淮南市住宅小区物业管理条例

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（2021年12月28日淮南市第十六届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2022年3月25日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准）

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Chapter 1总则

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本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

淮南经济技术开发区、淮南高新技术产业开发区和毛集社会发展综合实验区的管理委员会按照职责做好本辖区内住宅小区物业管理工作。

（一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；

（二）制定管理规约、业主大会议事规则等示范文本和技术规范；

（三）指导、监督县区依法开展物业管理相关工作；

（四）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（五）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）；

（六）建立健全物业管理诚信档案制度；

（七）建立统一的物业管理信息系统；

（八）指导和监督本市物业管理协会开展行业自律和服务工作；

（九）监管工程质量保证金；

（十）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；

（十一）受理房屋质量和供水、供气、供热问题的投诉；

（十二）法律、法规规定的其他职责。

（一）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作；

（二）负责临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案工作；

（三）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（四）监督、管理专项维修资金；

（五）采集、核查物业服务企业信用信息，建立物业管理诚信档案，并接受查询；

（六）组织业主委员会成员、物业服务从业人员、居（村）民委员会成员等开展物业管理知识培训；

（七）组织推动老旧住宅小区实施市场化物业管理；

（八）监管工程质量保证金；

（九）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；

（十）受理房屋质量和供水、供气、供热问题的投诉；

（十一）法律、法规规定的其他职责。

市辖区住房和城乡建设管理部门应当履行前款第一项至第三项、第五项至第十一项规定的职责。

（一）公安机关负责依法查处住宅小区内高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法行为，对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放、养犬等开展监督检查，依法参与交通安全纠纷处理，做好流动人口监管工作；

（二）消防救援机构负责住宅小区内影响消防设施、消防通道安全行为的监管工作；

（三）生态环境部门负责住宅小区以及周边环境保护工作的监管，依法查处违反环保法律、法规的行为；

（四）自然资源和规划管理部门负责物业服务用房规划的核实以及违法建设的认定；

（五）城市管理行政执法部门负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构、占道经营、乱设摊点、乱贴广告、违法搭建建筑物、构筑物等违法行为以及生活垃圾分类、住宅小区园林绿化验收、绿地占用、树木砍伐移植行为的监管工作；

（六）人民防空部门负责人防工程设施的建设与使用的监督检查；

（七）市场监管部门负责电梯等特种设备安全的监督检查和物业服务违规收费的查处；

（八）发展改革部门负责监管电力设施、电能保护、物业服务收费标准的制定、调整和监督等工作。

司法、经信、财政、民政等部门按照各自职责，做好相关监管保障工作。

（一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

（三）协调和监督物业管理活动，协调物业管理与社区建设的关系，调处物业管理纠纷；

（四）协调和监督老旧小区物业管理；

（五）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会协助、配合街道办事处、乡镇人民政府，做好住宅小区物业监管工作。

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Chapter 2业主组织

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筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

筹备经费应当专户存储，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主的监督。

街道办事处、乡镇人民政府应当为老旧小区召开首次业主大会提供必要的条件。

（一）制定、修改业主大会议事规则；

（二）制定、修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）听取和审查业主委员会的工作报告；

（五）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（六）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；

（七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（八）选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（九）使用专项维修资金；

（十）筹集专项维修资金；

（十一）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十二）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十三）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

前款业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第十项至第十二项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府监督组织召开。

业主大会会议未能形成相关决议决定或者业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告之日起三十日内进行调查研究、指导修改完善相关议题后，督促组织召开业主大会会议重新表决。

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况，制作、保存业主大会会议记录；

（三）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，根据业主大会的决定代表业主与物业服务企业订立、解除物业服务合同；

（四）拟定公共收益的使用、管理方案，提请业主大会决定；

（五）及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（六）监督管理规约的实施；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（九）调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷；

（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；

（三）煽动业主拒缴物业服务费，散布不利于物业管理的虚假信息，打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；

（四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（五）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；

（六）骗取、挪用、侵占专项维修资金或者公共收益；

（七）索取或者违法收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；

（八）向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益；

（九）损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒缴物业服务费和专项维修资金，以及违法出租房屋；

（十）其他侵害业主合法权益的行为。

（一）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的；

（二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的；

（三）违反约定拒缴物业服务费，经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认，拒不执行的；

（四）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的；

（五）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系的；

（六）业主大会决定的其他情形。

（一）业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会、业主委员会的决定；

（四）物业服务合同；

（五）专项维修资金的筹集、使用情况；

（六）每半年度物业共有部分的收益和使用、分配情况；

（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车车位的处分情况；

（八）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（九）每半年度使用业主大会、业主委员会印章情况；

（十）依照法律、法规规定以及按照管理规约、业主大会议事规则的约定，应当向业主公开的其他信息。

前款规定的信息有变更的，业主委员会应当依照前款规定将变更后的信息向全体业主公开。

业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

换届选举小组参照首次业主大会会议筹备组的人员构成组建。

业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责，逾期仍不履职的，可以指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。

推进建立业主委员会主任离任审计制度。

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Chapter 3前期物业管理

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物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。承接查验费用由建设单位承担，但另有约定的除外。

建设单位提取的工程质量保证金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保修期限届满后，建设单位申请返还保证金的，住房和城乡建设管理部门应当征求业主委员会、物业服务企业和居（村）民委员会意见。

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Chapter 4物业服务

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（一）按照物业服务合同约定，提供清洁卫生、绿化补植养护、秩序维护等基本服务；

（二）依法维护、管理物业管理区域内的消防、电梯等共用设施设备；

（三）建立日常管理档案及共有部分的资料档案；

（四）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全；

（五）按照规定每年公布物业服务费收支情况；

（六）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（七）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业不得强制业主、物业使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分，不得泄露在物业服务中获取的业主、物业使用人个人信息，不得强制业主、物业使用人购买其提供或者指定的商品或者服务，不得侵害业主、物业使用人的人身、财产权利。

物业服务企业应当通过本市物业管理信息系统或者其他约定方式，听取业主、物业使用人的意见和建议，并建立投诉受理制度，公开投诉电话等投诉方式，及时接受业主、物业使用人投诉。物业服务企业应当自收到投诉之日起十日内作出答复。投诉人对答复有异议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府或者住房和城乡建设管理部门等有关部门投诉。

（一）物业服务项目负责人员、工作人员的姓名、职务、联系方式等；

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

（三）电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；

（四）法律、法规、规章规定以及物业服务合同约定应当向业主公开的其他信息。

实行政府指导价的，市发展改革部门应当依照法定程序每三年对物业服务收费标准进行评估，并向社会公布。

实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业不得擅自调整约定的物业收费标准。

业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务企业不得采取停用门禁卡、电梯卡或者停电、停水、停气等限制方式催收物业服务费。

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Chapter 5物业使用维护

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公共收益可以根据业主大会决定，直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充专项维修资金，以及弥补物业公共服务费用不足等服务于业主共同利益的其他需要。

车位（库）数量等于或者低于物业管理区域内的房屋套数时，原则上每户业主只能购买或者租用一个车位（库）。

住宅小区内有空闲车位（库），业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得拒绝出租。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠。移交物业服务企业后，其维护管理所需费用从收取的租金中支出。

违反管理规约，占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车，经劝阻后拒不改正的，物业服务企业可以依照管理规约采取约束性措施或者请求公安机关依法处理，由此产生的费用由机动车所有人或者管理人承担。

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律、法规和管理规约，或者未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；

（三）擅自改变房屋外观；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

（六）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（七）侵占绿地、损坏公共绿化及其附属设施；

（八）违反规定摆摊设点、占道经营、停放车辆；

（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾，高空抛物；

（十）发出超过规定标准的噪声；

（十一）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（十二）擅自架设电线、电缆；

（十三）违法饲养动物，影响物业管理区域的卫生和业主的正常生活；

（十四）生产、储存、经营易燃、易爆、放射性等危险物品，存放、铺设超负荷物品；

（十五）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，在消防车通道、消防车登高操作场地、登高操作面上设置障碍物，损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；

（十六）违反国家消防安全管理规定为电动摩托车、电动自行车充电；

（十七）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

业主应当在装饰装修工程开工前到物业服务企业办理登记。业主拒不办理登记等手续的，物业服务企业可以按照管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业应当加强对业主住宅装饰装修活动的巡查，及时制止违规装修行为；制止无效的，应当及时向有关行政管理部门报告，相关部门接到报告后应当及时登记、处理。

物业服务企业应当加强对物业外墙、楼梯等共用部位的日常巡查，及时维修整改，消除安全隐患，并及时按照相关程序报修。

单次维修、更新、改造涉及的相关业主应当分摊的费用账户余额不足的，相关业主应当补足。

市、县住房和城乡建设管理部门应当会同同级财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

第三方评估机构对物业服务企业履约情况的评估结果，可以作为业主大会续聘物业服务企业以及物业服务费标准调整的参考。

物业服务企业对违反法律、法规以及管理规约行为应当及时劝阻、制止，并将情况存档备查。劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政管理部门，相关行政管理部门应当及时调查、处理。

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Chapter 6法律责任

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Chapter 7附则

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