宣城市住宅小区物业管理条例

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（2019年4月19日宣城市第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 2019年5月24日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）

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Chapter 1总则

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鼓励将物业管理工作纳入政府目标管理绩效考核。

（一）制定物业管理相关政策措施；

（二）建立物业管理信用信息平台；

（三）监督、管理物业专项维修资金；

（四）指导、监督各县（市、区）物业管理行政监管工作；

（五）指导、监督物业管理招投标活动，指导和规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理；

（六）法律、法规规定的其他职责。

（一）指导乡镇人民政府、街道办事处履行物业管理监管职责；

（二）指导、监督物业管理招投标活动；

（三）负责前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案；

（四）负责物业专项维修资金的归集、核算、拨付，对物业专项维修资金的使用进行指导、监督；

（五）采集、核查物业服务企业、项目负责人的信用信息，建立相关物业管理档案，并接受查询；

（六）组织开展乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会委员的培训工作；

（七）法律、法规规定的其他职责。

（一）建设行政主管部门负责统筹工程质量保证金；监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；负责房屋质量问题的投诉受理、处理工作；

（二）公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放等开展监督检查，并做好房屋租赁监督管理工作；

（三）司法行政主管部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作；

（四）民政行政主管部门负责监督居（村）民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动；

（五）应急管理行政主管部门负责住宅小区消防安全的监督管理；

（六）环境保护行政主管部门负责对物业管理区域以及周边污染源依法实施监督管理；对违反环保法律、法规的行为依法进行查处；

（七）规划行政主管部门负责物业服务用房规划的核实及违法建设的认定；

（八）城市管理行政主管部门负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物，乱设摊点，占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾等违法行为；

（九）人民防空行政主管部门负责对人防工程设施违法行为进行监督检查；

（十）价格行政主管部门负责物业服务收费监督管理；

（十一）市场监管行政主管部门负责电梯等特种设备安全监督检查；

（十二）经济信息化行政主管部门负责协调通信运行和电力设施保护等工作。

（一）负责本辖区内物业管理工作，健全物业管理工作机制；

（二）指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；

（三）调解物业管理纠纷；

（四）指导、监督辖区内物业服务项目的移交；

（五）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处开展相关工作。

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Chapter 2业主、业主大会和业主委员会

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业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（二）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

（三）推选业主代表，并享有被推选权；

（四）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督物业专项维修资金的管理和使用；

（五）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；

（六）法律、法规规定的其他权利。

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；

（四）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；

（五）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；

（六）法律、法规规定的其他义务。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

业主委员会由业主大会依法选举产生，接受业主的监督，执行业主大会的决定，依法履行职责。

首次业主大会会议召开后，业主大会会议筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受业主监督。

业主大会、业主委员会、监事会工作经费由全体业主负担，经费的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会研究决定，并在业主大会议事规则或者管理规约中明确，可以从公共收益中列支。

业主共有资金主要包括：

（一）共有物业收益；

（二）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；

（三）孳息；

（四）其他合法收入。

（一）本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间；

（六）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

（一）故意诱导、唆使业主拒交物业费；

（二）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（三）侵占业主共用部位、共用设施设备或者挪用、侵占业主共有财产；

（四）擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议，侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序；

（五）其他侵害业主合法权益的行为。

业主委员会委员有前款行为之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权的业主委员会，可以决定终止其委员资格。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

除因发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的情形外，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域发布公告。

业主委员会应当及时听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见、建议，接受咨询、投诉和监督。

（一）业主共有资金缴存及结余情况；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关业主共有资金使用和管理情况。

业主对上述资金的收支情况有异议的，业主委员会应当作出说明。

业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门可以会同乡镇人民政府、街道办事处依法组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

业主大会、业主委员会应当配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责。召开业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并认真听取居（村）民委员会的建议。

市、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门，可以将审计结果作为小区物业管理活动监督管理工作的重要参考依据。

县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当在接到申请之日起十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

（一）业主委员会未依法履行职责；

（二）业主委员会未依法换届；

（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；

（四）物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

（五）其他需要协调解决的相关事项。

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Chapter 3前期物业管理

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（一）物业服务用房应当在地面以上。其中，物业服务大厅一般在地面一层根据实际需要设置，并配备无障碍设施等；

（二）物业服务用房应当进行简单装修，具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能；

（三）因规划调整导致总建筑面积发生变动的，应当对物业服务用房的配置作相应调整。

投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

在一个物业管理区域内，住宅物业建筑面积五万平方米以下且非住宅物业建筑面积二万平方米以下，但总建筑面积超过五万平方米的，应当采用招投标方式选聘物业服务企业。

物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，并在退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。

在物业承接查验过程中和办理承接手续时，物业服务企业和建设单位可以邀请业主代表、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处参加，并接受其监督。县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处接到邀请后，应当派员参加。

建设单位在商品房交付之前，应当将承接查验结果等相关资料报送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。

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Chapter 4物业服务

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物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。

（一）擅自改变物业服务用房或者共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定交接查验或者移交有关财物、资料；

（五）违反物业服务合同约定降低物业服务标准或者减少服务项目；

（六）以强制停水、停电等方式催交物业费；

（七）擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费；

（八）其他损害业主权益的情形。

物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目负责人，项目负责人不得随意更换。更换项目负责人的，应当征求业主委员会的意见，并在物业管理区域内显著位置公示。

（一）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（二）电梯、消防等专项设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（三）公共收益的分配和使用情况；

（四）各项物业费用的收费分摊支出明细；

（五）物业服务企业客服电话，项目负责人姓名及联系方式；

（六）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复并提供相关资料查询。

业主欠交物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过催交等形式，督促其交纳。逾期不交纳的，物业服务企业可以依约定申请仲裁、依法提起诉讼。

交接双方应当对物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料给予核查、确认，并将结果书面告知物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当按照合同约定修复或者承担相应责任。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

安全防范应急预案应当报县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案，县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。

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Chapter 5物业使用维护

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物业服务企业应当加强对业主或者物业使用人装饰装修房屋的管理。装饰装修工程开工前，业主或者物业使用人应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，物业服务企业应当告知其装修的禁止行为和注意事项，业主、物业使用人和修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当予以配合。

物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，应当合理施划，属于业主共有。

车辆在物业共有部位的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得占用消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

地下人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当按照有关规定，用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。

物业管理区域内地下人防工程平时可以委托物业服务企业维护管理，受委托单位应当按照相关维护管理规定，确保人民防空工程设施处于良好状态。

已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业管理行政主管部门应当会同相关行业主管部门组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、县（市、区）人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。

老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按照专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和物业专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

建设单位提取的工程质量保证金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保证金期满后，建设单位申请返还的，市、县（市、区）人民政府建设行政主管部门应当征求业主委员会、物业服务企业和物业管理行政主管部门意见。

建设单位应当建立健全物业保修服务制度，办理咨询、投诉、协调等服务事项，并建立物业保修档案。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，业主、业主委员会、物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法监管。

保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。

电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备，应当按照有关法律、法规规定，由共有人或者实际管理人履行管理义务，委托专业机构定期维修、养护、检验检测，确保使用安全。

物业专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户，结息到户。物业专项维修资金的增值收益部分纳入物业专项维修资金账户，在物业管理区域内统筹使用。

县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布物业专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

在老旧小区和电梯更新改造中，业主大会可以采取在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、异议表决等方式使用物业专项维修资金。

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）二次供水设施损坏的；

（八）其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的物业专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

物业所在地县（市、区）物业专项维修资金代管或者监管部门应当在收到申请后两个工作日内完成审核工作。

建立物业服务第三方评估制度，物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处可以通过政府购买服务等形式，选聘第三方专业服务机构或者物业服务行业协会开展物业服务质量评估，评估结果录入物业管理信用信息档案。

鼓励和支持业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托第三方专业服务机构，开展物业项目承接查验、物业服务质量评估等活动。

第三方专业服务机构、物业服务行业协会应当按照法律、法规和委托合同约定提供评估服务。评估活动应当全面、独立、客观、公正。

有关单位在接到投诉、举报后应当登记，属于本单位职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内回复处理情况；不属于本单位职权范围的事项，应当及时移交有权单位。接受移交单位对管辖权有异议的，由物业所在地市、县（市、区）人民政府指定管辖，不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居（村）民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。

行政执法单位进入物业管理区域开展执法工作的，物业服务企业、业主委员会应当提供便利。

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Chapter 6法律责任

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（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的；

（二）未按照相关规定组织召开业主大会会议的；

（三）违法实施物业管理行政许可的；

（四）未履行综合查验职责的；

（五）未在土地出让合同中明确住宅小区内相关公共设施权属的；

（六）违反物业管理投诉处理规定的；

（七）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的；

（八）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

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Chapter 7附则

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