淮北市住宅小区物业管理条例

（2025年8月27日淮北市第十七届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 2025年9月18日安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）

Chapter 1总则

（一）指导、协调业主大会的成立和业主委员会的选举、换届；

（二）指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（三）指导业主委员会开展离任审计；

（四）指导监督物业服务人依法履行义务；

（五）协调、监督物业服务人的交接；

（六）组织召集物业管理联席会议，协调解决疑难事项；

（七）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府做好相关工作。

（一）制定和宣传物业管理相关政策；

（二）指导和监督县（区）住房和城乡建设主管部门开展相关工作；

（三）监督和管理建筑物及其附属设施维修资金（以下简称专项维修资金）；

（四）依法制定管理规约、业主大会议事规则等示范文本；

（五）法律、法规规定的其他职责。

（一）指导街道办事处、镇人民政府依法开展相关工作；

（二）监督、管理专项维修资金；

（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（四）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（五）组织开展相关工作人员培训；

（六）调处矛盾纠纷；

（七）法律、法规规定的其他职责。

（一）发展改革部门负责前期物业服务收费政策的制定，将物业服务人信用信息纳入公共信用信息目录；

（二）公安机关依法查处从建筑物中抛掷物品行为，监督、指导重要部位监控安防系统的建设、维护和使用；

（三）自然资源和规划部门负责规划核实和违法建设的认定，协助做好全市物业信息系统建设工作；

（四）市场监督管理部门负责电梯等特种设备的监督管理，依法查处物业服务价格违法行为；

（五）人防部门负责人防工程设施监督管理；

（六）城市管理部门负责查处违法搭建建筑物、构筑物，违规装饰装修、设置广告，以及破坏公共绿化、擅自摆摊设点、占道经营等行为；

（七）消防救援机构依法查处消防安全违法行为，督促相关主体落实消防安全责任。

其他有关部门和单位在各自职责范围内做好住宅小区物业管理相关工作。

Chapter 2业主大会及业主委员会

筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表五至九人单数组成，其中业主代表由街道办事处、镇人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决。

筹备组应当自组成之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内向全体业主公示，公示时间不少于三十日，并告知物业所在地居（村）民委员会。

业主大会会议未能形成相关决议决定或者业主就表决结果存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处、镇人民政府报告。

业主委员会可以设立候补委员，其中候补委员所占比例不得超过委员会总人数的三分之一，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与业主委员会委员相同。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。

鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员参加业主委员会选举。

筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，在选举日的十五日前将候选人基本信息向全体业主公示，公示时间不得少于七日，并报送街道办事处、镇人民政府。

（一）挪用、侵占、擅自使用业主共有财产；

（二）抬高、虚增、截留建筑物及其附属设施的维修、检测等费用；

（三）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；

（四）明示、暗示物业服务人减免物业费；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；

（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（八）拒不执行业主共同决定的事项；

（九）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员违反前款规定的，业主委员会应当提请业主大会终止其成员资格；业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。

居（村）民委员会组织换届选举工作的，应当成立业主委员会换届工作小组，由换届工作小组组织召开业主大会进行业主委员会的换届选举。换届工作小组由街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会、现业主委员会成员代表和业主代表组成，人数为五至九人单数，其中业主代表由街道办事处、镇人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐。换届工作小组组长由街道办事处、镇人民政府确定。

全体业主或者执行机构可以参照本条例依法决定共同事项和实施物业管理，应当对自行管理的内容、标准、费用、期限、执行机构、管理人等内容作出约定并公示。业主自行管理区域内的电梯、消防、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行管理维修和养护。

（一）老旧小区不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会可以由街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府确定。

街道办事处、镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起五日内，在物业管理区域内显著位置公示委员名单，并告知县（区）住房和城乡建设主管部门。

物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会、选举业主委员会。物业管理委员会履行职责一般不超过两年，业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。

Chapter 3物业服务

承接查验过程中，应当邀请业主代表和住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府派员参加，必要时可以聘请相关专业机构予以协助。物业服务人应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业交付时书面告知业主。

物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务人应当妥善保管，业主有权免费查询。

（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准或者提高物业服务收费标准、增加收费内容；

（二）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；

（三）擅自利用或者允许他人利用共用部位、共用设施设备从事经营活动；

（四）采取停止供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催交物业费；

（五）违反规定对建筑物及其附属设施进行改造；

（六）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息；

（七）干扰业主大会成立、业主大会会议召开和业主委员会选举；

（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（九）损坏、擅自停用公共安全防护设施设备；

（十）法律、法规或者管理规约、业主大会议事规则禁止的其他行为。

（一）物业承接查验有关档案、资料；

（二）监控安防系统、电梯、水泵、消防等设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

（三）清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（四）业主共有部分经营管理档案；

（五）住宅装饰装修管理资料；

（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务期限、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；

（四）业主共有资金、年度专项维修资金使用情况，利用共有部分从事经营活动产生的收益、物业费收支情况；

（五）法律、法规规定应当公开的其他事项。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（二）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（三）加强对物业管理区域的巡查，及时对违法违规以及不文明行为进行劝阻，并向有关部门报告，配合做好处理工作；

（四）做好安全隐患排查和防范工作，发现安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（五）配合街道办事处、镇人民政府、有关部门和居（村）民委员会做好物业管理相关工作；

（六）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

（七）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

物业服务收费实行政府指导价的，具体范围和收费标准由发展改革部门按照国家和省有关规定，根据物业服务成本变化情况等因素，每三年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人提供个性化服务事项的，应当公示服务标准和收费标准。

老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，主要由政府承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

街道办事处、镇人民政府应当引导居民协商确定老旧住宅小区的管理模式，指导成立业主大会，选举业主委员会，推动建立物业管理长效机制。

老旧住宅小区首次业主大会会议的筹备经费，由县（区）人民政府承担，物业费由业主承担。

Chapter 4物业的使用和维护

（一）擅自变动房屋建筑主体、承重结构，挖掘房屋地下空间；

（二）侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备；

（三）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变住宅用途；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）破坏或者擅自改变房屋外观；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（七）侵占、损毁公共绿化及其附属设施；

（八）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

（九）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十）违反用电安全要求，在住宅内为电动自行车充电或者私拉电线和插座充电；

（十一）在建筑物内的疏散通道、楼梯间、安全出口等公共区域停放电动自行车或者为电动自行车充电；

（十二）产生超过规定标准的噪声干扰他人正常生活；

（十三）从建筑物中抛掷物品；

（十四）埋压、圈占、遮挡消火栓，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和登高场地；

（十五）法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为的，物业服务人应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时向有关部门报告。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督，及时劝阻违规装饰装修行为；对拒不改正的，物业服务人应当立即报告有关部门。

房屋装饰装修产生的垃圾，业主或者物业使用人应当及时清理；委托物业服务人清理的，按约定支付清理费用。

物业管理区域内占用共有道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠。

（一）利用业主共有的建筑物、停车场地、绿地、道路、通道、楼梯、房屋外墙、电梯、照明设施等共有部分从事经营活动产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）因业主的共有部位、设施被侵占或者被依法征收征用所得的赔偿、补偿费用；

（三）共有资金产生的孳息；

（四）其他合法收入。

（一）补充专项维修资金；

（二）维修、更新、改造、增设共用部位、共用设施设备，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会委员工作补贴；

（四）第三方审核、审计、检测所需费用；

（五）业主大会决定的其他可以使用公共收益的事项。

业主大会成立前，物业服务人应当与居（村）民委员会设立公共收益共管账户；业主大会成立后，业主大会可以决定与居（村）民委员会设立公共收益共管账户。

实行公共收益共管账户的，居（村）民委员会应当对业主委员会、物业服务人使用公共收益的程序、范围、额度等加强监督，规范公共收益使用。

街道办事处、镇人民政府应当做好对公共收益共管账户的监督管理。

业主的专项维修资金账户余额低于首次交存的百分之三十或者未建立账户的，经业主共同决定筹集专项维修资金；续筹、补建方式、金额等具体事项由管理规约约定或者业主共同决定；未成立业主委员会的，由所在街道办事处、镇人民政府组织业主续筹、补建。

街道办事处、镇人民政府应当在住宅小区公布执法责任单位和责任人联系方式。

Chapter 5法律责任

违反本条例第二十二条第二项、第三项、第四项、第五项、第六项规定，物业服务人不按照规定建立和保存相关档案、资料的，由城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评。

Chapter 6附则