福州市物业管理若干规定

（2004年8月31日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 2004年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准 根据2012年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》修正 2012年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过）

（一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定；

（二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作；

（三）负责物业服务企业的行业管理；

（四）法律、法规规定的其他职责。

（一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；

（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务；

（三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；

（四）法律、法规规定的其他职责。

村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。

物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区） 房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

（一）遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分；

（七）法律、法规规定的其他义务。

物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的，并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。

已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。

物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。

在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。

（一）按物业服务合同的约定收取费用；

（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为；

（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；

（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷；

（五）法律、法规规定的其他权利。

（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；

（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；

（三）在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；

（四）每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；

（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；

（六）法律、法规规定的其他义务。

（一）房屋及其附属设施的维修、养护；

（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；

（三）道路维护，车辆停放秩序管理；

（四）安全防范和维护公共生活秩序；

（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。

按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

（一）物业管理用房；

（二）垃圾集散间、厕所；

（三）按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权；

（四）住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所；

（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

利用物业的部分共用部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有；利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有。

获取的收益主要用于补充专项维修资金。

业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。

治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。

物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。

价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

物业服务企业可以接受委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。

未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业代收代付有关费用，不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和使用人应当给予配合。

物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市、区）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。

专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守法律法规的有关规定。

（一）违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；

（二）擅自拆改房屋结构的；

（三）擅自占用公共消防通道的；

（四）未取得营业执照从事经营活动的；

（五）破坏小区园林绿化的；

（六）商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

有关行政主管部门接到报告后，应当按照市人民政府确定的职责及时查处。

（一）不依法履行监督管理职责的；

（二）对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的；

（三）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。