洛阳市住宅物业管理条例

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（2023年7月7日洛阳市第十六届人民代表大会常务委

员会第四次会议通过 2023年7月26日河南省第十四届人民代表大会常务委员会第四次会议批准）

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Chapter 1总则

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本条例未作规定的，适用有关法律、法规规定。

（一）会同有关部门研究制定住宅物业管理的相关政策和物业服务行业规范并组织实施；

（二）指导、监督物业服务从业人员培训；

（三）指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作；

（四）指导、监督前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务人退出交接活动；

（五）处理物业管理中的投诉；

（六）对建筑物及其附属设施的维修资金的缴存和使用情况进行监督管理；

（七）建立健全物业管理电子信息平台；

（八）完善物业服务行业信用管理体系，对物业服务人服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评；

（九）法律、法规规定的其他职责。

其他相关部门按照各自职责，负责物业管理活动相关的监督管理工作。

（一）组织、指导、协助业主成立业主大会、选举业主委员会；

（二）组织成立或者重新组建物业管理委员会；

（三）监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

（四）协调指导物业服务项目移交和接管工作；

（五）调解物业管理中的纠纷，协调解决物业管理中的相关问题；

（六）组织实施老旧住宅小区基本物业服务工作；

（七）法律、法规规定的其他职责。

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Chapter 2业主、业主组织和物业管理委员会

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尚未办理房屋所有权登记，但在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务的，依照有关法律规定执行。

业主委员会、物业管理委员会或者业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组应当在业主大会选举、表决前核实业主身份。

业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务人，与物业服务人协商物业服务费用；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途，或者利用共有部分从事经营活动及其所得收益的管理、分配与使用；

（九）确定业主大会、业主委员会工作经费以及标准，确定业主委员会成员工作补贴以及标准和来源；

（十）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十一）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

以上共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

新建小区首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，具体数额由建设单位与街道办事处、乡镇人民政府协商确定，并应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处、乡镇人民政府专用账户。

社区、居（村）民委员会应当对业主大会会议的召开和投票表决进行指导和协助。

（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；

（二）召集业主大会会议，适时向业主大会报告工作；

（三）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用；

（四）督促业主配合或者执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（五）依照管理规约或者业主大会的决定对公共收益的收支情况进行管理；

（六）调解处理物业管理活动中的相关问题；

（七）每年开展不少于一次的业主满意度测评工作；

（八）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立首次业主大会筹备组的申请后，三十日内组织成立业主大会筹备组，并按照规定召开首次业主大会，指导业主委员会的选举。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

（一）业主委员会成员名单；

（二）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；

（三）业主大会、业主委员会决定的事项；

（四）对业主就涉及小区公共利益的事项提出询问的答复；

（五）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况；

（六）由业主委员会管理的物业共有部分的经营与收益情况；

（七）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况；

（八）法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他应当向业主公示的事项。

前款第五项、第六项应当常态化公示，并及时更新，第七项应当每半年公示一次，公示期均不得少于一个月；其他事项应当常年公示并及时更新。

（一）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；

（二）未经业主大会决定，擅自签订或者解除物业服务合同；

（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料；

（四）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者公共收益等业主共有财产；

（五）索取或者接受建设单位、物业服务人的财物或者其他利益；

（六）法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会成员出现上述行为之一的，社区、居（村）民委员会应当监督、指导业主委员会暂停其履行职务，由业主大会决定罢免其业主委员会成员职务。涉嫌违法的，由相关部门依法查处。

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

物业管理委员会作出决定应当经全体组成人员半数以上同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及决定的事项在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十日。

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Chapter 3前期物业

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分期开发的同一物业管理区域应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。

实行政府指导价的，根据国家、省有关规定执行。实行市场调节价的，物业服务收费遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则。

物业承接查验时，应当邀请县、区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及业主代表参加，也可以聘请第三方机构协助进行。

建设单位应当向前期物业服务人移交物业管理所必需的资料。建设单位与前期物业服务人在承接查验中不得恶意串通、弄虚作假、损害业主的合法权益。

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Chapter 4物业服务与管理

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物业服务人应当加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理。

（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；

（三）依照物业服务合同约定收取物业服务费用；

（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

任何单位和个人不得强制物业服务人代收有关费用或者提供无偿服务。

（一）按照物业服务标准和规范提供服务，并建立日常服务台账；

（二）定期对物业管理区域进行全面的巡查、检查，对共有部分、共用设施设备进行养护；

（三）接到物业损坏报修时，及时进行维护和处理；

（四）协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和管理中的有关问题；

（五）依法依规落实安全防范责任，积极做好安全防范工作；

（六）在物业服务活动中积极参与社区建设，支持居（村）民委员会开展工作；

（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

业主委员会或者物业管理委员会应当对物业服务人的日常服务行为加强监督，并如实记录监督情况。

（一）物业服务人营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、水、电、气、暖、消防、监控安防等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；

（四）业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；

（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；

（六）建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

（七）其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公示的信息。

前款第一项至第三项应当常年公示并及时更新；第四项至第六项应当每年至少公示一次，公示期不得少于一个月。鼓励物业服务人通过互联网平台公示上述内容。

物业服务人提供个性化服务事项的，应当公示服务标准和收费标准。

发生突发事件时，应当及时采取应急处置和其他管理措施，同时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。

（一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理整体转让；

（三）骗取、挪用或者侵占建筑物及其附属设施的维修资金、公共收益等业主共有财产；

（四）擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营，占用业主共有停车位；

（五）未将利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益列入公共收益；

（六）将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电等费用列入业主公摊费用；

（七）出售、泄露或者非法提供业主信息；

（八）采取停电、停水、停热、限制使用电梯或者变相限制出入等方式催交物业服务费；

（九）发现业主实施违法建设、装修或者违反管理规约的行为，不制止、不报告；

（十）违法占用消防通道和消防车登高操作场地；

（十一）无正当理由限制业主自由选择公共服务的权利；

（十二）其他违反法律、法规规定、合同约定以及损害业主权益的行为。

（一）擅自摆摊设点，无序停放车辆，堵塞车辆出入口；

（二）私拉电线、电缆为电动车辆充电；

（三）在窗户、窗台户外部分和空调室外机上摆放、悬挂可能造成他人人身或者财产损害的物品；

（四）占用住宅楼顶种植、养殖；

（五）改变建筑物防火分隔设施；

（六）挖掘地下空间；

（七）管理规约禁止的其他行为。

在新物业服务人接管之前，原物业服务人应当继续提供物业服务，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。但原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付此期间的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

公共收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，并应当单独列账管理。

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Chapter 5老旧住宅小区基本物业服务

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县、区人民政府物业管理行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局等因素，经征求相关业主意见后，为老旧住宅小区、零星院落划定物业管理区域。

老旧住宅小区的道路、照明、绿地以及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑、设施设备的改造建设资金，由政府负责。业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理行政主管部门的指导下，针对老旧住宅小区的不同情况，制定基本物业服务内容与标准、收费项目与标准、人员安排等，并在广泛征求业主意见后实施。

业主应当承担相应的物业服务费。

向业主收取物业服务费以及利用公共收益补贴物业服务费后仍然不足的，县、区人民政府在一定期限内给予补助。具体办法由县、区人民政府制定。

经改造后具备实施市场化物业服务条件的，由业主大会或者物业管理委员会依法选聘物业服务人。

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Chapter 6监督管理

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有关执法主体应当依法及时查处物业服务人报告和有关业主投诉的违法行为。

（一）公安机关负责依法查处住宅小区内影响治安管理的违法行为，开展智慧安防、保安服务、养犬、房屋租赁等监督管理，并依法处理住宅小区内的交通事故；负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育；

（二）城市管理部门负责依法查处违法建设、擅自占用和损坏住宅小区公共绿化、损害市容环境等违法行为，加强对生活垃圾的收集、运输和处理的监督管理；

（三）生态环境部门负责依法查处住宅小区内企事业单位的噪音污染、违法排放污染物等行为；

（四）市场监督管理部门负责依法查处住宅小区内特种设备和物业服务收费价格违法行为；

（五）消防救援机构负责依法督促落实消防安全责任，依法查处影响消防设施和消防车通道使用等违反消防法律、法规的行为；

（六）其他部门和机构在各自的职责范围内做好住宅小区内有关监督管理工作。

有关部门接到投诉后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复，已有法定期限的，从其规定。

（一）物业服务招投标、业主大会投票表决；

（二）物业管理相关信息公开、物业管理纠纷投诉处理等；

（三）录入并共享市、县、区人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区、居（村）民委员会在指导、监督住宅物业管理工作中需要互通的信息；

（四）物业服务质量评价；

（五）物业服务人信用信息查询；

（六）其他与住宅物业管理活动有关的用途。

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Chapter 7法律责任

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Chapter 8附则

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