作。

第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则，依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。

Chapter 2业主组织

筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会的人员组成，建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或者居（村）民委员会的人员担任。

筹备组由五至十一名单数成员组成，其中业主人数不低于筹备组总人数的百分之五十。参加筹备组的业主由街道办事处、乡（镇）人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐产生。

筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日，并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主。业主对成员名单有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

（一）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主。业主有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布。

在确保业主意思表示真实、有效的前提下，业主大会会议可以运用电子信息技术方式召开并实名投票表决。

一个独立产权单位登记有两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人参加业主大会会议。

筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会委员候选人名单附个人情况介绍，应当在物业管理区域内显著位置公示，并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主。

业主大会可以选举业主委员会候补委员，候补委员人数不得超过业主委员会委员人数的百分之五十，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与委员相同。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向所在地县（市、区）物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

鼓励具有中国共产党党员身份的业主通过法定程序成为业主委员会委员和候补委员。

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

业主大会可以在管理规约或者业主大会议事规则中规定，具有下列情形之一的，业主委员会委员职务自行终止，由业主委员会予以公示：

（一）不再是本物业管理区域的业主的；

（二）因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因丧失履行职责能力的；

（三）违反本条例第十九条禁止性规定，受到行政处罚的；

（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起满三十日的；

（五）法律、法规规定或者业主依法共同决定的其他情形。

（一）执行业主大会的决定，处理业主大会的日常管理事务；

（二）召集业主大会会议，向业主大会报告履职和财务收支情况，并在物业管理区域内显著位置公示，相关内容可以通过电子信息技术的方式告知全体业主，接受业主询问或者质询；

（三）拟订物业服务人选聘方案，物业服务内容、标准以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案；

（四）组织筹集和监督使用物业专项维修资金，以及管理共用设施设备；

（五）根据业主大会授权，决定物业服务用房等共用部位、共用设施设备的经营和使用方式，每年定期公布使用、收益及支出情况；

（六）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（七）及时劝阻、制止物业服务人损害业主公共利益的行为；

（八）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业服务费，调解业主、非业主使用人、物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、财务相关资料和工作档案，业主委员会换届时应当及时移交相关资料；

（十）配合街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

（十一）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）擅自动用物业专项维修资金、业主共有收益，或者侵占、挪用业主共有财物；

（三）利用职务上的便利，索取或者非法收受物业服务人、有利害关系的单位或者个人提供的利益或者报酬，接受减免物业服务费用或者其他费用，或者牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益；

（四）与本业主委员会订立合同或者进行交易，损害业主共同利益；

（五）与本物业管理区域提供服务的物业服务人订立合同或者进行交易，损害业主共同利益；

（六）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订物业服务合同，违规使用业主大会或者业主委员会印章；

（七）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延、拒绝提供有关资料；

（八）泄露业主个人信息或者非法使用业主个人信息；

（九）其他损害业主共同利益或者可能妨碍公正履职的行为。

业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。候补委员有权列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示，并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主。

业主委员会不按期组织换届选举或者集体提出书面辞职的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导业主进行换届选举。

业主委员会应当于每年第一季度前在物业管理区域内显著位置公示上一年度业主大会、业主委员会工作经费使用情况，并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主，接受业主的监督。

（一）经选举未产生业主委员会，或者业主委员会委员人数不足总数二分之一需要重新选举业主委员会的；

（二）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会由业主、街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会代表等五人以上单数组成，其中业主人数不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。具体成员由街道办事处、乡（镇）人民政府确定，并向全体业主公布。

物业管理委员会的任期一般不超过一年；期满未推动选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡（镇）人民政府重新组建物业管理委员会。

业主委员会产生后，物业管理委员会自业主委员会完成备案之日起停止履行职责，在向业主委员会移交业主名册、共有物业档案、财务资料和工作档案等相关资料后解散。

物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督，维护业主合法权益，及时向业主公开物业管理相关信息，不得从事与物业管理无关的活动，不得侵犯业主合法权益。

设立业主监督委员会的，应当向县（市、区）物业主管部门备案。

Chapter 3前期物业管理

建设单位应当将前期物业服务合同、临时管理规约报县（市、区）物业主管部门备案。前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位参照市物业主管部门制定的示范文本制定。建设单位对示范文本作出修改的，不得减损业主的合法权益。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，前期物业服务人招标应当以全部物业管理区域为范围。

在承接查验过程中，物业服务人和建设单位不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

物业承接查验时，物业服务人应当邀请辖区县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府参加。

物业服务人应当将承接查验的结果在物业管理区域内显著位置公示，并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主。

物业服务人应当向全体业主公示前期物业服务启动经费的使用情况，退出物业管理项目时应当向业主委员会移交结余的物业服务启动经费、资料和物品。

物业服务用房应当集中配置。每处物业服务用房建筑面积不得少于二十平方米。业主委员会办公用房可以从物业服务用房中安排。

物业服务用房应当是地面以上的房屋，安排在物业管理区域中心区域或者主要出入口附近。物业服务用房所在楼层一般不得高于三层。

Chapter 4物业管理服务

（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；

（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（四）制定安全防范应急预案，及时采取措施应对突发事件，并按照有关规定及时向有关行政机关以及专业经营单位报告；

（五）劝阻、制止物业管理区域内发生的违反本条例及有关规定的行为，协助有关部门做好物业管理区域内的管理工作；

（六）接受居（村）民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。

（一）物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项；

（五）其他应当公示的信息。

物业服务人应当于每年第一季度前公示上一年度物业服务合同的履行情况、公共水电费用的分摊情况，由物业服务人负责实施的维修项目中物业专项维修资金的使用情况和共有物业以及相关场地经营所得的收支情况。

业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以及时答复。

市物业主管部门应当会同相关部门制定物业服务等级标准，并每三年至少组织一次评估，根据评估情况及时调整、公布。

按照前款方式签订物业服务合同的，可以约定由业主委员会组织全体业主对物业服务人进行服务质量评价，并做好评价结果的运用。县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当对服务质量评价进行指导。

尚未交付给物业买受人的，物业服务费由建设单位足额交纳。已办理交付手续尚未入住的空置房的，物业服务费由业主按照约定交纳。

业主经物业服务人书面催交，无正当理由仍拒绝交纳的，业主委员会应当协助物业服务人进行催交。物业服务人可以依法申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。符合条件的，也可以向人民法院申请支付令。拒不履行生效法律文书确定的义务的，按照有关规定录入失信被执行人名单。

业主委员会应当在物业管理区域显著位置定期公示物业服务费交纳情况，并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主。

物业服务合同期限届满，业主大会已经选聘新的物业服务人的，原物业服务人应当依法退出物业管理区域，不得以业主欠交物业服务费、阶段工作未完成、债权债务纠纷未解决、对业主组织决定有异议等理由拒不退出物业管理区域。

（一）建设单位依法移交的物业承接查验资料；

（二）预收的物业服务费和结余的其他公共物业经费；

（三）提供物业服务期间形成的有关物业以及电梯、消防、技防等设施设备改造、维护、运行、保养的有关完整资料；

（四）物业服务用房和业主大会授权业主委员会委托管理的其他房屋、场地以及财物；

（五）提供物业服务期间配置的固定设施设备以及相关资料；

（六）利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用交纳记录等资料；

（七）其他应当移交的财物和资料。

物业服务人与业主委员会办理交接时，交接双方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备现状给予确认。

因未尽管理义务造成电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务人应当组织修复或者承担相应责任。

老旧住宅区由街道办事处、乡（镇）人民政府指导成立业主组织，并选聘物业服务人或者开展自行管理；无法选聘物业服务人或者开展自行管理的，街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的居（村）民委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主承担。

市、县（市、区）人民政府鼓励和支持物业服务人为老旧住宅区提供公益性物业服务。

Chapter 5物业的使用与维护

公共收益可以经业主依法共同决定用于补充物业专项维修资金或者物业管理方面的其他需要。

建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。

对物业管理区域内临时停车位的收费事项，在业主大会成立前，由前期物业服务合同约定；业主大会成立后，由业主大会决定。临时车位停车费可以由物业服务人代为收取，收取的费用归全体业主共有。物业服务人可以获取相应的服务费用。

物业管理区域内的车辆停放，由物业服务人进行管理，对乱停乱放影响通行的车主或者驾驶人及时进行劝阻；对不听从劝阻发生治安纠纷的，报告公安机关依法处理。

禁止在住宅小区内违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电。物业服务人发现私拉电线的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时向应急管理部门、消防救援机构报告。

（一）违法搭建、改建建筑物、构筑物；

（二）擅自占用绿地，损毁绿化植物和设施；

（三）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭公共通道、疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地；

（四）损坏或者擅自占用、改建共有物业；

（五）违法拆除、变动房屋主体或者承重结构，违法挖掘房屋地下空间，或者超过原设计标准增加房屋使用荷载；

（六）将阳台或者无防水要求的房间改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、客厅、餐厅、书房和厨房的上方；

（七）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；

（八）破坏或者擅自改变房屋外立面；

（九）擅自将雨污水混接或者在供水、排水管上接管；损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；

（十）违法饲养动物；

（十一）违法燃放烟花爆竹；

（十二）违法排放污水油烟；

（十三）乱倒乱堆建筑垃圾；

（十四）高空抛物；

（十五）违法产生环境噪音；

（十六）法律、法规禁止的其他行为。

有前款行为之一的，物业服务人应当及时进行劝阻、制止，并及时向有关部门和业主委员会报告。

物业服务人、业主委员会有权依照法律、法规的规定，以及管理规约和物业服务合同的约定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主有权向有关部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

维修责任单位维修、养护、更新和改造施工结束后应当及时恢复原状。

（一）电梯故障的；

（二）消防设施故障不能正常使用或者消防器材缺失的；

（三）排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层和公共构件发生脱落或者存在脱落危险的；

（五）屋面、外墙渗漏，严重影响房屋使用的；

（六）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况的。

发生前款所列紧急情况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新的，业主大会或者业主委员会可以向县（市、区）物业主管部门提出物业专项维修资金使用申请。县（市、区）物业主管部门可以直接拨付申请额度百分之五十的维修资金。工程竣工验收后，按实拨付维修费用的余额。物业专项维修资金拨付完成十五日内，申请人应当将维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主。

业主大会或者业主委员会未及时组织修缮的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当通知业主大会或者业主委员会限期修缮；逾期未修缮的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织代为修缮，维修费用在物业专项维修资金中列支。

Chapter 6法律责任

本条例规定的行政处罚，实行综合行政执法的，依法由综合行政执法部门实施。

违反本条例规定，相关部门依法作出行政处罚的，依照《浙江省公共信用信息管理条例》的规定属于不良信息的，记入信用档案。

（一）违反第二十七条第二款规定，未按规定将物业承接查验结果在物业管理区域内显著位置公示的；

（二）违反第三十二条第一款规定，未按规定在物业管理区域内显著位置公示相关信息的。

Chapter 7附则

市物业主管部门应当制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本。