金昌市物业管理条例

（2025年8月26日金昌市第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2025年9月26日甘肃省第十四届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）

Chapter 1总则

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

（一）制定物业管理相关政策；

（二）组织物业管理培训；

（三）指导监督建筑物及其附属设施的维修资金的交存、使用和管理；

（四）建立普通住宅物业服务等级评价、物业服务人信用评价制度；

（五）指导监督物业服务管理行业协会制定和实施自律性规范；

（六）法律、法规等规定的其他监督管理职责。

县（区）住房和城乡建设主管部门履行下列职责：

（一）组织相关部门划分物业管理区域；

（二）监督指导成立业主大会、选举业主委员会；

（三）组织开展对业主委员会、物业管理委员会委员的培训；

（四）监督管理前期物业招标投标；

（五）监督物业承接查验、交接退出；

（六）监督物业服务企业日常管理；

（七）监督建筑物及其附属设施的维修资金的交存、使用和管理；

（八）组织开展普通住宅物业服务等级评价、物业服务人信用评价工作；

（九）处理物业服务矛盾纠纷投诉；

（十）法律、法规等规定的其他监督管理职责。

市、县（区）人民政府发展改革、公安、应急、市场监管、城管执法等有关主管部门，在各自职责范围内，做好相关监督管理工作。

村（居）民委员会协助乡（镇）人民政府或者街道办事处开展与物业服务管理相关的工作。

Chapter 2物业管理区域

（一）属于独立封闭式小区的；

（二）处于同一街区或者位置相邻的；

（三）配套设施设备可以共享的；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；

（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于三万平方米。

物业管理区域划分后，县（区）住房和城乡建设主管部门应当在物业管理区域内公告。

Chapter 3业主、业主组织和物业管理委员会

本条例所称业主还包括，尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人。

（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于私人所有的除外；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

（五）法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

（一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

（二）提议召开业主大会，并就物业服务管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权、收益权；

（九）监督建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（一）遵守管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的要求；

（三）执行业主大会、业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

（四）配合物业服务人实施物业服务管理；

（五）按照国家有关规定交纳建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）按时交纳物业服务费；

（七）履行房屋安全使用责任；

（八）按照规定分类投放生活垃圾和危险废物；

（九）法律、法规规定的其他义务。

一个物业管理区域成立一个业主大会。已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

符合前款规定的，建设单位应当书面报告县（区）住房和城乡建设主管部门，并提供业主名册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县（区）住房和城乡建设主管部门提出成立业主大会的书面要求。

筹备组应当在成立十五日内，将成员名单和工作职责以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于十五日。

筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）物业管理区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、公共收益、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（一）遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

（四）未在为物业管理区域提供物业服务的机构任职；

（五）未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（四）督促管理规约的实施；

（五）组织和监督建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用；

（六）业主大会决定的其他职责。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数同意。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会表决结果明细表、汇总表；

（三）业主大会会议决定；

（四）业主委员会委员和候补委员的姓名、职务、联系方式等基本情况。

报送资料齐全、符合法定条件的，县（区）住房和城乡建设主管部门、物业所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处应当在五个工作日内予以备案。属于首次召开业主大会的，同时解散筹备组。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（区）住房和城乡建设主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业服务管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业服务管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息；

（九）其他侵害业主合法权益的行为。

业主委员会委员有前款所列行为的，业主、（乡）镇人民政府、街道办事处提议业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

已成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第十九条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。

未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使业主大会和业主委员会的职责。

物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业服务管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的委员提议召开物业管理委员会会议的，应当组织召开会议。

Chapter 4前期物业

投标人少于三个或者房屋建筑面积小于三万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经县（区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务人。

前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

物业承接查验可以邀请业主代表参加，必要时可以聘请有关专业机构予以协助，物业承接查验的过程和结果可以公证。

实施承接查验的物业应当具备的条件以及承接查验的程序按照国家、省、市有关规定执行。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

前期物业服务人应当在前期物业服务合同终止之日起十日内将上述资料移交给业主委员会或者物业管理委员会。

Chapter 5物业服务

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务组织，但不得将其应当提供的全部物业服务一并转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

市住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门、行业协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

（一）提供的物业服务符合国家和省、市规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）对违法建设、违规出租房屋、违规停放电动车及充电、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，并及时报告有关部门；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（七）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人分类投放生活垃圾；

（八）配合乡（镇）人民政府或者街道办事处、行政执法部门等做好物业服务管理相关工作。

（一）物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容、收费依据、收费标准和方式等；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务费收支情况；

（五）上一年度公共收益收支与建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

（六）其他应当公布的信息。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

物业服务收费实行政府指导价的，由市发展和改革主管部门会同市住房和城乡建设主管部门根据国家和省有关规定确定具体范围和收费标准，并根据物业服务成本变化情况进行调整。

物业服务收费实行市场调节价的，由物业服务合同双方根据服务内容、服务标准等因素在物业服务合同中约定。

市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业服务管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业服务费时参考。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。

业主逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

禁止以断（控）水电气热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费。

业主共有部分的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。

物业服务人接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费、服务费等额外费用。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

（一）物业承接查验资料；

（二）物业服务期间形成的物业及电梯、消防、监控等设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案；

（三）物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备；

（四）预收、代收有关费用的相关账册、票据，业主共有资金结余，以及利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用交纳记录等资料；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他资料。

物业服务人拒绝退出物业管理区域，或者拒不移交有关资料、财物的，业主委员会或者物业管理委员会、业主可以请求县（区）住房和城乡建设主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处依法处理，或者依法向人民法院提起诉讼。

在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者自行决定管理的业主接管前，原物业服务人应当维持正常的物业服务管理秩序。

新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

提供临时物业服务的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。临时物业服务期限一般不超过六个月，费用由全体业主承担。

临时物业服务期间，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当组织业主共同决定后续物业管理方式。

Chapter 6物业的使用和维护

建设单位在建设、竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加。建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交专业经营单位维护管理，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收。

已建成住宅小区内的专业经营设施设备按照国家相关技术标准逐步改造后，经业主共同决定移交的，相关专业经营单位应当接收。

老旧小区在改造过程中应当推动专业经营设施设备专有部分的分户计量、控制出户，合理配建电动车充电装置。

经业主共同决定，建筑物及其附属设施的维修资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等物业共有部分的维修、更新和改造。未交纳建筑物及其附属设施的维修资金或者建筑物及其附属设施的维修资金不足的，由共有部分共有人承担费用。物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务人未进行维护的，县（区）住房和城乡建设主管部门应当督促实施。

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（四）擅自变动房屋建筑主体和承重结构，对阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭占，擅自改变房屋用途；

（五）违法搭建建（构）筑物或者私挖地下空间；

（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；

（七）私拉电线、电缆为电动自行车、电动摩托车、电动三轮车、电动汽车等充电；

（八）违反规定饲养动物；

（九）违反城市环境卫生管理和文明行为促进相关规定任意弃置垃圾、排放污染物；

（十）制造、发出严重干扰周围居民生活的环境噪声；

（十一）从建筑物中抛掷物品；

（十二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为；

（十三）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十四）法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的，物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会有权根据物业服务合同，或者依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

专有物业部分有危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法权益的，所有权人应当及时修缮。业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会或者物业管理委员会同意，由物业服务人进行修缮，费用由所有权人承担。

物业服务人应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，发现违反相关规定装饰装修的，应当及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。

（一）楼顶屋面防水严重损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（四）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（五）管道设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，消防设施设备需要维修、更新、改造的；

（七）其他危及人身和房屋使用安全的情况。

前款第四项和第五项情形中已经按照相关规定移交专业经营单位维护管理的除外。

应急维修工程竣工验收后，应当将使用建筑物及其附属设施的维修资金总额及业主分摊情况，在物业管理区域内显著位置公示。

Chapter 7法律责任

Chapter 8附则