上海市不动产登记若干规定

（2020年11月27日上海市第十五届人民代表大会

常务委员会第二十七次会议通过）

市自然资源确权登记局是本市不动产登记机构，负责全市不动产登记工作。市、区规划资源部门所属的登记事务机构受市自然资源确权登记局委托，具体办理登记事务。

本市住房城乡建设管理、房屋管理、农业农村、林业、海洋、交通、民防、生态环境、城管执法等部门按照职责分工，协同做好不动产登记的相关工作。

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）居住权；

（九）地役权；

（十）抵押权；

（十一）法律规定需要登记的其他不动产权利。

不动产登记机构应当按照有关法律、法规、规章和本市不动产登记技术规范的要求，通过登记信息系统办理不动产登记。

本市不动产登记技术规范由市规划资源部门制定。

不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

不动产单元一经设定，不得任意分割、合并；需要进行分割、合并的，应当符合国家和本市相关规定。

开展权籍调查活动应当符合权籍调查技术规范的要求。本市不动产权籍调查技术规范由市规划资源部门会同相关部门制定。

本市依法推进不动产权籍调查市场化。

不动产登记机构应当推进完善网络申请不动产登记工作，逐步扩大网络申请的范围。

应当提交的申请材料中涉及住房城乡建设管理、房屋管理、农业农村、林业、海洋、交通、税务等部门的审批信息、交易信息等，不动产登记机构能够通过市大数据资源平台实时互通共享获取的，不得要求申请人重复提交。

不动产登记机构应当向社会公布能够通过实时互通共享获取的信息目录，并及时更新。

本市按照便民原则，在受理登记时一并收取与登记有关的交易、税收等申报材料，实行一窗收件。

发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的，应当一次性告知申请人在一定期限内提供证明材料，材料补齐日为受理日。

申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。

未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

（一）查封登记、异议登记当场办结；

（二）地役权、抵押权、预告登记的注销登记在一个工作日内办结；

（三）宅基地使用权及房屋所有权登记，土地承包经营权登记，未能提交生效法律文书或者公证文书的继承、受遗赠的转移登记，权利归属更正登记以及依职权更正登记在三十个工作日内办结；

（四）其他不动产登记在五个工作日内办结。

依法需要进行公告的，公告时间不计算在前款规定时限内。依法需要实地查看和调查、向有关部门核查相关情况的，办结不动产登记手续的时限不得超过三十个工作日。

不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。当事人可以选择电子介质、纸质介质的不动产权属证书、不动产登记证明。

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况不一致的；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容不一致的；

（三）申请登记的事项与不动产登记簿的记载有冲突的；

（四）不动产属于违法建筑的；

（五）对依法查封的不动产，申请抵押、转移登记的；

（六）存在尚未解决的权属争议、申请登记的不动产权利超过规定期限以及法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

符合不动产登记规定的，由不动产登记机构通过政务服务“一网通办”平台告知申请人提交原件的日期，并于申请人交齐原件后，当场向申请人核发不动产权属证书或者不动产登记证明；不符合不动产登记规定的，通过政务服务“一网通办”平台告知申请人。

（一）经房屋管理部门备案的销售方案确定的建设单位保留自有的不动产、用于销售的商品房；

（二）依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有不动产和作为公益性公共服务设施的不动产。

建设单位申请保障性住房所有权首次登记的，应当列明前款第二项规定不动产的范围，并提供相关证明材料。

建设单位保留自有的不动产和用于销售的商品房，应当在不动产登记簿中予以记载，分别颁发不动产权属证书；业主共有不动产，应当在不动产登记簿中予以记载，不颁发不动产权属证书。

国有建设用地划拨决定书、出让合同中明确的或者有关部门认定的公益性公共服务设施，应当在不动产登记簿中予以注明；相关当事人申请首次登记的，向其颁发不动产权属证书。

建设单位申请保障性住房抵押登记的，还应当提供相关部门同意的证明材料。

对当事人提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等的，不动产登记机构可以进行公告，公告期不少于三个月。

以家庭承包方式取得土地承包经营权的，享有土地承包经营权的全部家庭成员名单在不动产登记簿中予以记载。

依法取得流转期限为五年以上土地经营权的，当事人可以持取得土地经营权的相关材料以及其他必要材料申请土地经营权首次登记。

同一土地使用权人的用地方式由划拨转为出让等有偿使用方式的，应当申请建设用地使用权首次登记。

在办理地下建设用地使用权的首次登记时，地下建设用地使用权的权属范围按照土地审批文件中载明的范围确定；未载明的，按照建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证明确的地下建筑物、构筑物的水平投影最大占地范围和起止深度确定。

地下建筑物、构筑物属于民防工程的，在不动产登记簿中予以注明。

依法利用宅基地新建住房及其附属设施的，可以持有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料、宅基地建房批准文件、房屋竣工材料、确定户代表和户成员的材料、不动产权籍调查报告以及其他必要材料申请首次登记。

申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提供受让人为该农村集体经济组织成员的证明，但因继承致使房屋所有权发生转移的除外。

各区人民政府根据市人民政府的统一安排，按照规范有序、方便办理的要求，对本行政区域内未登记的宅基地使用权及房屋所有权组织开展首次登记工作。宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及家庭分户等情况，应当经不动产权属调查并经村民小组、村、乡镇逐级确认。

因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，依法申请国有土地使用权首次登记，并办理海域使用权注销登记。

居住权消灭的，相关当事人应当及时办理居住权注销登记。

不动产登记机构应当将利用目的、利用方法、利用期限等事项，分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。

（一）已经办理预告登记的商品房；

（二）房屋所有权首次登记时已明确的业主共有不动产；

（三）不属于建设单位所有的作为公益性公共服务设施的不动产；

（四）配建的保障性住房及其用于停放汽车的车位、车库。

本市实施不动产统一登记前已经设定的房屋建设工程抵押权预告登记，转为不动产抵押权登记的，按照前款规定办理。

不动产被依法征收、收回、没收，或者不动产权利因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书而消灭的，不动产登记机构根据已经发生法律效力的文件或者生效法律文书办理注销登记。

不动产登记机构受理更正登记申请后，应当中止办理相关的不动产抵押、转移、变更等登记，并暂缓受理新的登记申请；更正登记完成后，应当恢复办理。

行政机关作出撤销不动产登记的行政复议决定或者人民法院作出撤销不动产登记的判决的，不动产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

原权利人死亡或者终止无法恢复原登记状态的，应当在不动产登记簿中注明相关事实，不颁发不动产权属证书。

新建商品房或者存量房交易合同网上签约后，当事人可以申请预告登记。

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

不动产登记机构认为查封事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。

不动产查封期限届满，公安机关、人民法院、人民检察院等有权机关未续封的，查封登记失效。

（一）行政机关作出征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、商品房预售许可等与不动产权利有关的决定；

（二）行政机关对保障性住房的认定；

（三）行政机关对违法用地、不履行优秀历史建筑修缮义务等的认定；

（四）行政机关对擅自改变承重结构、附有违法建筑的认定。

存在前款第三、四项所列情形已完成整改的，行政机关应当出具证明文件，由不动产登记机构在不动产登记簿中予以记载；存在前款第四项所列情形，当事人申请抵押、转移登记的，应当提供上述证明文件。

房屋租赁合同等与不动产权利事项有关的材料，当事人可以申请在不动产登记簿中予以记载。

当事人依法将土壤污染状况调查报告送交不动产登记机构的，由不动产登记机构在不动产登记簿中予以记载。

不动产登记资料由登记事务机构管理。登记事务机构应当建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。

不动产登记资料中属于归档范围的，按照有关规定进行归档管理。

不动产登记资料的查询、复制，按照国家和本市有关规定执行。利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

本市探索建立不动产登记员制度，选取符合要求的不动产登记工作人员担任不动产登记员，独立负责不动产登记的审核、登簿等专门性工作。

当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

本市探索建立不动产登记责任保险制度。

对历史上应登记而未登记不动产的登记问题，结合当时的法律法规、政策和实际情况等因素予以处理。具体处理办法，由市人民政府制定。