拉萨市物业管理条例

（2015年8月21日拉萨市第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 2015年9月23日自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准）

Chapter 1总则

本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

本条例所称物业管理，是指选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

县（区）住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

市城乡规划、国土资源、市政市容、林业绿化、公安、民政、环保、物价、工商、消防等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

乡（镇）人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会负责组织、指导、监督本辖区内的业主大会的设立和业主委员会的工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

Chapter 2前期物业管理

Section 1物业管理区域

（一）以建设项目《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》宗地四至界线为准，一个项目为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（二）分期建设项目或者两个以上单位共同建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

（三）已建成公用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

建设单位在申请办理《建设工程规划许可证》时，应当注明物业服务用房的具体位置。《建设工程规划许可证》建设单位应当自物业竣工验收合格之日起30日内，将物业服务用房无偿移交给物业服务企业。

企业和业主委员会无偿使用，不得买卖、分割和抵押。

建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业服务用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

Section 3前期物业管理

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）建设项目规划总平面布局图；

（四）物业管理区域划分备案书；

（五）物业共用部分清册；

（六）《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》。

在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质和

相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。

建筑总面积在3万平方米以上的物业管理区域，应当采

用公开招投标方式；建筑总面积低于3万平方米的、投标企业少于3家的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向县（区）住房和城乡建设主管部门和物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

Chapter 3业主、业主大会及业主委员会

Section 1业主

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议意见；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，同时享有被选举权；

（六）享受安全、和谐、舒适、便捷的环境；

（七）监督业主委员会、物业服务企业履行的各项职责；

（八）法律法规规定的其他权利。

（一）自觉维护物业管理区域内的社会稳定，加强民族团结；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则以及公共秩序；

（三）爱护物业管理区域内的物业共用部位和共用设施设备和环境卫生；

（四）执行业主大会和业主委员会作出的决定；

（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用；

（六）法律法规规定的其他义务。

Section 2业主大会

（一）专用部分交付使用的建筑面积达到建筑总面积的50%以上；

（二）自首次交付使用专用部分之日起满两年且交付使用的专用部分建筑面积达到建筑总面积的20%以上。

业主总户数在50户以下经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

乡（镇）人民政府（街道办事处）应当在收到报告之日起10日内，组织业主成立业主大会筹备组，业主大会筹备召开首次业主大会会议。

建设单位未及时书面报告的，业主可以向乡（镇）人民政府（街道办事处）提出设立业主大会的书面要求。

业主大会乡（镇）人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、业主（"乡（镇）人民政府（街道办事处）

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会

工作规则；

（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

（四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；

（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

召开首次业主大会会议所需经费以及筹备组经费由建设单位承担。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

业主以幢、单元或者楼层为单位，推选业主（双联户联户）代表参加业主大会会议。

业主（联户）代表应当在参加业主大会会议3日前，就会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，将赞同、反对、弃权的具体票数经本人签字后，由业主（联户）代表在业主大会投票时如实反映。

市、县（区）住房和城乡建设主管部门、乡（镇）人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、辖区派出所的代表必要时列席业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（三）讨论物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重修建筑物及其附属设施；

（七）改变共用部分的用途；

（八）利用共用部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（九）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定事项。

决定第（五）、（六）、（七）、（八）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会分为定期会议和临时会议，由业

主委员会组织召开。

定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开临时会议：

（一）占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主大会会议采用集体讨论和书面征求意见的形式。采用书面征求意见的，应当将征求意见书送达全体业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

业主大会作出的决定事项应当在物业管理区域内公告。

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（四）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）及时了解业主的意见建议；

（六）制定对物业共用部位及设施设备维修、更新、改造的方案，并监督实施；

（八）调解业主与物业服务企业之间、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）监督管理规约的实施；

（十）完成业主大会赋予的其他职责。

业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴由业主大会决定；工作经费的收支情况应当在物业管理区域内定期公示，接受业主的监督。

（一）业主委员会不履行召开业主大会会议职责的；

（二）业主委员会、业主大会召开程序违反相关法律法规规定的；

（三）业主委员会任期届满仍未进行换届选举的；

（四）届满业主委员会及其委员不及时移交相关资料的；

（五）其他物业管理活动中需要督促纠正的事项。

Chapter 4物业服务

Section 1一般规定

在本市行政区域内从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等物业服务活动的代理机构，应当向市住房和城乡建设主管部门备案。

物业管理联席会议由乡（镇）人民政府（街道办事处）负责组织召集，由县（区）住房和城乡建设主管部门、村（居）民委员会、辖区派出所、物业服务企业、业主委员会、业主（联户）代表、相关单位等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的；

（二）业主委员会换届过程中出现问题的；

（三）物业服务合同履行中出现重大问题的；

（四）提前终止物业服务合同的；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题的；

（六）业主、业主委员会、物业服务企业之间发生矛盾纠纷的；

（七）需要协调解决其他物业管理问题的。

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人员

伤亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且难以排除，严重危及业主、建筑物安全的；

（三）物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主正常生活的；

（四）发生群体性事件的；

（五）其他严重影响业主正常生活的。

物业投诉可向村（居）民委员会投诉，村（居）民委员会无法处理或对其协调、处理不服的，可逐级向所在地乡（镇）人民政府（街道办事处）、县（区）、市投诉。

投诉受理单位应当在受理投诉15日内对投诉事项形成处理意见，对重大事件、情况复杂的投诉事项，可适当延长做出处理意见的时间，并将延长期限告知投诉人。

（一）正在或者已经通过诉讼、行政复议、仲裁解决的；

（二）投诉人要求财产和人身损害赔偿的；

（三）在投诉事项办理期间重复投诉的；

（四）业主之间的民事纠纷；

（五）其他不予受理的投诉事项。

Section 2物业服务合同

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及服务费用标准；

（三）物业管理区域内安全保障事项；

（四）合同期限；

（五）违约责任。

（一）移交物业服务用房和设施设备；

（二）移交服务期间的物业服务和财务档案，属于业主共用的场地、设施设备实行酬金制的；

（三）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（四）清退预收的物业服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额及其他代收费用；

（五）法律、法规规定的其他义务。

未成立业主委员会的，在县（区）住房和城乡建设主管部门监督下，向乡（镇）人民政府（街道办事处）移交。

新物业服务企业确定后，业主委员会或者乡（镇）人民政府（街道办事处）应当将资金、物品和资料移交给新的物业服务企业。

委员会有下列情形之一的，应当在10日内向乡（镇）人民政府（街道办事处）备案，乡（镇）人民政府（街道办事处）将备案情况及时书面告知县（区）住房和城乡建设主管部门。

（一）签订物业服务合同的；

（二）成立业主大会的；

（三）选举产生业主委员会的；

（四）办理物业企业移交手续的；

（五）业主委员会会议和业主大会会议决议及业主共同表决事项的；

（六）提前解除物业服务合同的；

（七）其他需要备案的事项。

Section 3物业服务费

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用为由，停水、停电或者减少服务人员、服务项目，降低服务标准、停止物业服务。

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业使用的向物业服务企业收取；

（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

上述单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。

Chapter 5物业的使用与维护

Section 1物业的使用

（一）擅自变动房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观；

（二）违章搭建建筑物、构筑物或者其他设施；

（三）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性等危险性物品，排放有毒、有害物质；

（四）高空抛物，乱停乱放，乱拉管线；

（五）超过规定标准排放噪声；

（六）占用、堵塞消防通道和出入口通道的行为；

（七）占用公共绿地以及损害公共设施设备行为；

（八）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定的期限内恢复原状。

业主委员会应当定期公示共用部分物业经营的收支使用情况。

Section 2车位的使用管理

物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定，可以委托物业服务企业收取费用，并支付一定比例的报酬。业主对车辆有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。

Section 3物业的维护

上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的应当按照相关规定执行。

任何单位和个人不得挪用专项维修资金。

Chapter 6法律责任

Chapter 7附则