宜昌市住宅小区物业管理条例

（2021年8月23日宜昌市第六届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2021年11月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）

Chapter 1总则

本条例所称住宅小区，是指按照城乡统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套比较齐全，已经建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。

本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护住宅小区内环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

县级以上人民政府应当将住宅小区物业管理纳入基层社会治理体系和现代服务业发展规划，完善激励政策和措施，促进物业服务规范发展，健全智慧物业，建立健全物业管理联席会议制度，及时协调解决重大问题。

（一）制定本行政区域物业管理相关政策并组织实施；

（二）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；

（三）建立、维护物业服务和管理电子信息平台，并监督其合法有效运行，为业主电子投票提供支持；

（四）对（五）管理物业服务人及其从业人员信用信息，对物业服务人组织开展信用评价，并向社会公开，提供查询便利；

（六）对物业服务人及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理；

（七）对物业的使用与维护进行监督管理；

（八）对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督；

（九）对住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理；

（十）处理物业管理活动中的投诉；

（十一）法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府发展和改革、城市管理、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理等行政主管部门，按照各自职责，做好相关监督管理工作。

（一）组织、指导业主成立业主大会、选举业主委员会；

（二）监督业主大会、业主委员会依法履行职责，组织开展业主委员会考核；

（三）召开联席会议，及时协调解决物业管理相关问题；

（四）按照赋予的综合行政执法权限，依法处理住宅小区内的违法行为；

（五）调处物业管理纠纷；

（六）法律、法规规定的其他职责。

物业服务人应当服从统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居（村）民委员会开展相关工作，依法落实各项应急措施。

Chapter 2业主、业主大会和业主委员会

业主应当依法行使权利、履行义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组。

业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一，人数应当为单数，组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任，业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会，更换业主委员会委员、候补委员；

（三）物业服务人或者决定自行管理物业；

（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案，确定或者调整物业服务方式、内容、标准和价格；

（五）管理、使用住宅专项维修资金；

（六）筹集住宅专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）利用业主共有部分从事经营活动或者改变业主共有部分的用途；

（九）改变或者撤销业主委员会作出的决定；

（十）法律、法规规定的其他事项。

业主大会决定前款事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，其表决方式应当如实反映业主意愿。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

业主大会会议不得就已公布议题以外的事项进行表决。

业主大会会议结束后，业主委员会应当将业主大会会议投票表决情况和相关材料报送街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会，并在住宅小区内显著位置公布，公布期限不少于七日。

业主委员会任期自选举产生之日起计算，每届不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员、候补委员任期与业主委员会任期相同。

业主大会议事规则可以规定业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员和候补委员候选人：

（一）本人及其近亲属与为本住宅小区提供服务的物业服务人有直接利害关系的；

（二）有物业不当使用行为且未改正的；

（三）不适宜担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。

业主委员会候补委员与委员一并选举，人数不超过委员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。

鼓励业主中的中国共产党党员积极参选业主委员会委员、候补委员。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持相关资料向街道办事处、乡镇人民政府以及住房和城乡建设主管部门备案。

业主委员会办理备案后，可以申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，相关印章管理和使用办法由业主大会议事规则规定。

业主委员会任期内，上述备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

（一）拒绝、放弃履行委员职责或者阻挠业主委员会履行职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产或者侵害其他业主、物业使用人的合法权益；

（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（六）转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件、资料；

（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章或者以业主大会、业主委员会名义对外活动；

（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

业主委员会委员、候补委员违反前款规定的，业主委员会应当提请业主大会终止其委员、候补委员资格；业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会终止其委员、候补委员资格。

（一）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）不再具备履行职责能力的；

（四）任职期间被依法追究刑事责任的；

（五）法律、法规和管理规约规定的其他情形。

业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

业主委员会应当于会议召开七日前，在住宅小区内显著位置公布会议议题及其具体内容、时间、地点。

业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害自己合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者予以撤销。

（一）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）业主委员会委员、候补委员名单；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）业主共有部分的使用和经营收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位使用情况；

（七）法律、法规规定的其他资料和情况。

前款第四项至第六项情况应当每年至少公布一次，公布期限不少于一个月。业主委员会未公布前款资料和情况的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其公布。

街道办事处、乡镇人民政府可以根据需要委托第三方审计机构对业主大会和业主委员会财务情况进行审计。

业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当补贴。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确其工作职责和薪酬标准。

Chapter 3前期物业管理

建设单位选聘前期物业服务人应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。一个住宅小区应当选聘一个前期物业服务人。

承接查验后，建设单位应当与前期物业服务人签订承接查验协议，并向业主公布承接查验的结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在签订承接查验协议之日起三十日内自行或者委托前期物业服务人整改。

前期物业服务人应当自承接查验完成之日起三十日内，依法向住房和城乡建设主管部门备案承接查验相关资料。

建设单位将未达到法定交付条件的物业交付给业主的，应当承担相应的责任，并承担达到交付条件前的前期物业费。

Chapter 4物业服务与管理

业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务人签订物业服务合同。物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报住房和城乡建设主管部门备案。

由政府财政性资金支付物业费的物业服务项目，按照政府采购的有关规定执行。

（一）建立规范的财务制度，妥善保管相关财务凭证；

（二）制定住宅小区安全防范应急预案，发现安全风险隐患时，及时告知业主，采取应急措施，并向有关部门报告；

（三）对住宅小区内的违法建设行为予以劝阻、制止，并向相关行政主管部门报告；

（四）维护住宅小区内生活垃圾分类设施，引导分类投放生活垃圾；

（五）执行各级人民政府依法实施的管理措施，配合开展基层社会治理、文明城市创建等工作；

（六）采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害；

（七）法律、法规规定的其他义务。

（一）上一年度物业服务合同履行情况；

（二）上一年度物业服务项目收支情况；

（三）法律、法规规定应当公示的其他信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

（一）骗取、挪用或者侵占业主共有部分经营所得收益；

（二）擅自改变业主共有部分用途；

（三）非法获取或者违反国家有关规定向他人出售、提供业主个人信息；

（四）法律、法规禁止的其他行为。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

市人民政府住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。市人民政府价格主管部门、物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

县级以上人民政府应当建立保障性住房物业费补偿机制，制定并落实补贴政策。

物业服务人接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。业主大会和物业服务人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

物业服务合同终止后，在业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

原物业服务人不得以物业服务的债权债务纠纷未解决、业主欠交物业费、物业权属存在争议等为由拒绝退出住宅小区。

对未实施物业管理的老旧住宅小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织实施基本物业服务，具体实施办法由市人民政府制定。

基本物业服务内容包括清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理、停车管理等。

Chapter 5物业的使用与维护

前款收益应当单独列账，不得存放在个人银行账户；经业主大会同意，可以存放在街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户，并接受业主监督。

（一）擅自挖掘地下空间；

（二）擅自改变建筑物防火分隔设施；

（三）擅自架设电线、电缆为车辆充电或者建设车辆充电设施；

（四）在窗户、窗台户外部分和空调室外机上摆放、悬挂可能造成他人人身或者财产损害的物品；

（五）在门厅、楼梯间、走廊、楼道等房屋内的业主共有部分停放电动车辆；

（六）从建筑物中抛掷物品；

（七）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

经业主大会同意，物业服务人可以采取安装监控等适当的技术措施和智能化手段，就前款第六项禁止行为采集相应证据，但不得侵犯他人隐私。

业主将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主一致同意。

住宅小区内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库不出售或者尚未售出的，应当提供给业主使用。

住宅小区内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，其设置、使用、管理、收费等事项由业主大会决定；业主大会成立前，由建设单位与物业买受人约定，不得销售或者变相销售。

住宅小区内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

经本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，可以申请为既有住宅增设电梯。

县级以上人民政府应当简化审批程序、制定扶持政策，为既有住宅增设电梯提供便利。

住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和省、市有关规定执行。

Chapter 6法律责任

Chapter 7附则