青岛市物业管理条例

（1998年11月20日青岛市第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 1998年12月25日山东省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议批准 2005年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议第一次修订 2005年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准 2020年11月18日青岛市第十六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议第二次修订 2021年1月28日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 根据2024年9月26日山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准的2024年8月23日青岛市第十七届人民代表大会常务委员会第十八次会议关于修改《青岛市物业管理条例》的决定修正）

Chapter 1总则

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

发展改革、公安、财政、自然资源和规划、生态环境、住房城乡建设、城市管理、水务管理、园林和林业、应急管理、市场监管、综合执法、消防救援等相关部门，按照各自职责，做好物业管理相关工作。

居（村）民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，调解物业管理纠纷，协助街道办事处（镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

Chapter 2物业管理区域和共有物业

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处（镇人民政府）、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域确需调整的，物业主管部门可以按照本条例的相关规定重新进行划分，但应当经物业管理区域内业主按照本条例第二十九条、第三十条的规定共同决定。

（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；

（二）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；

（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；

（四）法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

Chapter 3业主、业主大会和业主委员会

Section 1业主

除前款规定外，符合下列条件之一的，应当认定为业主：

（一）因征收或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人；

（二）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

（三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人；

（四）其他符合法律、法规规定的组织或者个人。

尚未依法办理所有权登记，但基于买卖、赠与等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人，可以认定为业主。

一个专有部分按一人计算业主。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算业主。

（一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主大会筹备组、业主委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对共有部分使用、收益享有知情权、监督权；

（九）监督房屋专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生维护以及突发事件应对等方面的制度；

（三）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；

（四）按时交纳物业费、房屋专项维修资金等费用；

（五）配合物业服务人实施物业管理；

（六）履行房屋安全使用责任；

（七）法律、法规规定的其他义务。

Section 2业主大会

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。必要时，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当给予指导。

（一）已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的；

（二）已交付业主的人数占比百分之五十以上的；

（三）自首套物业交付业主之日起满二年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上的。

达到召开首次业主大会会议条件的，专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主，可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会筹备组的申请。

街道办事处（镇人民政府）应当自收到前两款规定的报告或者申请之日起三十日内组建业主大会筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表，可以由业主自荐或者社区党组织、居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处（镇人民政府）确定；有下列情形之一的，不得担任业主代表：

（一）违章搭建建筑物和构筑物或者有其他违反临时管理规约、侵害业主合法权益行为且未改正的；

（二）本人、配偶及其直系亲属与提供服务的物业服务人有利害关系的；

（三）有法律、法规规定的其他不宜担任业主代表的情形的。

筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业管理区域内公示。

（一）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、方式和内容；

（三）拟定管理规约、业主大会议事规则草案；

（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开前作出答复。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

业主大会成立前，对确需决定的物业管理区域内有关共有和共同管理权利的重大物业管理事项，筹备组应当组织业主依法共同决定并实施。

业主大会凭社会信用代码证书以及其他规定材料可以开设银行账户。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者互联网的形式召开。鼓励和引导业主采用互联网形式召开业主大会会议。

市物业主管部门应当建立电子投票系统，供物业管理各方免费使用。

业主大会会议未能及时召开，或者业主委员会不履行召集职责的，经业主申请，街道办事处（镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍未召开的，由街道办事处（镇人民政府）组织业主召开业主大会会议。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者增补、更换业主委员会成员；

（三）选聘、续聘、解聘物业服务人；

（四）管理和使用房屋专项维修资金；

（五）筹集房屋专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（八）确定业主委员会成员津贴或者补助的来源、支付标准，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；

（九）确定或者变更物业服务事项、服务标准和收费方案；

（十）制定共有部分经营收益等共有资金使用与管理办法；

（十一）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；

（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

未成立业主大会的，前款所列事项由全体业主共同决定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出以及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的工作规则、组成、任期、换届以及成员的条件、增补、更换等事项依法作出规定。

管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得含有对部分业主显失公平的内容。市物业主管部门应当制定管理规约和业主大会议事规则示范文本，并向社会公布。

管理规约和业主大会议事规则应当自通过之日起三日内予以公示，相关材料由业主委员会保管。

Section 3业主委员会

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）执行业主大会的决定；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主支付物业费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（六）组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用；

（七）负责共有部分经营收益等共有资金的日常管理和使用；

（八）制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）拟订需要提交业主大会决定事项的方案；

（十一）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

业主委员会成员候选人应当为本物业管理区域具有完全民事行为能力的自然人业主或者组织业主授权的自然人代表。

引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员。

物业管理区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会、选举产生业主委员会。后期开发物业交付使用后，应当调整业主委员会成员。

（一）挪用、侵占房屋专项维修资金和共有部分经营收益等共有资金；

（二）利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务便利减免物业费、停车费等相关费用；

（四）篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品；

（五）违规泄露业主信息；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

（一）不再是本物业管理区域内业主的；

（二）以书面形式向业主委员会提出辞职的；

（三）因健康等原因无法履行职责的。

业主委员会成员有下列情形之一的，由业主大会决定终止其成员资格：

（一）拒不履行业主委员会成员职责的；

（二）存在本条例第二十二条第二款、第三十八条规定情形的；

（三）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会成员有前款规定情形之一，业主委员会未提请业主大会决定的，由街道办事处（镇人民政府）督促业主委员会提请业主大会终止有关成员资格。在成员资格被终止前，业主委员会应当停止该成员履行职责，并予以公示。

换届小组由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会和业主代表，参照本条例第二十二条的规定组成。

换届小组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

业主委员会未按照规定移交有关文件、财物的，街道办事处（镇人民政府）应当督促其移交；拒不移交的，由街道办事处（镇人民政府）按照本条例第八十一条规定协调解决。

新一届业主委员会选举产生后，按照规定向街道办事处（镇人民政府）备案。

业主委员会应当自业主大会或者业主委员会的决定作出之日起三日内将决定予以公示，并应当定期向全体业主通报工作情况。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公示。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

Chapter 4前期物业管理

前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务企业整改。

（一）物业管理区域划分相关文件；

（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。

Chapter 5物业服务

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

市物业主管部门应当发布住宅小区物业服务指导标准，明确物业服务内容。物业服务合同对物业服务事项、服务质量约定不明确的，参照物业服务指导标准执行。

市物业主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

物业服务人、业主委员会可以根据物业服务合同约定，组织全体业主对物业服务质量进行评价，并做好评价结果的运用。区（市）物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当对服务质量评价进行指导。

执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业服务人应当配合，不得阻挠。

发生安全事故或者其他突发事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，并按照规定向有关主管部门或者专营单位报告，协助做好相关工作。

物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处（镇人民政府）指导下，依法积极配合居（村）民委员会落实应急预案和各项应急措施。

对于物业服务人执行政府依法实施的应急措施和其他管理措施，业主、物业使用人应当依法予以配合。

（一）营业执照、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务事项和服务标准、收费标准和方式等；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）物业服务合同履行情况；

（五）业主共有部分经营收益代管情况；

（六）其他应当公示的信息。

（一）挪用、侵占共有部分经营收益等共有资金；

（二）擅自改变物业服务用房等共有物业用途；

（三）违规泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（四）其他违反相关规定、损害业主利益的行为。

物业服务收费实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相符的原则，由物业服务合同双方根据物业服务事项范围、服务标准等因素在物业服务合同中约定。市物业主管部门可以会同市价格主管部门制定物业服务收费参考价格，并向社会公布。

物业服务人不得擅自调整物业服务收费标准。

业主逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其支付，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。符合条件的，可以向人民法院申请支付令。

禁止采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费用。

物业服务期限届满前，物业服务人决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

（一）本条例第四十九条规定的资料；

（二）物业服务用房、业主共有的场地和设施设备；

（三）物业服务期间形成的共有部分档案以及改造、维修、运行、保养记录；

（四）利用业主共有部分经营的相关资料、代管的共有资金和预收的物业费等财物；

（五）其他应当移交的资金、资料和物品。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。

原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

提供应急物业服务的，街道办事处（镇人民政府）应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处（镇人民政府）应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新选聘物业服务人和应急物业服务人做好交接。

市物业主管部门应当根据物业服务合同以及相关职责履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施信用分类管理，建立激励和惩戒制度。具体办法由市物业主管部门制定。

Chapter 6物业的使用与维护

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

物业服务人应当按照规定设置、清洗维护生活垃圾分类收集容器、设施或者分类收集点，明确不同种类生活垃圾的投放时间和方式，对生活垃圾分类投放进行指导。

建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示。

人民防空工程平时用作停车位的，应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

人民防空工程平时用作停车位的，应当保持人民防空功能，由停车位使用费收取方负责维护管理，也可以委托物业服务人进行维护管理；有损坏人民防空工程主体结构和设施设备等影响战时使用效能情形的，维护管理人应当及时向人民防空主管部门报告。

业主委员会应当将共有部分经营收益单独列账，并将收支情况定期在物业管理区域内公示。前期物业管理期间未成立业主委员会的，共有部分经营收益可以由前期物业服务企业代为收取并单独列账管理、定期公示。业主对共有部分经营收益收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；管理规约约定或者业主大会决定对收支情况进行审计的，业主委员会、物业服务人应当配合。

全体业主的共有部分经营收益主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主委员会、物业服务人应当定期将房屋专项维修资金的筹集、使用情况在物业管理区域内公示。

商品房房屋专项维修资金应当在办理房屋交易合同网签时足额交纳。购买公有住房的购房人应当在签订公有住房出售合同时按照规定一并交纳房屋专项维修资金。物业主管部门应当会同住房城乡建设等部门共同做好房屋专项维修资金收交工作。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业服务人应当予以配合。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务人承担，物业服务人可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从房屋专项维修资金中列支。

旧住宅区改造整治时，由街道办事处（镇人民政府）会同区（市）物业主管部门确定物业管理区域，组织业主成立业主大会，由业主大会决定自行管理或者委托物业服务人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由居（村）民委员会组织实施。

（一）业主委员会、物业服务人在换届、退出以及交接工作中出现的问题；

（二）物业管理区域内发生的突发事件；

（三）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（四）旧住宅区改造整治中的重要事项；

（五）需要协调、处理的其他物业管理事项。

街道办事处（镇人民政府）与物业、住房城乡建设、公安、城市管理、综合执法等部门之间应当建立健全信息共享机制，互相通报物业管理信息。

对物业管理区域内违反有关房屋使用安全、市容环卫、治安、消防、环保等法律、法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

有关行政主管部门在接到物业服务人、业主或者有关当事人的报告或者投诉后，应当及时依法处理。

Chapter 7法律责任

（一）拒不移交物业服务用房的，处五万元以上二十万元以下罚款；

（二）在房屋预售或者现售时，未将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示的，处一万元以上五万元以下罚款。

（一）擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，处一万元以上五万元以下罚款；

（二）挪用、侵占共有部分经营收益以及代管的其他共有资金的，依法追回，给予警告，并处被挪用或者侵占资金金额两倍的罚款。

（三）未按照规定公示、更新本条例第五十九条第一项至第四项有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款；

（四）物业服务人采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费用的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；

（五）对物业管理区域内违反消防安全法律、法规的行为，未及时采取合理措施制止并向有关行政主管部门报告的，处二千元以上二万元以下罚款。

（一）未按照规定划分物业管理区域的；

（二）未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（三）未按照规定办理业主委员会备案或者组织业主委员会换届的；

（四）未按照规定落实物业管理综合协调工作制度的；

（五）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时处理的；

（六）其他不依法履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

本章规定的行政处罚，按照相对集中行政处罚权的有关规定由综合执法部门实施的，依照其规定。

Chapter 8附则