牡丹江市住宅物业管理条例

（2017年9月15日牡丹江市第十六届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2017年10月13日黑龙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准）

Chapter 1总则

本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。

建设、规划、价格、公安、城管、环保、工商、质监、市场监管等行政主管部门应当按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

Chapter 2业主、业主大会和业主委员会

基于房屋买卖、赠与、继承、安置等民事法律行为已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义务。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）已入住户数达到总户数百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

对具备召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面申请，并提供有关资料。建设单位在规定期限内未提出申请的，十人以上业主联名可以书面提出召开首次业主大会会议的申请。

（一）经备案的物业管理区域划分证明；

（二）物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地明细；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备交付使用的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）召开首次业主大会会议必需的其他资料。

筹备组由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表、社区居（村）民委员会代表、建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业没有利害关系。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居（村）民委员会组织业主推荐产生。

筹备组应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

筹备组未在九十日内完成筹备工作的，可以延期三十日。经延期仍不能完成筹备工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）解散筹备组并书面公告。

业主委员会委员应当由本物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员；已经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免：

（一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的；

（二）损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的；

（三）擅自改变物业规划用途或者违法出租房屋的；

（四）拖欠物业服务费、未缴纳住宅专项维修资金的；

（五）索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益的；

（六）其他违反法律、法规、管理规约以及有不良社会诚信记录的。

业主委员会应当在选举产生后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县（市）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）组织召开业主大会会议，报告物业管理情况，并在物业管理区域内显著位置公布物业管理情况，接受业主质询；

（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（八）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；

（九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会作出的决定，应当经全体委员半数以上签字同意。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会召开会议应当告知社区居（村）民委员会，社区居（村）民委员会应当进行指导和监督。

业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公示工作经费的收支情况，接受业主监督。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导和监督。

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经区、县（市）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会不履行职责达一年以上或者无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经区、县（市）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会人数应当为单数，其中业主成员人数应当超过总人数的百分之五十，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，主任由业主担任。业主成员资格应当符合本条例第十六条的规定。

物业管理委员会应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十五日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，将成立情况书面告知区、县（市）物业管理行政主管部门。区、县（市）物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会的工作进行指导和监督。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会或者业主委员会办理移交手续后解散。

Chapter 3前期物业管理

新建住宅区物业管理区域以建设用地规划许可证确定的用地范围为准。建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房屋现售备案前，向区、县（市）物业管理行政主管部门备案物业管理区域，区、县（市）物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的物业管理区域范围书面告知街道办事处（乡镇人民政府）。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的，由区、县（市）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求业主和社区居（村）民委员会意见后划分。

本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会向物业所在地的区、县（市）物业管理行政主管部门备案。

物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、热、通风、采光等使用功能，并安装独立的经检定合格的水、电、热等计量器具。物业管理用房所在楼层不得高于四层，但配置电梯的除外。

物业管理用房属全体业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变用途。业主委员会议事活动用房在物业管理用房中调剂，建筑面积不得低于二十平方米。

投标人少于三个或者建筑物总面积在二万平方米以下的，经区、县（市）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

市物业管理行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，并制定具体的住宅物业招投标管理办法。

业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效或者业主大会作出自行管理决定时，前期物业服务合同终止。

建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交相关资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将相关资料移交给业主委员会。

物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内，将前期物业服务合同、建设单位移交的相关资料、物业承接查验记录、承接协议及其他与承接查验有关的材料向区、县（市）物业管理行政主管部门备案。区、县（市）物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的前期物业服务合同复印件交至街道办事处（乡镇人民政府）存档。

业主专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出维修要求。物业服务企业有义务协助业主向建设单位提出维修要求。

Chapter 4物业管理服务

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共区域环境卫生的维护；

（三）公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

（四）公共绿化的养护；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；

（六）物业档案的保管；

（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的诚信情况、为抵御风险采取的保险等保障措施、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向区、县（市）物业管理行政主管部门备案。区、县（市）物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的物业服务合同复印件交至街道办事处（乡镇人民政府）存档。

物业服务企业应当妥善保管物业档案，不得损毁档案资料，不得泄露业主信息。

业主委员会根据业主意见，要求物业服务企业更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内公示。

法律文书生效后，业主拒不履行的，按照个人信用信息有关规定录入个人信用档案。

业主委员会应当将续聘或者重新选聘决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区、县（市）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业重新签订物业服务合同。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘或者重新选聘决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方仍具有约束力。

被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者拒不移交资料的，业主委员会可以向区、县（市）物业管理行政主管部门投诉，也可以请求公安机关予以协助。

（一）移交物业档案；

（二）移交物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等资产；

（三）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

区、县（市）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当对物业服务企业交接进行指导和监督。

Chapter 5物业的使用与维护

建设单位在组织竣工验收时，应当通知专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位负责管理，并提供相关配套资料。专业经营单位依法承担维修、养护和更新的责任。

本条例施行前已经建成的住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，自本条例施行后，由相关专业经营单位负责维修、养护和更新。

相关费用承担，由市人民政府制定具体办法。

（一）擅自改变物业规划用途；

（二）损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（四）擅自设置、改变烟道、排风、排水管道；

（五）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外貌；

（六）损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备；

（七）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等危险性物品，或者超荷载存放物品；

（八）制造超过规定标准的噪音、振动、异味或者影响邻居采光、通风；

（九）任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物；

（十）擅自摆设摊点、占道经营，无序停放车辆；

（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

（一）占用公共绿地、公共健身娱乐场地；

（二）堵塞安全出口、疏散通道、消防车通道和其他机动车通道；

（三）影响其他车辆和行人通行；

（四）停放工程车辆和大中型客货车辆，但因公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及工程建设、设施设备维修等确需停放的临时停车除外。

物业服务企业应当履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，相关部门应当及时依法处理。

设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主、物业使用人应当及时告知物业服务企业或者有关管理单位进行维修。

对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当予以配合；因其妨碍维修、养护、更新和改造的行为，给其他业主、物业使用人造成损害的应当依法承担赔偿责任。

维修、养护、更新和改造施工结束后应当及时恢复原状，给业主、物业使用人造成损失的，应当给予补偿。

经营性收益去除成本后，归全体业主所有。所得收益应当主要用于补充专项维修资金或者共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会工作经费等。

经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当接受业主和社区居（村）民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。

前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时，物业服务企业应当委托相关机构对经营性收益收支情况进行审价，并在物业管理区域内显著位置公示审价结果。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程如产生监理、审价、鉴定等费用，应当列入工程成本。

（一）屋面渗漏；

（二）电梯故障；

（三）楼体外立面脱落或者有脱落危险；

（四）排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；

（五）危及住宅物业或者人身、财产安全的其他情形。

物业服务企业未及时组织应急维修的，业主委员会或者物业管理委员会、相关业主应当组织应急维修。

应急维修资金的使用按照有关规定执行。

Chapter 6监督管理

物业服务企业、业主自治组织应当为执法单位开展执法工作提供便利。

（一）物业管理行政主管部门负责对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况的监督管理；

（二）建设行政主管部门负责建设项目配套设施建设的监督管理，监督建设单位履行房屋及设施设备的保修责任；

（三）规划行政主管部门负责物业管理区域划分等规划行政许可执行情况的监督管理；

（四）价格行政主管部门负责物业服务收费等的监督管理；

（五）公安机关负责治安、消防、技防、车辆停放及居民室内噪声扰民等的监督管理；

（六）城市管理行政主管部门按照法定分工负责社会生活噪声超标、违法违规建设、损害绿地等的监督管理；

（七）环境保护及其他相关行政主管部门负责污水、烟尘、废气超标排放等的监督管理；

（八）房产及其他相关行政主管部门根据各自职责负责住宅室内装饰装修等的监督管理；

（九）工商、质量监督、市场监管行政主管部门负责侵害消费者合法权益、不正当竞争、格式合同、广告、电梯等特种设备安全运行等的监督管理；

（十）卫生计生行政主管部门负责供水卫生、防疫等的监督管理；

（十一）人力资源和社会保障行政主管部门负责物业服务企业劳动法律法规履行情况等的监督管理；

（十二）供水行政主管部门负责供水设施建设及供水设备运行等的监督管理；

（十三）园林管理部门负责绿化调整的指导和监督管理；

（十四）司法行政主管部门负责指导物业服务纠纷人民调解工作；

（十五）其他行政主管部门按照各自职责分工做好物业管理相关工作。

建设工程质量监督管理部门现场核实属于质量保修责任范围的，业主、业主委员会或者物业管理委员会组织维修，费用从建设工程质量保证金中列支。

建设工程质量保证金退还前，建设工程质量监督管理部门应当将拟退还的建设工程质量保证金事项在相关物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于三十日，公示期满无异议的予以退还。

前期物业服务履约保证金管理办法由市人民政府另行制定。

区、县（市）物业管理行政主管部门应当对物业服务企业和从业人员实行动态管理，负责物业服务企业和从业人员诚信信息采集、汇总和上报。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当协助开展物业服务企业信用信息的征集工作。

Chapter 7法律责任

（一）未按规定配置及移交物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下的罚款。

（二）未通过招投标或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。

（三）未将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以下的罚款。

（四）未按规定提出召开首次业主大会会议申请、提供筹备首次业主大会会议所需材料或者交纳筹备首次业主大会会议经费的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

（五）未按规定向物业服务企业移交有关资料的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

（一）未按规定履行报告义务造成严重后果的，给予警告，并处一万元以上五万元以下的罚款。

（二）擅自终止物业合同和物业服务的，责令限期改正，给予警告，并处三万元以上十万元以下的罚款。

（三）损毁物业档案资料造成严重后果的，处一万元以上五万元以下的罚款。

（四）退出物业管理区域前未维持正常物业管理秩序，未按规定办理退出交接手续、移交有关资料或者拒不退出物业管理区域的，责令限期改正；逾期不改正的，处三万元以上十万元以下的罚款。

（五）未按规定缴存前期物业服务履约保证金的，责令限期缴存；逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。

Chapter 8附则

经业主或业主大会决定自行管理或者委托其他人管理物业的，参照本条例执行，并应当接受区、县（市）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督。

市、区、县（市）人民政府应当建立旧住宅区管理机制，给予适当财政补贴。街道办事处（乡镇人民政府）可以委托物业服务机构对旧住宅区提供清扫保洁、物业共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务，所需费用由相关业主承担。

旧住宅区由市、区、县（市）人民政府界定。

（一）住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

（二）物业使用人，是指除本条例第七条第一款、第二款规定的业主和合法占有人之外的，依法对物业享有使用权的人。

（三）物业管理用房，包括物业办公用房（含保安、监控用房）、档案用房、仓储用房和维修、保洁用房等。

（四）物业档案，包括物业权属资料、技术资料、验收资料，业主、物业使用人的权属资料、个人资料，物业运行记录、物业维修记录、物业服务记录和物业管理相关合同资料等。