铜仁市住宅物业管理条例

（2023年3月1日铜仁市第三届人民代表大会第三次会议通过 2023年5月25日贵州省第十四届人民代表大会常务委员会第三次会议批准）

Chapter 1总则

物业管理遵循党建引领、政府推动、属地管理、业主自治、多方参与的原则。

县级人民政府应当建立物业管理协调保障机制，在住房和城乡建设主管部门明确专门机构和人员负责物业管理工作，及时解决物业管理工作中的相关问题。

县级住房和城乡建设主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金交存和使用；

（二）负责物业服务合同、物业承接查验资料备案审查工作；

（三）征集、核查和监管物业服务企业信用信息；

（四）负责物业服务质量评价；

（五）指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；

（六）受理物业服务投诉、举报；

（七）法律、法规规定的其他职责。

住房和城乡建设主管部门负责监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，受理房屋质量问题投诉,监督管理装修过程中影响建筑结构和使用安全等行为。

城市综合执法主管部门负责依法查处物业管理区域内违法搭建建（构）筑物、占用和损坏公共绿化、影响环境卫生、制造噪音干扰他人正常生活等行为。

公安机关负责做好物业管理区域内治安管理工作，依法查处扰乱公共秩序、危害公共安全等行为。

消防救援机构负责监督物业服务人履行消防安全职责，依法查处妨碍消防车通行、堵塞疏散通道和破坏消防设施设备等行为。

市场监管主管部门负责依法查处物业管理区域内无照经营、违规收费、未按规定维护保养特种设备等行为。

（一）建立社区（村）党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等共同参与的协调运行机制，推动具备条件的小区、物业服务企业成立党组织；

（二）指导和协助业主大会设立、业主委员会选举、物业管理委员会成立；

（三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；

（四）指导和监督物业服务人依法履行合同、物业承接查验和退出交接等义务；

（五）建立物业纠纷多元化解机制，调解物业纠纷和处理相关投诉、举报；

（六）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下，配合做好物业管理相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府及居（村）民委员会设立的人民调解委员会应当开展物业纠纷排查，及时调解物业纠纷。

倡导业主、物业服务人等通过调解方式解决物业纠纷；调解时，可以邀请楼栋长、网格员参与，业主委员会予以配合。

鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。

Chapter 2物业管理形式

符合本条例第十九条第三项规定的，由物业管理委员会实施物业管理，推动住宅小区物业管理全覆盖。

业主大会、业主委员会按照集体讨论、少数服从多数的议事原则，依法对物业管理事项作出决定。

每次召开业主代表会议前，可以按楼栋、单元或者楼层为单位推选产生业主代表。业主不愿意推选代表参加会议的，可以自行或者委托代理人参加业主代表会议。

业主代表在参加业主代表会议前，应当就会议拟讨论事项征求所代表业主意见。每位代表参加代表会议和就相关事项投票所占比重为其代表业主总数参会、投票所占的比重。

经业主通过的管理规约自公布之日起生效，对全体业主及物业使用人具有约束力。

业主委员会任期内未能正常履行职责，或者逾期未完成换届选举的，由所在地街道办事处、乡镇人民政府督促整改。

（一）弄虚作假，篡改、毁弃、拒绝或者拖延提供物业管理有关文件、资料；

（二）擅自使用业主委员会印章；

（三）违反物业服务合同和管理规约，拒不支付物业费；

（四）未经业主大会或者业主代表会议授权，以业主委员会名义与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他行为。

业主委员会成员有前款规定行为之一的，由业主委员会决定暂停履行职责并予以公示，提请业主大会或者业主代表会议终止其成员资格；业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府建议业主委员会提请业主大会或者业主代表会议终止其成员资格。

电梯、消防、监控安防、人民防空等有特定要求的设施设备，应当委托专业单位进行维修和养护。

（一）选聘了物业服务人管理，具备设立业主大会条件但未设立的;

（二）选聘了物业服务人管理，设立业主大会但未选举产生业主委员会的；

（三）未选聘物业服务人管理，未选举产生业主委员会，业主又未直接执行管理事务的。

物业管理委员会作为临时机构，负责组织业主共同决定物业管理事项；经业主大会或者业主代表会议同意，代表业主与物业服务人签订、解除、修改物业服务合同，督促物业服务人履行合同，调解物业纠纷；实施物业管理；推动设立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会自业主委员会产生之日起解散。

Chapter 3物业服务

物业服务合同双方可以约定履约保证金，用于保证物业服务人依法依约履行合同和退出物业服务区域时履行移交档案资料、物业服务用房和共用设施设备等义务。

业主应当按照约定支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。业主拒不支付物业费的，可以由业主委员会、物业管理委员会先行督促；经督促后仍不支付的，调解组织应当及时调解。

鼓励电梯管理人、维护保养单位投保电梯责任保险。

建设单位应当在房屋销售现场公示前期物业服务合同和临时管理规约，将其作为房屋买卖合同的附件，并向县级住房和城乡建设主管部门备案。

经查验达不到物业交付条件的，由县级住房和城乡建设主管部门督促建设单位限期整改，并按照前款规定进行复验，相关费用由建设单位承担。

未经承接查验的物业，建设单位不得交付使用，物业服务人不得承接。

承接查验结果应当经建设单位与物业服务人双方签字确认，由物业服务人在承接物业后30日内持承接查验协议、查验记录等资料向县级住房和城乡建设主管部门备案，并送所在地街道办事处、乡镇人民政府留存。

物业服务人应当将承接查验资料建档保存，并公示承接查验情况。承接查验资料属于全体业主所有，业主有权免费查询。

对房屋已经交付入住业主和未入住业主的物业服务费应当在物业服务合同中按照费用与服务水平相适应的原则设定不同的收费标准，且未入住业主的物业服务收费标准应当低于已入住业主的物业服务收费标准。

在本条例施行前已签订物业服务合同的，未入住业主可以提出申请，经物业服务人及时核实后，双方可以按照第二款规定重新约定物业服务收费标准。

（一）物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容、收费标准及方式等；

（三）物业费与维修资金使用情况；

（四）法律、法规规定和物业服务合同中约定应当公示的其他信息。

（一）挪用、侵占、套取业主共有资金；

（二）擅自改变物业服务用房等共有部分用途；

（三）泄漏、买卖业主信息；

（四）强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式开启门禁、乘坐电梯及使用其他共用设施设备；

（五）擅自限制业主进出物业服务区域、楼栋；

（六）强制业主购买特定商品、服务，或者指定装修材料、搬运队伍；

（七）法律、法规和管理规约规定的其他行为。

（一）业主共有资金及相关资料；

（二）物业服务用房、共用设施设备用房及其资料；

（三）物业承接查验资料；

（四）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料；

（五）利用共有部分从事经营活动的相关资料，公共分摊费用交纳记录；

（六）物业服务人增设的设施设备，但合同另有约定的除外；

（七）其他应当移交的资料和财物。

物业服务人拒绝退出或者拒不移交本条例第二十九条规定的资料和财物，街道办事处、乡镇人民政府、县级住房和城乡建设主管部门接到报告后，应当及时处理。物业服务人有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

Chapter 4物业使用

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构；

（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；

（三）违法搭建建（构）筑物；

（四）从建筑物中向外抛掷物品；

（五）损坏或者擅自改建、移装公共设施设备；

（六）设置隔离桩、地锁、石墩、栅栏等障碍物堵塞消防通道；

（七）擅自改变防火分隔，影响消防安全和人员疏散；

（八）违规堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质；

（九）在建筑物内的公共通道、楼梯间、安全出口停放电动车辆或者为电动车辆充电；

（十）携犬出户未束犬链，在公共区域未及时清除犬只排泄物；

（十一）侵占绿地、损坏绿化设施；

（十二）法律、法规和管理规约规定的其他行为。

发生前款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向街道办事处、乡镇人民政府或者有关执法部门报告。

物业服务人应当书面告知业主、物业使用人装修房屋的禁止行为和注意事项，并进行现场巡查，发现问题及时处理。

业主、物业使用人负责清理装修房屋所产生的垃圾。

本条例施行前建设的专业经营设施设备，已投入使用的，专业经营单位应当接收。

Chapter 5法律责任

（一）违反第一项规定的，由城市综合执法主管部门责令改正，处以5万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；

（二）违反第三项规定的，由城市综合执法主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以建设工程造价5%以上10%以下罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处以建设工程造价10%以下罚款；

（三）违反第六项、第七项、第九项规定的，由消防救援机构责令改正，对个人处以警告或者500元以下罚款，对单位处以5000元以上5万元以下罚款；

（四）违反第十项规定，携犬出户未束犬链的，由公安机关责令饲养人改正，给予警告；拒不改正的，对单位饲养人处以500元以上5000元以下罚款；对个人饲养人处以200元以上500元以下罚款。在公共区域未及时清除犬只排泄物的，由城市综合执法主管部门责令饲养人改正，给予警告；拒不改正的，对单位饲养人处以500元以上5000元以下罚款；对个人饲养人处以100元以上500元以下罚款。

Chapter 6附则

住宅小区内非住宅的物业管理参照本条例执行。