海南自由贸易港土地管理条例

（2023年4月16日海南省第七届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）

Chapter 1总则

集体所有土地使用权可以依法出让、出租、转让、承包、联营、作价出资（入股）、抵押等。

市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门可以在市辖区或者乡镇设立自然资源和规划派出机构，实行垂直管理，负责市辖区或者乡镇的土地管理工作。

省和市、县、自治县人民政府农业农村主管部门负责本行政区域内农村宅基地改革和管理有关工作，做好耕地质量管理相关工作。

县级以上人民政府应当依托国土空间基础信息平台整合相关空间数据，实施机器赋码、一地一码、一码管地等制度，实现土地管理全流程数字化管理和国土空间智慧治理；建立土地信息归集、发布查询、智能选址、政策指引和招商地图等功能为一体的土地超市，构建规范高效的土地市场服务监管体系；开展国土空间规划动态监测评估预警和监管，实施规划和用地全过程管理。

县级以上人民政府自然资源和规划、发展改革、生态环境、住房和城乡建设、林业、农业农村等部门应当按照国土空间规划建立土地管理信息共享机制，实现数据共享和业务协同。

Chapter 2土地所有权、使用权和土地登记

流转期限为五年以上的土地经营权，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

土地权属登记由土地所在地的市、县、自治县人民政府不动产登记机构依照不动产登记相关法律、法规办理。

土地所有权和土地使用权争议，争议各方没有证据证明土地归属，又调解不成的，由县级以上人民政府根据具体情况决定其归属。

Chapter 3国土空间规划

经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。

城镇开发边界内的详细规划由市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门组织编制，报本级人民政府批准。城镇开发边界外的乡村地区，由乡镇人民政府以一个或者几个行政村为单元，组织编制村庄规划作为详细规划，报上一级人民政府批准。法律、法规另有规定的，从其规定。编制村庄规划时，应当留足农村集体经济组织成员的生产、生活用地。

自然资源和规划主管部门负责编制的涉及空间利用的相关专项规划，报本级人民政府批准。涉及空间利用的交通、能源、水利等其他专项规划，由相关主管部门组织编制，书面征得同级自然资源和规划主管部门同意后，报本级人民政府批准。专项规划与总体规划不一致的，相关部门应当进行修改。

本省对重要规划控制区、重点产业园区的国土空间规划编制、审批另有规定的，从其规定。

（一）国家战略、重大政策调整；

（二）行政区划调整；

（三）国家和省重大能源、交通、水利等基础设施以及其他重大工程建设项目需要；

（四）不可预见的重大国防、军事、抢险救灾、疫情防控等建设项目需要；

（五）法律、法规规定或者省人民政府认定的其他情形。

国土空间详细规划、相关专项规划的修改，按国家和本省有关规定执行。

经批准的前款国土空间规划应当及时公布，法律、法规规定不得公开的内容除外。

省人民政府对土地利用年度计划的执行情况进行年度评估和考核。

县级以上人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向本级人民代表大会报告。

Chapter 4耕地保护

县级以上人民政府应当建立耕地保护网格化监管机制，实现耕地保护责任全覆盖；确保本行政区域内耕地总量不减少、质量不降低；采取措施防止耕地闲置、荒芜。

省人民政府应当组织自然资源和规划、农业农村、统计等部门对市、县、自治县人民政府耕地保护责任目标落实情况进行考核。考核结果作为领导干部考核、自然资源资产离任审计等的重要依据。

经依法批准的非农业建设占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当依法缴纳耕地开垦费用于开垦新的耕地。

省人民政府自然资源和规划主管部门建立补充耕地指标统筹调剂机制。市、县、自治县人民政府未落实耕地保护年度责任目标任务、年度耕地垦造任务的，省人民政府可以核减其下一年度农用地转用计划指标。

耕地开垦费、补充耕地指标的相关费用，应当作为建设用地成本列入建设项目总投资，并及时足额缴纳或者兑付。

市、县、自治县人民政府应当根据国家和本省有关要求，将永久基本农田范围以外一定数量的优质耕地划为永久基本农田储备区，作为补划永久基本农田的后备资源库。对永久基本农田储备区应当加强管理，保证耕地质量不降低。

对耕地转为林地、草地、园地等其他农用地以及农业设施建设用地的，市、县、自治县人民政府负责编制方案，通过统筹林地、草地、园地等其他农用地以及农业设施建设用地整治为耕地等方式，补足同等数量、质量的可以长期稳定利用的耕地，落实耕地保有量任务。

新开垦的耕地由市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门会同同级农业农村主管部门验收，并在验收结束后七个工作日内报省人民政府自然资源和规划主管部门备案，同时公示耕地验收情况。经验收合格的新开垦耕地，由市、县、自治县人民政府登记造册，负责保护管理。

市、县、自治县人民政府应当加强新开垦耕地的后期管护，制定实施方案，明确管护职责、措施、标准等要求，落实项目实施主体、乡镇、村以及土地承包经营者的管护责任。

市、县、自治县人民政府可以建立耕地保护激励机制，对承担耕地保护任务的集体经济组织、农户等主体予以奖补。

土地承包经营权人可以采取转包、出租、入股等方式进行土地经营权流转，以及代耕代种、联耕联种、托管等方式，恢复闲置、荒芜耕地耕种。

经土地承包经营权人同意，乡镇人民政府、街道办事处可以将农业标准地集中对外与土地经营权人签订投资建设协议，对亩均投入产出、机械化种植面积、农业投入品使用、农产品安全和环境保护等控制性指标，相应奖励以及撂荒耕地等行为的违约责任作出约定。

县级以上人民政府应当按照国土空间规划组织实施土地整治和生态修复，优化城乡生产、生活、生态空间，保护和改善生态环境。对社会投资主体从事生态和保护修复工作的，可以按照“谁修复、谁受益”的原则，通过依法赋予一定期限的自然资源资产使用权等方式予以激励。

因自然灾害造成耕地损毁的，市、县、自治县人民政府应当及时组织耕地复垦或者修复。

Chapter 5农用地转用与土地征收

未利用地转为建设用地的，报省人民政府批准。

农业综合开发用地中的非农业建设项目占用的土地按建设用地报请批准。

Chapter 6国有土地使用权市场管理

Section 1国有土地供应

（一）符合省和市、县、自治县国土空间规划以及土地利用年度计划；

（二）土地权属清晰；

（三）没有法律纠纷；

（四）土地征收补偿安置落实到位；

（五）出让、划拨的国有土地地块位置、使用性质、容积率、绿地率、建筑密度等规划条件明确；

（六）符合相应的土壤环境质量要求；

（七）具备动工开发所必须的其他基本条件。

国有建设用地使用权出让和租赁的最高年限依照国家有关规定执行。

国有土地使用权出让用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，由市、县、自治县人民政府批准。但依法应当由国务院批准的除外。

建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门批准。

国有土地不得承包用于非农业建设。国有土地使用权承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，由市、县、自治县人民政府批准。国家所有依法由农民集体使用的农用地承包，依照农村土地承包有关法律、法规执行。

市、县、自治县人民政府应当根据各类项目建设用地标准进行用地审批。

需要使用土地的单位和个人可以在公布的时限内向市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门提出意向用地申请。

土地供应方案应当包括拟出让、租赁地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地方式、供地时间等。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一地块有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让。国家对海南自由贸易港土地出让方式另有规定的，从其规定。

以招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让、租赁、承包国有土地使用权的，应当在省人民政府自然资源和规划主管部门指定的媒介上发布公告，公布拟出让、租赁、承包地块的基本情况和招标、拍卖、挂牌等公开竞价的时间、地点。

市、县、自治县人民政府供应混合用地可以按照主导用途对应的用地性质实行差别化的方式供应土地。

市、县、自治县人民政府对产业链关键环节、核心项目涉及的多宗土地可以实行整体供应。

土地供应的具体办法由省人民政府另行制定。

出让、租赁、承包土地使用权的价格不得低于公布的国有土地供应最低价标准。

出让、租赁、承包土地使用权，应当委托有资质的土地评估机构对土地使用权价格进行评估，土地估价报告应当报省人民政府自然资源和规划主管部门备案。未经价格评估、备案的土地使用权，不得出让、租赁、承包。

以招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让、租赁、承包土地使用权的底价或者以协议方式出让、租赁、承包土地使用权的价格，由市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门根据土地估价结果和产业政策等因素确定。

出让、租赁、承包土地使用权的结果应当在省人民政府自然资源和规划主管部门指定的媒介上公布。

（一）以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的，按土地使用权出让金百分之二十征收；

（二）以租赁方式取得土地使用权，超过租赁合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，按当年的租金百分之二十至百分之五十征收；

（三）已经办理征地划拨审批手续的非农业建设项目，占用耕地一年以上未动工开发建设的，按该地块标定地价的百分之五至百分之二十征收。

以出让方式取得国有建设用地使用权，超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的，按照海南自由贸易港闲置土地处置的有关规定征收土地闲置费。

国有土地使用权受让人、承租人对原受让、租赁的土地使用权享有优先受让、租赁权。

承包期限届满，承包人对原承包的土地享有优先承包权，承包合同到期后未续期的，由发包方收回承包土地，地上附着物按承包合同约定处理，没有约定的，归发包方所有。国家所有依法由农民集体使用的农用地的承包期限届满，依照农村土地承包的有关法律、法规执行。

经批准调整容积率的，土地使用权人应当与自然资源和规划主管部门签订变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并依法补缴土地使用权出让金。

开发利用地下空间，应当符合国土空间规划要求，依法取得地下空间建设用地使用权。使用权的取得方式和使用年限，参照建设用地使用权相关规定执行。

地下空间建设用地使用权和地下建（构）筑物应当依据不动产登记的法律、法规规定依法登记。

鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。

按照省和市、县、自治县以及乡镇国土空间规划的要求，农村住宅向中心村和集镇集中，或者乡镇企业向工业小区集中，确需占用永久基本农田以外的土地的，经市、县、自治县人民政府批准，可以与腾出来的旧址土地进行置换。

自然保护地体系建设、饮用水水源保护区管理需要使用移民迁出所腾挪的建设用地的，可以在自愿有偿并落实拆迁补偿安置的基础上，以国有安置用地与所腾挪的集体建设用地进行等价置换，依照有关规定办理审批手续。

土地置换的具体办法由省人民政府制定。

Section 2国有土地使用权交易

以租赁方式取得的承租土地使用权，在土地使用者按规定支付租金并完成开发建设后，经市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门同意或者根据租赁合同约定，可以出租、转让或者依法抵押。

国有土地承包后，可以依法转让、转包、入股或者抵押。

国有土地使用权转让、出租、转包、入股、抵押的，当事人应当签订合同。转让、出租、转包、入股、抵押合同不得违反出让、租赁、承包合同的约定。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县、自治县人民政府有优先购买权。

地上建筑物、其他附着物与土地使用权应当同时出让、转让、抵押。地上建筑物、其他附着物转让需办理产权转移登记手续的，必须持有该建筑物、附着物所涉及的土地使用权和其他产权证书。

（一）未持有合法不动产权属证书及其他产权证书的；

（二）未依照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发的；

（三）县级以上人民政府依法决定收回的；

（四）土地使用权有争议的；

（五）未征得土地使用权共有人同意的；

（六）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权转让、出租的；

（七）法律、法规规定禁止转让、出租的其他情形。

Section 3划拨土地使用权交易

划拨土地使用权不得承包用于非农业建设。

（一）已依法办理土地使用权登记手续，取得不动产权属证书；

（二）须征得土地及地上建筑物等产权共有人的同意。

以划拨土地使用权与他人联合举办企业的，以经评估确认的土地入股额依照前款规定的比例补交土地使用权出让金。

划拨土地使用权转让符合划拨用地目录的，可以不补交土地使用权出让金，办理转移登记手续。

划拨土地使用权人经市、县、自治县人民政府批准，并按经确认的评估价格百分之四十补交土地使用权出让金后，可以办理土地使用权出让手续。

Chapter 7集体所有土地使用权市场管理

农村集体经济组织利用国土空间规划确定的建设用地举办企业或者与他人联合举办企业的，应当持有关批准文件，向市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门提出申请，由市、县、自治县人民政府批准；其中，涉及占用农用地的应当依法办理审批手续。

乡（镇）村公共基础设施、公益事业等乡（镇）村建设需要使用集体所有土地的，经乡镇人民政府审核，向市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门提出申请，报请同级人民政府批准，其中涉及农用地转为建设用地的，应当按照规定权限办理农用地转用审批手续。

集体所有土地的承包经营，依照农村土地承包经营的有关法律、法规执行。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

农村集体经济组织可以委托土地储备机构承担集体经营性建设用地的前期开发、管护和交易等工作。

（一）土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门应当根据国土空间规划对拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件提出意见，并会同同级发展改革、生态环境等有关主管部门一并提出产业准入和生态环境保护等要求。

（二）土地所有权人应当根据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租方案，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县、自治县人民政府。

（三）市、县、自治县人民政府应当及时组织自然资源和规划、发展改革、生态环境等有关主管部门对方案进行研究，并在收到方案后五个工作日内提出意见。认为集体经营性建设用地出让、出租方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，市、县、自治县人民政府应当提出修改意见，土地所有权人应当按照修改意见进行修改。

（四）土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当参照国家合同示范文本签订书面合同，并报市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

（五）集体经营性建设用地出让、出租合同双方应当按照合同约定交付土地和支付价款，并依法缴纳相关税费，持有效合同、价款支付凭证以及纳税证明等向集体经营性建设用地所在地的不动产登记机构依法申请办理不动产登记。

省人民政府应当规范集体经营性建设用地入市流程，完善入市规则。集体经营性建设用地使用权出让、出租的，应当纳入土地超市，并进入政府公共资源交易平台进行供应。

省人民政府应当按照公开透明、合理平衡利益的原则建立土地增值收益分配机制。

集体所有土地使用权转让、入股、出租的，必须签订合同，依法办理转移登记手续。

通过合法方式占有宅基地并建成房屋，但不符合前款规定的，可以探索实行宅基地有偿使用。有偿使用费由农村集体经济组织收取和使用。具体办法由省人民政府制定。

Chapter 8监督检查

县级以上人民政府应当将土地审批事项范围、条件、申请材料目录、示范文本、程序、期限、审批结果、投诉方式等在政府门户网站公示，接受公众查询和监督。但涉及国家秘密的信息除外。

县级以上人民政府自然资源和规划主管部门负责土地执法工作，依法查处土地违法行为。

县级以上人民政府农业农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规、规章的行为进行监督检查，适用本条例关于自然资源和规划主管部门监督检查的规定。

县级以上人民政府发展改革、住房和城乡建设、生态环境等部门应当按照各自职责协同做好查处土地违法行为的相关工作。

（一）省和市、县、自治县国土空间规划的编制、审批、实施、修改和土地利用年度计划执行情况；

（二）耕地开垦、占补平衡和保护情况；

（三）农用地转用、土地征收情况；

（四）国有土地使用权划拨、出让、租赁、承包以及土地使用权转移等情况；

（五）改变土地用途和容积率的情况；

（六）农民集体所有土地用于非农业建设情况；

（七）集体经营性建设用地入市情况；

（八）土地有偿使用费和耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费等有关费用的收缴、使用情况；

（九）土地权属变更和登记发证情况；

（十）盘活存量土地情况；

（十一）依法应当监督检查的其他事项。

土地监督检查人员执行监督检查公务时，应当向被监督检查单位和个人出示土地监督检查证件。

未满足法律、法规规定和土地出让合同约定转让条件的，受让人不得通过擅自变更出资比例、股权结构、实际控制人等方式变相转让建设用地使用权。受让人变相转让建设用地使用权的，依照法律、法规的规定和合同约定采取限期整改、支付违约金、解除合同收回土地等方式处置并纳入信用监管。

Chapter 9法律责任

（一）无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准用地的；

（二）不按照省和市、县、自治县国土空间规划确定的用途批准用地，或者未依法批准擅自改变省和市、县、自治县国土空间规划后批准用地的；

（三）没有土地利用计划指标擅自批准用地，或者没有新增建设用地指标擅自批准农用地和未利用地转为建设用地的；

（四）超越权限或者违反法定程序批准征地、农用地转用、未利用地转用和土地使用权出让、租赁、承包的；

（五）未按规定落实社会保障费用而批准征地，未按照法律、法规规定的标准支付征地补偿费或者未全额支付征地补偿费而办理供地手续的；

（六）违反本条例第二十八条规定的项目建设用地标准进行用地审批的；

（七）超越权限或者违反法定条件、程序非法进行土地登记的；

（八）化整为零审批土地的；

（九）在办理农用地转用或者土地征收申报、报批等过程中，有谎报、瞒报用地位置、地类、面积等弄虚作假行为的。

前款所列非法批准登记土地行为对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（一）应当采取出让方式而采取划拨方式的；

（二）应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式而采取协议方式的；

（三）在招标、拍卖、挂牌等公开竞价过程中，采取与投标人、竞买人恶意串通，故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人、竞买人等方式，操纵中标人、竞得人的确定或者出让结果的；

（四）低于国有土地供应最低价标准的；

（五）国有土地使用权出让合同签订后，擅自批准调整土地用途、容积率等土地使用条件的。

（一）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；

（二）超过批准用地数量或者用地界限占用土地的；

（三）拒不归还非法批准、使用的土地的。

非法占用建设用地、未利用地的，由县级以上人民政府自然资源和规划主管部门责令退还非法占用的土地，可以限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以按照非法占用土地每平方米一百元的标准处以罚款。涉及违反城乡规划法律、法规的，依照相关法律、法规处理。

（一）未经依法批准擅自出让、转让、租赁、承包、抵押土地使用权的；

（二）不符合法律、法规规定的条件，非法转让建设用地使用权或者通过变更出资比例、股权结构、实际控制人等方式变相转让建设用地使用权的；

（三）以联营、合作、合资等名义倒卖土地批准文件和用地图纸的；

（四）农村集体经济组织将不属于本集体经济组织所有的土地出让或者与他人联合举办企业的；

（五）法律、法规规定禁止的其他形式非法转让土地的。

集体经营性建设用地使用者擅自违反法律、法规有关规定和合同确定的规划条件、开发期限、产业准入以及生态环境保护要求等使用土地的，依照有关法律、法规的规定处理。

（一）对符合规定的用地申请，无正当理由不予受理或者超过规定期限未予办理的；

（二）发现土地违法行为或者接到对土地违法行为的举报后不制止、不依法查处的；

（三）未依法实施行政处罚或者采取行政强制措施的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

违反本条例的行为，本条例未设定处罚，相关法律、法规另有处罚规定的，从其规定。

Chapter 10附则