承德市城镇住宅物业管理条例

(2022年4月28日承德市第十五届人民代表大会常务

委员会第八次会议通过 2022年7月28日河北省第

十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准)

Chapter 1总则

本条例所称城镇住宅物业管理,是指住宅物业管理区域内的业主通过选聘物业服务人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和公用场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业、专营单位和其他物业管理人。

鼓励和支持互联网、大数据、人工智能等信息技术手段在物业服务与管理中的应用,推进智慧社区建设。

政府其他有关主管部门依据职责分工,共同做好物业监督管理工作。

社区居民(村民)委员会应当协助和配合街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。建立社区居民委员会、业主委员会、物业服务人议事协商机制,共同商讨社区物业管理相关事务,协商解决物业管理存在的矛盾纠纷和问题。

加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理纠纷。

Chapter 2业主、业主大会和业主委员会

业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。业主行使权利应当遵循维护公共安全和公共利益、不损害他人利益的原则,妥善处理相邻关系,维护相关各方权益。

业主大会的设立依据法律法规的规定进行,需要公示的事项应当依法公示。

首次业主大会的成立,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责指导组建筹备组,由筹备组依法组织召开业主大会,选举成立业主委员会,通过管理规约、业主大会议事规则。业主委员会成立后,筹备组应当及时向业主委员会移交筹备期间的全部资料,移交后筹备组自行解散。

业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集召开。

召开首次业主大会所需筹备经费由建设单位承担,筹备经费的使用情况应当公示。

业主委员会任期内拒不履行或者无法正常履行职责,或者逾期未完成换届选举的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。不具备条件成立业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,可在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下,依托社区居民委员会实行自治管理。

业主委员会自选举产生之日起三十日内,应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

物业服务人应当协助做好物业管理区域内的社会治安、应对突发公共事件等相关工作。

业主委员会委员应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励符合条件的居民(村民)委员会成员、社区党员、人大代表、政协委员依法参选业主委员会委员。

业主委员会委员与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换的,街道办事处、乡镇人民政府指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会委员,业主委员会委员有违法行为的,承担相应的法律责任。

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督管理规约的实施;

(五)督促业主及时足额支付物业费;

(六)每年公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息;

(七)对违反法律法规和管理规约损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约向有关部门举报;

(八)业主大会赋予的其他职责。

Chapter 3物业服务

鼓励物业服务企业将在管项目周边的老旧小区纳入物业统一管理。暂不具备专业化物业管理条件的小区,由街道办事处、乡镇人民政府通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式保障基本物业服务,逐步实现物业管理全覆盖。

前期物业服务合同期限、物业服务用房、物业保修责任应当遵循相关法律法规的规定。

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用部位、共用设施设备清单,共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理所必需的其他资料。

物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给下一届业主委员会。

物业服务人应当对物业管理区域内的环保、治安、消防等易于发生安全风险的区域和设施设备加强日常巡查检查,发现物业管理区域内违反有关治安、环保、消防、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

业主应当依照法律、法规规定和物业服务合同约定履行交费义务。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受、无需接受相关物业服务或者与物业无关的其他问题为由拒绝支付物业费。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依据物业合同申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务收费应当明码标价，物业服务人不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。物业服务人在收取物业服务费前，应当将物业费收取的方式、标准、金额及期限向业主公示。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

Chapter 4物业使用

物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

(一)道路、绿地,但是属于城市公共道路、城市公共绿地除外;

(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位;

(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;

(四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施;

(五)法律法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。

物业管理区域内用于分户计量装置(含计量装置)或者入户端口以外的供排水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备及化粪池外第一个检查井(不含检查井)以外的排水设施由专营单位负责维护、维修和更换，保证其正常使用；未完成分户改造的物业管理区域内的相关设施设备的维护、维修和更换，按照专业经营单位和物业服务人或者业主的约定实施；电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备，应当由具有相应资质的专业性服务组织进行维修、养护。

(一)擅自改变规划建设的公共建筑和共用设施用途;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地等共有部位；

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。

(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)擅自搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自将住宅改变为经营性用房或者擅自改变建筑物及其附属设施用途;

(四)擅自拆改和损坏供水、排水、电缆、供暖管线及共用设施设备;

(五)擅自架设电线、电缆,加装车辆充电设施;

(六)擅自侵占绿地，损毁树木、绿化设施;

(七)擅自在楼道等共有部位堆放杂物，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口;

（八）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏障碍物等方式，违规停放车辆，占用、阻塞消防通道以及影响行人正常出行；

（九）随意弃置垃圾、排放污水，从建筑物中抛掷物品，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、刻画物品、小广告；

（十）非法储存易燃、易爆、剧毒或者放射性物质等危险物品；

（十一）违规养犬；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主拒不告知或者违反相关规定的，物业服务人应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关部门报告。

装饰装修造成物业共有部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

物业服务人应当按照业主大会决议在车位、车库配置电动汽车、电动自行车充电设施。

物业管理区域内实施的抢险抢修、维修维护、救护等车辆，不得收取停车费。

收益资金的收支情况、使用、审计由业主大会决定。

使用住宅维修资金，应当经业主大会决定是否采用招投标方式选择施工人，申请人不得直接委托或者指定施工人。维修资金管理部门、街道办事处、乡镇人民政府、业主委员会应当加强监督管理，不得挪用，确保维修资金安全。

物业服务人、业主委员会或有关业主应当按有关规定在物业管理区域内显著位置公示维修方案、业主表决结果、工程预（决）算、维修资金分摊等情况。

Chapter 5监督管理

（一）住房和城乡建设行政主管部门应当加强对物业服务人日常经营活动和物业服务质量的监管，协调处理物业管理重大矛盾纠纷；建立物业服务人信用评价机制和服务项目考核制度，对物业服务人进行信用评价和服务项目考核，信用评价和服务项目考核结果应当向社会公开；负责监督查处物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费或者降低服务标准的行为。

（二）城市管理综合行政执法部门应当加强物业管理区域内私搭乱建、违规占用和毁坏绿地、擅自伐移树木，随意弃置垃圾、排放污水、乱堆杂物的监督管理，查处在建筑物、构筑物上悬挂、张贴小广告等违法违规行为。

（三）市场监督管理部门加强物业管理区域内的电梯等特种设备的安全监管工作，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用等违法违规行为；依法查处物业管理的各类价格违法行为。

（四）公安机关加强物业管理区域内治安防范，依法查处物业管理区域内破坏消防等设施设备、违规停放车辆、泄露和出售业主个人信息以及非法储存易燃、易爆、剧毒或者放射性物质等危险物品的违法违规行为。对物业管理区域内违规养犬行为，由县级以上地方人民政府确定的其他行政主管部门依法进行查处。

（五）发展改革部门负责物业价格管控，加强物业管理区域内物业服务收费的监督管理工作。

Chapter 6法律责任

（一）擅自改变规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地等共有部位，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

违反本条例第三十二条第一款第二项规定，擅自搭建建筑物、构筑物，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

违反本条例第三十二条第一款第三项规定，擅自改变建筑物及其附属设施用途的，由物业所在地的县（市、区）人民政府城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处二千元以上一万元以下罚款，对单位处一万元以上十万元以下罚款。

违反本条例第三十二条第一款第四、五、六、七、八、九、十、十一项内容的依据有关法律法规进行处罚，业主、物业使用人对造成其财产损失、人身伤害的，可以向人民法院提起诉讼。

Chapter 7附则