吉林市住宅物业管理条例

（2025年7月25日吉林市第十七届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议通过 2025年9月23日吉林省第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）

Chapter 1总则

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的指导和监督管理工作，处理物业管理相关投诉和举报，调解物业管理纠纷。

居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

Chapter 2物业管理区域及设施

Chapter 3业主及业主组织

（一）一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的；

（二）分期开发建设项目首期交付业主的专有部分面积占比当期百分之五十以上的。

筹备组业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，业主代表的产生由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。业主代表按照推荐业主人数的多少依次确定。

建设单位应当积极配合筹备组工作，建设单位解散或者决定不参加筹备组的，不影响筹备组的成立，其名额应当由业主代表补充。

采用集体讨论的，业主应当在业主大会会议现场投票表决。采用书面征求意见的，应当将选票、表决票送达每一位业主，表决意见应当由业主本人签名或者由其书面委托的代理人签名；因特殊原因无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。在业主身份确认的前提下，可以采用视频等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

业主大会可以选举产生业主监督委员会，代表业主监督业主委员会工作。业主监督委员会成员条件和选举办法由业主大会决定。

业主委员会委员资格终止或者退出业主委员会时，经业主委员会决定，从业主委员会候补委员中按照得票排名顺序依次递补；未设立业主委员会候补委员的，应当召开业主大会会议补选。补选结果在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但是因各种原因未能成立的；

（三）召开业主大会会议，未能选举产生业主委员会的；

（四）需要重新选举业主委员会，但是因各种原因未能选举产生的。

物业管理委员会作为临时机构，依法承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

Chapter 4前期物业管理

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

具备交付条件已交付业主的物业，前期物业服务费应当自业主办理交付手续完成交付的次月起算；业主在办理交付验收过程中，因自用部位存在质量问题的，建设单位应当维修，前期物业服务费应当自业主验收并完成交付后的次月起算；因物业买受人原因未能按时完成交付的，前期物业服务费应当自通知办理交付手续的次月起由物业买受人支付。

因商品房交付产生纠纷的，按照商品房销售管理有关规定解决。

住宅前期物业服务收费实行政府指导价。

Chapter 5物业服务、使用及监督管理

物业服务人应当于每年一季度利用小区公共宣传栏、电子显示屏或者通过互联网等方式，向业主公开上一年度物业服务合同履行情况、上一年度专项维修资金使用情况、公共水电费用及分摊情况、利用共用部位或者共用设施设备经营收益及使用情况，公开时间不少于十五日。业主对公开内容有异议的，物业服务人应当在七日内予以答复。

物业管理区域内出现下列情形之一的，物业服务人应当采取应急措施，立即向相关部门、街道办事处、乡镇人民政府或者专业经营单位报告，并协助做好处置工作：

（一）发生火灾、水患、爆炸、自然灾害等危及人身、建筑物安全或者造成人员伤亡的；

（二）发生群体性安全、卫生事件或者重大人身伤亡事件；

（三）发现擅自变动建筑主体和承重结构、违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间等严重危及房屋使用安全的行为；

（四）建筑物及其附属设施存在安全隐患，严重危及业主、物业使用人以及建筑物安全；

（五）其他严重影响业主、物业使用人正常生活和危及人身安全的事件。

因责任人不履行消除危险义务对公共利益或者他人合法权益造成损害的，由责任人承担相应责任。

业主欠缴物业费的，物业服务人可以通过催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得在物业服务合同中增设增值服务收费条款；不得捆绑收费；不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户、乘用电梯等侵害业主权益的方式催交物业费。

增值服务合同应当由物业服务人与业主另行签订。

物业服务合同期限届满，业主未共同作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业管理区域内依法增设充电设施的，在充电设施用电报装申请前，申请人应当告知物业服务人。物业服务人应当配合申请人、供电企业、充电设施施工单位开展现场勘查、用电安装、施工建设等工作，协助提供相关图纸资料和接入条件，不得阻挠或者妨碍充电设施建设，不得索取不正当利益。

公用充电设施由所有权人负责维护并承担安全主体责任；自用充电设施由所有权人及使用人负责维护并承担安全主体责任。所有权人或者使用人委托他人维护管理的，由受委托管理人按照规定和约定承担安全管理责任。

物业服务人发现违法增设充电设施的，应当及时劝阻或者制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关单位，相关单位应当依法处理。

物业服务人应当加强物业小区充电设施的日常巡查，发现安全隐患时，应当立即通知、督促充电设施所有权人或者使用人维修、整改，并采取相应的应急措施。

物业服务人发现前款规定行为的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当立即向相关部门报告。

有关专业经营单位在物业管理区域内实施非应急性的新增、养护、维修和改造工程，需要临时占用、挖掘道路、场地等共用部位和共用设施设备的，应当及时恢复原状，在施工前将施工时间、施工范围、恢复方式等事项告知物业服务人。物业服务人应当对施工情况进行监督。

物业服务人与电信业务经营者不得以签订排他性协议等方式限制其他电信业务经营者平等接入，不得阻碍其他电信业务经营者为用户提供服务或者使用项目配套的通信设施。

居（村）民委员会在充分征求业主意见的基础上，也可以从应急物业服务人备选库中选择物业服务企业提供应急物业服务。服务期限协商确定，费用由全体业主共同承担。

应急物业服务人备选库由县（市、区）人民政府物业主管部门按照公开、自愿、择优的原则建立，根据物业服务企业信用等级评定和服务质量评价等因素定期调整，并向社会公布。

街道办事处、乡镇人民政府应当指导、推动老旧小区成立业主大会选聘物业服务人或者实行业主自行管理。

Chapter 6专项维修资金

业主对专项维修资金查询结果有异议的，可以向物业管理机构申请复核。物业管理机构应当自收到复核申请之日起五个工作日内给予答复。

Chapter 7附则