银川市物业管理条例

（2004年12月23日银川市第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2005年3月25日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准 2008年4月17日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议第一次修改 2008年7月24日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第四次会议批准 2019年8月8日银川市第十五届人民代表大会常务委员会第二十四次会议第二次修改 2019年9月27日宁夏回族自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准 根据2024年9月10日银川市第十六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过并经2024年9月26日宁夏回族自治区第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《银川市人民代表大会常务委员会关于修改和废止部分地方性法规的决定》修正）

Chapter 1总则

县（市）区人民政府负责物业管理活动的部门（以下简称县（市）区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作，业务上接受市物业主管部门的指导、监督和考核，具体考核办法由市人民政府另行制定。

民政、自然资源、城市管理、应急管理、园林、消防、生态环境、公安、发展改革、市场监管、卫生健康等行政主管部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府在同级党组织的领导下组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷，指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

社区居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好与物业管理有关的工作。

倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

鼓励物业服务企业、业主委员会等运用新媒体，引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助，实行网络化物业管理。

Chapter 2前期物业管理

建设单位应当在房屋预售前向市物业主管部门报备确定的物业管理区域。

（一）建筑面积在五万平方米以内的，按照不低于建筑总面积的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米；

（二）建筑面积超过五万平方米的，除按照五万平方米的千分之四配置外，超过部分按照不低于千分之二的标准配置；

（三）住宅（含商住）项目物业服务用房应当位于地面以上一至二层；

（四）物业服务用房应当具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等设施，可直接投入使用。

通过招投标方式选聘物业服务企业的，建设单位应当按照以下规定时限完成招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前三十日内完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日内完成。

前期物业服务企业应当在物业服务合同签订或者变更后十五日内向县（市）区物业主管部门备案。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

建设单位应当在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或者使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或者使用权归全体业主所有。

前期物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认。

未经承接查验的物业，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。

Chapter 3业主、业主大会及业主委员会

业主身份的确认，以房屋登记簿为依据。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，由物业所在地社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。

首次业主大会的费用由建设单位承担。

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）提出首届业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）草拟业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

（一）物业的名称、地点、面积及户数；

（二）业主委员会组织机构；

（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权利；

（四）业主参与物业管理的权利；

（五）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；

（六）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

（七）公共收益的管理、使用、审计；

（八）业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务；

（九）违反管理规约的责任。

管理规约经业主大会通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公示。

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会应当召开业主大会定期会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织召集。

业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；

（三）遵守法律法规，履行业主义务；

（四）具备履行职务的健康条件和文化水平。

业主委员会委员候选人可以由业主推荐或者自荐产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会成员名单；

（五）相关公示材料。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县（市）区物业主管部门和物业所在地公安派出所、社区居（村）民委员会。前款第二项至四项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

业主委员会成员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。业主委员会应当根据业主大会议事规则及时增补委员。

（一）任职期限届满；

（二）不再是该物业管理区域内的业主；

（三）丧失民事行为能力；

（四）被依法追究刑事责任；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

（一）不履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；

（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（五）与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系；

（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（八）违规使用业主委员会的印章；

（九）不按照管理规约或者业主大会的决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计；

（十）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

业主委员会换届选举时，上一届业主委员会应当向业主大会提交工作报告和审计报告。

选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在社区居（村）民委员会的监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作；新一届业主委员会未选举产生的，移交给社区居（村）民委员会代管。

（一）拟订物业共用部位、共用设施设备、共有部分收益的管理、使用和分配方案，经业主大会同意后组织实施；

（二）根据业主大会的授权，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。

未经业主大会同意或者授权，业主委员会做出的任何决定无效。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，在物业管理职责范围内接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居（村）民委员会，并认真听取社区居（村）民委员会的建议。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内显著位置进行公示，接受业主的质询。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立由县（市）区物业主管部门、民政部门、公安派出所、社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

Chapter 4物业管理服务及费用

从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，并纳入银川市物业行业信用监管系统。

物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，向县（市）区物业主管部门备案并在物业管理区域内公示。

物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

业主违反物业服务合同约定，逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付，业主委员会应当督促其限期支付；逾期仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托方收取一定的代办费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业聘用保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

物业服务合同依法解除后，物业服务企业应当退还多收取的物业服务费，有过错的应当承担赔偿责任。

建设单位或者业主大会未按照法律、法规规定以及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同，给物业服务企业造成损失的，建设单位或者全体业主应当承担赔偿责任。

业主大会未重新聘请物业服务企业的，原物业服务企业应当将物业服务用房和有关档案资料移交给业主委员会；未成立业主委员会的，移交给社区居（村）民委员会，由社区居（村）民委员会代为管理。

老旧住宅区需要实施物业管理的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当划分物业管理区域，并向县（市）区物业主管部门备案。

老旧住宅区完成整治改造后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

Chapter 5物业的使用与维护

业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当征得业主大会同意后，由业主依法办理有关手续。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

前款规定的专业经营服务单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

（一）擅自改变房屋设计用途，影响相邻关系人的生活；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、共有部分，擅自移动、改装共用设施设备；

（三）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；

（四）放置、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等有害物质；

（五）发出超过规定标准的噪音；

（六）存放、铺设超负荷物品；

（七）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人合法权益的活动；

（八）占用公共场地，损毁绿化、人造景观、文体设施等；

（九）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（十）违章搭建、改建或者以其他方式改变物业共用部位、共用设施设备、共有部分，影响其正常使用功能；

（十一）在建筑物或者构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）违规饲养动物影响他人正常生活；

（十三）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

有前款行为之一的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻，要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。劝阻无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后，应当依法处理。

保修期满后，物业共用部位、共用设施设备、共有部分的维修、更新、改造费用，可在专项维修资金中列支，或者由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担；物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。

责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业服务合同的约定执行。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

建设单位、物业服务企业或者业主委员会应当将车位、车库的附赠、出售、出租情况在物业管理区域显著位置及时公示，接受业主监督。

在满足业主的需要后，车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，每次租赁期限不得超过六个月。

场地使用费属公共收益，归全体业主所有，收取标准和管理、使用办法，由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。

利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营产生的收入，在扣除合理成本之后，属业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，不得以任何个人名义进行存储和管理。

业主委员会或者物业服务企业应当每年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督。

审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。

Chapter 6法律责任

（一）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备、共有部分的所有权或者使用权；

（二）建设单位或者物业服务企业不移交有关资料；

（三）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房；

（四）物业服务企业擅自停止物业服务；

（五）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；

（六）物业服务企业未经业主大会同意，擅自改变物业服务用房用途；

（七）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆；

（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（九）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（十）擅自利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行经营；

（十一）挪用专项维修资金。

（一）房屋销售前，未将规划用于机动车停放的车位、车库的数量、位置、面积、处置方式等向物业买受人明示，或者未在物业买卖合同中予以约定的，责令改正，处一万元以上三万元以下的罚款；

（二）拒绝出租尚未附赠、出售的车位、车库的，责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下的罚款；

（三）未首先满足业主需要，将尚未处置的车位、车库出租给本物业管理区域外单位或者个人，或者出租给本物业管理区域外单位或者个人超过六个月的，责令限期改正；逾期未改正的，处以租金二倍的罚款。

Chapter 7附则

（一）共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等；

（二）共用设施设备，包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等；

（三）共有部分，包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场（车库）、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房（含办公用房、清洁用房、储藏用房、业主活动用房）等。