佳木斯市物业管理条例

（2019年9月19日佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 2019年12月18日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准 根据2024年4月26日佳木斯市第十七届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 2024年6月29日黑龙江省第十四届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准的《佳木斯市人民代表大会常务委员会关于修改〈佳木斯市物业管理条例〉等两部地方性法规的决定》修正）

Chapter 1总则

市、县（市）区其他相关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解物业管理纠纷。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好与物业管理有关的工作。

鼓励物业服务企业加入物业管理协会。

Chapter 2物业管理区域及相关配置

物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯及其他共用设施设备使用的，不得划分为不同的物业管理区域。

本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。未选聘物业服务企业的，由业主委员会向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。

本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门在征求城乡规划部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会和业主意见后，根据本条例规定划分物业管理区域。

物业管理用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通暖、通风、采光等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电、暖等计量装置；物业管理办公用房所在楼层不得高于4层；分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2‰的比例配置。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，任何单位和个人不得擅自转让、抵押，也不得擅自改变用途。业主委员会的办公用房从物业管理办公用房中安排，最低不少于建筑面积20平方米。

城乡规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的位置和建筑面积。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线，移交给专业经营单位负责管理，并提供相关配套资料。专业经营单位依法承担维修、养护和更新的责任。

本条例施行前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当有计划的移交给专业经营单位。具体移交办法由市人民政府制定。

Chapter 3业主、业主大会与业主委员会

基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

业主在物业管理中的权利、义务，依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定确定。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

（一）已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的；

（二）已出售并交付使用的房屋套数达到总套数50%以上的；

（三）首套房屋已出售并交付使用满两年，且已出售并交付使用的房屋套数达到总套数25%以上的。

建设单位应当及时报送筹备首次业主大会所需的文件资料。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，首次业主大会会议筹备组应当在5日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取以楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式推举1名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；

（三）未被列为失信被执行人；

（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

（五）未有本条例规定的物业使用和维护禁止性规定的行为；

（六）未索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益；

（七）未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

业主委员会成员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

业主委员会成员可以实行差额或者等额选举，具体选举办法由业主大会议事规则规定。实行差额选举的，未当选但得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补成员，并按照得票多少的顺序在业主委员会成员出现空缺时依次递补。候补成员人数不得超过业主委员会成员总数的百分之五十；候补成员可以列席业主委员会会议，可以发表意见，但不享有表决权。

业主委员会应当在选举产生之日起5日内，在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及联系方式，公示期不少于7日。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府备案。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主大会、业主委员会不履行法律、法规规定的职责或者实施超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导、监督居（村）民委员会组织召开业主大会会议，选举新的业主委员会。

Chapter 4前期物业管理

建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

市物业管理行政主管部门负责制定物业服务企业招投标监督管理办法，建立统一的招投标平台，为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

物业承接查验可以邀请业主代表以及街道办事处或者乡（镇）人民政府和物业管理行政主管部门参加。建设单位、物业服务企业可以委托第三方评估机构参与物业承接查验，物业承接查验的过程和结果可以公证。

物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当对建设单位移交的共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件等资料进行清点和核查，对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，对数量和质量不符合约定或者规定的，书面通知建设单位，建设单位应当及时整改并组织物业服务企业复验。

物业服务企业应当自新建物业交接后30日内向县（市）区物业管理行政主管部门依法办理备案，并于备案后15日内将备案情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告时间不少于7日。

物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料和记录及时归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。

Chapter 5物业管理服务

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共区域环境卫生的维护；

（三）公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

（四）公共绿化的养护；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；

（六）物业档案的保管；

（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

（一）在楼宇的大堂或者入口处张贴服务机构名称和服务电话；

（二）在收费地点张贴企业营业执照，物业服务的内容和标准，收费的项目、标准和方式；

（三）在电梯内张贴电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；

（四）在消防、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备显著位置张贴安全警示标志和应急处置联系电话；

（五）其他应当公示的信息。

未成立业主大会但需要续聘或者选聘物业服务企业的，居（村）民委员会可以按照本条前款规定执行。

（一）建设单位按照物业承接查验规定移交给前期物业服务企业的资料；

（二）电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；

（三）物业管理用房、业主共有区域和共用设施设备资料；

（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；

（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修和养护资料；

（六）利用共用部位、共用设施设备经营的账册和预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；

（七）其他应当移交的资料。

对拒不退出或者拒不移交资料的，业主委员会可以请求街道办事处或者乡（镇）人民政府协调解决；协调不成的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织相关部门召开物业管理联席会议协调解决；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

原物业服务企业撤出物业管理区域，尚未选聘新物业服务企业的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当会同县（市）区住房和城乡建设、城市管理、公安、卫生、市场监督等部门组织提供应急服务。应急服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活秩序的服务事项。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在3个月内，指导或者组织业主依法选聘物业服务企业。

实行政府指导价的，由市、县（市）人民政府依法制定收费标准，并向社会公布；每3年进行重新测算调整。

实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业根据业主委托提供前期物业服务合同或者物业服务合同约定以外的其他服务事项，服务报酬由双方协商确定。

业主欠交物业服务费用的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

业主转让物业的，应当结清物业服务相关费用。物业受让人应当将物业权属转移情况及时告知物业服务企业。

Chapter 6物业使用与维护

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物，损毁花、草、树木，侵占绿地；

（三）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，擅自开挖、扩建地下室；

（四）损坏或者擅自占用、改动共用部位、共用设施设备，擅自设置烟道、排风、排水管道；

（五）擅自拆改燃气等管道和设施；

（六）侵占、损坏消防设施，占用消防通道，堵塞、封闭疏散通道及安全出口以及在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电等；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

（八）赌博、利用封建迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等；

（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权根据物业服务合同，或者依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

（一）占用公共绿地、公共健身娱乐场地；

（二）堵塞安全出口、疏散通道、消防车通道和其他机动车通道；

（三）影响其他车辆和行人通行；

（四）停放工程车辆和大中型客货车辆，但因公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及工程建设、设施设备维修等确需停放的临时停车除外。

物业服务企业应当履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，相关部门应当及时依法处理。

业主或者物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，就装饰装修废弃物的清运、处置及费用达成协议。

因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

占用共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准、用途以及是否向社会开放等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费归全体业主所有，可以委托物业服务企业代收。场地占用费的收取和使用情况应当单独设账并向业主公布。

车库、车位使用人对停放的机动车辆有保管要求的，由车库、车位使用人与物业服务企业另行签订保管合同，约定保管费用。

经营性收益去除成本后，归全体业主所有。所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者业主大会和业主委员会工作经费等。

经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当接受业主和居（村）民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。

前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时，物业服务企业应当委托相关机构对经营性收益收支情况进行审计，并在物业管理区域内显著位置公示审计结果。

住宅专项维修资金增值部分可以设立房屋应急解危专项资金，用于房屋应急解危支出。房屋应急解危资金管理办法由市人民政府制定。

Chapter 7监督管理

（一）研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范；

（二）指导和监督县（市）区物业管理行政主管部门物业管理工作；

（三）负责物业服务企业信用管理，开展物业服务企业及其项目负责人的信用信息征集、核查、监管和发布；

（四）负责对住宅专项维修资金的管理进行指导和监督；

（五）负责对物业管理招投标活动进行监管；

（六）负责调处重大物业管理矛盾纠纷；

（七）依法承担的其他职责。

（一）负责物业服务企业的日常指导和监督工作，指导和监督辖区内街道办事处或者乡（镇）人民政府履行物业管理监管职责；

（二）负责物业服务企业及其项目负责人物业管理工作考核、评价和信用信息采集工作；

（三）负责物业管理区域备案、物业承接查验备案、物业服务合同备案和物业服务招投标备案；

（四）负责新建住宅小区物业服务用房验收；

（五）负责调处物业管理矛盾纠纷；

（六）负责受理物业管理方面的行政处罚案件；

（七）依法承担的其他职责。

（一）指导和监督业主大会成立和业主委员会选举、备案；

（二）指导和监督业主大会和业主委员会的日常工作；

（三）组织业主表决，聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧小区提供服务；

（四）协助县（市）区物业管理行政主管部门做好物业服务企业日常监管、物业承接查验备案、物业项目交接、物业服务企业及其项目负责人信用信息采集等工作；

（五）召集物业管理联席会议、协调解决应急维修等重大物业管理问题和调处物业管理矛盾纠纷；

（六）协调居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业相互之间的关系；

（七）依法承担的其他职责。

居（村）民委员会应当配合街道办事处、乡（镇）人民政府履行前款规定职责。

（一）城乡建设部门负责物业管理区域内房屋工程质量验收的监督管理，督促建设单位履行保修义务，及时处理居民有关保修期内房屋工程质量方面的投诉，查处损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等违法行为；

（二）城乡规划部门负责查处改变住宅外立面，在非承重外墙开门、窗，擅自开挖、扩建地下室的违法行为；

（三）城市管理部门负责查处私搭乱建，占用和损毁花、草、树木和侵占绿地，私自张贴广告等违法违规行为；

（四）公安部门负责指导物业管理区域内治安防范工作，依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、车辆停放等开展监督检查；

（五）市场监督部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为；负责物业管理区域内物业服务收费的监督管理，依法查处各类价格违法行为；查处在物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记或者无照经营等违法行为；

（六）生态环境部门负责物业管理区域内生态环境监督管理，依法查处除建筑施工扬尘污染、城市焚烧沥青塑料垃圾等烟尘和恶臭污染、露天焚烧秸秆落叶等烟尘污染、燃放烟花爆竹污染以外的烟尘污染和具有经营性质的生产加工类噪声扰民等违法行为；

（七）卫生健康部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督工作；

（八）人防部门负责物业管理区域内人防工程维护管理的监督检查工作。

Chapter 8老旧小区改造和管理

老旧小区改造提升资金，实行居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补和社会捐助等多渠道资金筹措机制。

老旧小区改造项目验收合格后，建设单位应当及时向该小区物业服务企业或业主委员会移交相关资料，物业服务企业或业主委员会应当及时接收并建立档案。

Chapter 9法律责任

（一）未履行承接查验义务的，责令限期改正，并处5万元以上10万元以下罚款；

（二）未移交物业服务相关资料的，责令限期改正，逾期不改正的，处1万元以上10万元以下罚款；

（三）擅自转让、抵押物业管理用房的，责令限期改正，并处5万元以上20万元以下罚款。

建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本条例规定，隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案的，由备案实施机关责令限期提供真实材料，给予警告，可以并处5千元以上1万元以下罚款。

（一）未按照规定办理交接手续的或者拒不移交有关资料、财物、资产的，处1万元以上10万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动；

（二）未在物业管理区域内公示相关信息或者公示的相关信息失实的，处5千元以上2万元以下罚款。

（一）通过中断供水、供电、供气、供热、通信、有线电视信号、使用电梯等方式损害业主合法权益，逾期不改正的，由县（市）区物业管理行政主管部门处5千元以上2万元以下罚款；

（二）违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务活动的，由县（市）区物业管理行政主管部门处10万元以上20万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动；

（三）违反物业服务合同中关于物业服务价格的约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由县（市）区市场监督行政主管部门按照法律、法规的规定处罚。

物业服务企业有前款规定情形之一的，由市物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。两次违反前款第二项规定的，除依法处罚外，该物业服务企业不得承接新的物业服务项目，其法定代表人和股东不得在新成立的物业服务企业担任法定代表人或者股东。

违反本条例第四十五条第一款第二项规定的，由市、县（市）区城市管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处5千元以上1万元以下罚款。

违反本条例第四十五条第一款第三项规定的，由市、县（市）城乡规划主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处5千元以上1万元以下罚款。

违反本条例第四十五条第一款第四项至第五项规定的，由市、县（市）区物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处5千元以上1万元以下罚款。

违反本条例第四十五条第一款第六项至第八项规定的，由县（市）区公安机关责令改正，逾期不改正的，处5千元以上1万元以下罚款。

Chapter 10附则