大连市物业管理条例

（2018年12月27日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 2019年3月30日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准 根据2021年4月23日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2021年5月27日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准的《大连市人民代表大会常务委员会关于修改〈大连市物业管理条例〉等5件地方性法规的决定》修正 根据2023年4月27日大连市第十七届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2023年5月24日辽宁省第十四届人民代表大会常务委员会第三次会议批准的《大连市人民代表大会常务委员会关于修改〈大连市客运出租汽车管理条例〉等两件地方性法规的决定》第二次修正）

Chapter 1总则

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人按照合同约定或者业主自行管理等方式，对建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

发展改革、公安、司法行政、住房和城乡建设、自然资源、市场监管、城市管理、生态环境、应急管理、人民防空等主管部门，按照各自职责，相互配合，依法做好物业管理的相关工作。

具有行政管理职能的市人民政府派出机关根据授权，负责区域内物业管理活动的监督管理工作。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

鼓励物业服务企业加入物业行业协会。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市物业主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

Chapter 2物业管理区域与前期物业管理

一个物业管理区域内被市政道路分割且分割后房屋总建筑面积超过五万平方米的自然街区，应当单独配置物业服务用房。

（一）物业服务事项、标准、收费价格和委托代收费事项；

（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；

（三）调整物业服务收费的约定；

（四）物业服务质量的评估方式；

（五）物业服务用房的面积和位置；

（六）共用设施设备清册；

（七）利用共有部分开展经营活动的主体、所得收益的核算及分配办法；

（八）违约责任及合同解除的条件；

（九）合同期限；

（十）与前期物业服务有关的其他事项。

建设单位应当自签订前期物业服务合同之日起三十日内，依法到区（市）县物业主管部门备案。

前期物业服务合同应当作为商品房买卖合同的附件。

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用设施设备按照规划设计要求建成并取得相关部门准许使用的文件，供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量表具；

（三）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备已取得使用合格证书；

（四）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（五）车位、车库和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足功能使用要求；

（六）住宅小区分期交付的，交付的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；交付区域内道路、绿地等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足功能使用要求；

（七）住宅小区整体交付时，教育、邮政、文化体育、医疗卫生、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划要求设计建成；

（八）法律、法规和前期物业服务合同约定的其他条件。

承接查验协议应当载明物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项。未经查验或者查验不合格的，物业服务人不得承接。

物业服务人应当自新建物业交接后三十日内至区（市）县物业主管部门依法办理备案，并于备案后十五日内将备案情况在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

物业服务人应当将承接查验的有关文件、资料和记录及时归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。

Chapter 3业主、业主大会及业主委员会

尚未登记取得所有权，但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人，可以认定为业主。

一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

建设单位或者其委托的物业服务人应当依法向街道办事处或者乡镇人民政府报送房屋等建筑物面积清册、建筑规划总平面图、业主名册等筹备成立首次业主大会会议必要的资料。建设单位、物业服务人未依法报送或者建设单位注销的，街道办事处或者乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询，不动产登记机构应当无偿提供。街道办事处或者乡镇人民政府对获得的资料应当妥善保管和使用，不得泄露或者另作他用。

筹备组会议就相关事项作出的决定，应当经筹备组全体成员过半数同意和签字确认，制作书面记录并存档。

筹备组会议决定应当自作出之日起三日内、首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置向全体业主进行不少于七日的公告。业主有异议的，应当在公告期满前以书面形式向筹备组提出，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内组织复核，根据复核结果决定是否修改，并书面告知异议人。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，筹备组应当将首次业主大会会议形成的会议记录及相关材料移交业主委员会，并自行解散。

（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议召开的；

（二）需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务人的；

（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（四）业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一但尚未超过半数且无候补委员递补的；

（五）管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会未按照前款规定组织召开业主大会会议的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；逾期仍不组织召开或者无法召开的，由街道办事处或者乡镇人民政府指导、监督居（村）民委员会组织召开。

住宅物业管理区域内的业主委员会组织召开业主大会会议，应当及时告知街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会。

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举、罢免或者更换业主委员会委员；

（三）确定物业管理区域的调整；

（四）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务人；

（五）确定或者调整物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（六）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十）利用共有部分从事经营活动所得收益的管理、分配、使用；

（十一）制定共有部分维护管理办法；

（十二）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十三）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

（十四）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，也可以采用信息化方式。专有部分面积、业主人数以及表决效力的认定，依照《辽宁省物业管理条例》有关规定执行。

市人民政府应当逐步推进业主决策电子投票系统的建设。

业主大会的决定、决议应当报送街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置进行不少于十五日的公告。

业主委员会委员候选人应当奉公守法、品行良好、热心公益、责任心强、有一定组织能力。候选人的选举材料应当载明候选人是否受过刑事处罚，是否有不良信用记录，是否有违反临时管理规约、管理规约以及业主大会议事规则规定的情况等信息，并向业主公开。

街道办事处或者乡镇人民政府应当对业主委员会委员候选人的任职条件和提名进行审查。

业主委员会任期内备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务人履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（七）督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（九）整理、保存物业相关图纸、档案以及业主大会、业主委员会会议记录等资料；

（十）业主大会赋予的其他职责。

（一）阻挠业主委员会履行职责；

（二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。

业主委员会作出决定应当经全体委员半数以上签字同意，并自决定作出之日起三日内，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共用部位、共用设施设备每半年的使用和经营所得收支情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的年度收支情况；

（八）物业服务费年度收缴情况；

（九）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

未按规定进行公布的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主。

业主委员会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内移交其保管的档案资料、印章以及业主共有的工作经费、公共收益及其他财物。

业主委员会应当向新一届业主委员会依法移交其保管的档案资料、印章及业主共有的工作经费、公共收益及其他财物。

（一）具备成立业主大会条件，经街道办事处或者乡镇人民政府指导后未成立的；

（二）业主委员会委员不足半数，无法组织召开业主大会会议的；

（三）原业主委员会任期届满，新一届业主委员会尚未选举产生的；

（四）业主委员会未按照本条例第二十三条规定组织召开业主大会会议的。

Chapter 4物业服务与物业使用维护

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量标准、服务费用的标准和收取办法及调整机制、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、服务期限、服务交接、合同解除条件、违约责任等条款。

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）依照国家、省、市有关规定和物业服务合同约定收取服务费用；

（三）劝阻、制止损害物业以及违反法律、法规和管理规约的其他行为；

（四）可以将专项服务业务委托给专业性服务组织或者其他第三人，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，或者将全部物业管理支解后分别转委托给第三人；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定或者业主大会授予的其他权利。

（一）按照物业服务合同提供物业服务；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）依照本条例规定向业主、物业使用人公示相关信息；

（四）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务；

（五）依照本条例规定向有关机关和部门报告物业管理区域内的违法违规行为，并协助配合查处活动；

（六）依法履行受委托管理的电梯、消防设施的安全管理职责；

（七）协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动；

（八）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

物业服务收费管理办法由市人民政府价格主管部门会同市物业主管部门依法制定。

物业服务人违反规定或者物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。

欠缴物业费的，物业服务人可以通过上门催交等方式督促其在合理期限内交付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务人可以申请人民法院将其纳入失信被执行人名单，对其进行信用惩戒。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

（一）物业管理区域相关资料；

（二）物业承接查验协议；

（三）物业服务人及项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务人投诉电话；

（四）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（五）电梯、消防、监控等共用设施设备运行状况和日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（六）实行酬金制的，物业服务各项费用年度收支情况；

（七）物业服务人利用共有部分经营所得每半年收支情况；

（八）房屋装饰装修及使用过程中的安全事项；

（九）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，可以向物业服务人提出，物业服务人应当予以答复。

共有部分的经营主体，业主大会成立前，由前期物业服务合同约定；业主大会成立后，由业主大会确定。

公共收益应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。业主大会可以设立公共收益账户。设立公共收益账户的，物业服务人应当于公共收益账户设立十五日内将属于业主共有的资金转入公共收益账户。

物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，应当遵守相关规定或者管理规约，不得占用消防通道或者影响其他车辆及行人正常通行。

（一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）擅自将住宅改变为经营性用房或者擅自改变建筑物及其附属设施用途；

（三）擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物；

（四）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

（五）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位停放车辆；

（六）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面；

（七）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（八）侵占、损坏公共绿地或者绿化设施；

（九）违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品；

（十）违反规定种植果树、蔬菜；

（十一）高空抛物，违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

（十二）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十三）违反规定饲养犬、鸡等宠物和家畜家禽；

（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

发现前款所列行为的，业主和物业使用人有权进行劝阻并通知业主委员会、物业服务人，业主委员会、物业服务人应当予以劝阻、制止。对违反法律、法规的行为制止无效的，物业服务人应当及时报告有关行政主管部门，至迟不得超过二十四小时。

承租人使用物业影响其他业主正常生活的，出租物业的业主应当及时制止。

有关专业经营单位在物业管理区域内的新增、养护、维修和改造工程，需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，应当在施工十五日前，与物业服务人就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务人应当对施工情况进行监督。

住宅专项维修资金管理的具体办法由市人民政府制定。

老旧住宅区的范围由市及区（市）县人民政府确定并公布。

Chapter 5监督管理

（一）住房和城乡建设主管部门负责对建设单位履行建筑工程质量保修责任的监督检查；

（二）自然资源主管部门负责物业服务用房的规划许可及核实；

（三）城市管理主管部门负责对违法建设、毁坏绿地以及违反国土空间规划、市容、环境卫生管理等其他违法行为的查处；

（四）市场监督管理部门负责对损害消费者权益、不正当竞争等行为和广告发布内容、价格公示的监督检查以及特种设备安全和计量器具的监督管理；

（五）公安机关负责治安、技防、保安服务等活动的监督检查；

（六）消防救援机构负责占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等行为的查处；

（七）生态环境主管部门负责对生产和经营活动中违反法律法规规定排放废水、废气、废物、噪声等环境污染行为的监督检查；

（八）人民防空主管部门负责对人民防空工程维护管理的监督检查。

物业服务企业及物业服务项目负责人信用管理具体办法，由市物业主管部门负责制定。

（一）物业服务合同、物业承接查验等备案情况；

（二）信息公示情况；

（三）履行物业服务合同情况；

（四）物业服务各项记录情况；

（五）装饰装修管理和安全防范情况；

（六）履行告知义务情况；

（七）处理报修、投诉情况；

（八）配合筹备业主大会、提供相关材料情况；

（九）其他需要监督检查的事项。

（一）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息骗取中标的；

（二）未依照本条例规定履行物业承接查验义务且未在规定期限内改正的；

（三）擅自提高物业服务收费标准的；

（四）擅自将物业服务费用、停车服务费用、公共事业收费等捆绑收费的；

（五）擅自处分属于业主共有部分的经营收益的；

（六）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的；

（七）擅自管理应当属于业主共同管理的事项的；

（八）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（九）以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为由中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热的；

（十）限制业主自主选择电信运营、装饰装修以及其他服务经营者的；

（十一）泄露、出卖业主个人信息的；

（十二）干扰和阻挠业主自治的；

（十三）阻碍业主进入物业管理区域的；

（十四）提供的物业服务质量明显不符合合同约定的；

（十五）发现物业管理区域内的违法违规行为未予劝阻、制止并及时报告的；

（十六）未依照本条例规定公示相关信息或者公示内容失实的；

（十七）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；

（十八）物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的；

（十九）法律法规规定的侵害业主权益的其他情形。

物业服务项目负责人有骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金等严重损害业主利益行为的，录入其所属物业服务企业的信用档案。

（一）前期物业管理阶段的突出问题；

（二）业主委员会不依法或者因故无法正常履行职责的问题；

（三）业主委员会换届过程中出现的突出问题；

（四）物业服务人在退出和交接过程中出现的问题；

（五）物业管理过程中需要协调解决的其他突出问题。

建立健全物业纠纷行政调解与人民调解、司法调解的衔接机制。

Chapter 6法律责任

（一）违反第一款第五项规定，使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位停放车辆的，责令限期改正；逾期不改正的，对个人处三千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上十万元以下罚款；

（二）违反第一款第十项规定，种植果树、蔬菜的，责令限期改正，恢复原状；逾期不恢复原状的，对个人处五千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上十万元以下罚款。

Chapter 7附则