温州市物业管理条例

（2016年12月23日温州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过 2017年3月30日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议批准 2022年12月20日温州市第十四届人民代表大会常务委员会第八次会议修订 2023年3月31日浙江省第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议批准 根据2025年12月25日温州市第十四届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 2026年3月26日浙江省第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《温州市人民代表大会常务委员会关于修改〈温州市物业管理条例〉的决定》修正）

Chapter 1总则

本市建立健全人民调解、行政调解、司法调解等衔接联动工作机制，加强物业管理纠纷源头治理。

鼓励采用数字化等新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举，监督业主组织的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

在物业管理区域内，根据中国共产党章程的规定，设立党的基层组织，开展党的活动，发挥党建引领作用。

物业服务人应当服从政府统一指挥，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合社区居民委员会、村民委员会开展工作。

业主以及非业主使用人、业主组织应当依法落实政府的各项应急处置措施和其他管理措施，积极配合物业服务人开展前款规定的工作，做好避险、自救、互助。

鼓励同步通过市、县（市、区）物业管理主管部门建立的物业管理信息系统或者业主互联网群组等数字化手段公开前款规定的信息。

Chapter 2业主和业主组织

Section 1业主和业主大会

专有部分面积，以不动产登记簿记载为准；尚未进行不动产登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按商品房买卖合同或者房屋征收补偿协议记载的面积计算。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者其他形式。

业主共同决定事项可以采取纸质投票、电子投票等方式进行表决。采用电子投票表决的，鼓励通过物业管理信息系统进行。

业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表根据业主的授权事项行使业主权利。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。业主撤销对所推选的业主代表授权的，应当书面通知业主委员会。

（一）确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；

（三）拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

（四）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定候选人名单；

（五）拟定首届业主委员会选举办法；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款所列内容应当在首次业主大会会议召开十五日前公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当自收到异议之日起五日内答复。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以按照本条第一款规定成立筹备组；首次业主大会会议应当在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。

筹备组应当自成立之日起三日内公示成员名单。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

筹备组成员中的业主代表依据本条例第二十二条规定被推荐为业主委员会成员候选人的，应当退出筹备组。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）业主名册。

建设单位已经注销的，由物业服务人按照前款规定提供相关资料。

有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当公告筹备组解散：

（一）首届业主委员会已经依法备案的；

（二）首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的；

（三）未能在本条第一款规定期限内召开首次业主大会会议的；

（四）街道办事处、乡镇人民政府认为应当解散的其他情形。

建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内，将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户。筹备经费应当专款专用。

筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报街道办事处、乡镇人民政府。

筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于物业管理。

召开业主大会会议，会议组织者应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等信息公示，同时告知社区（村）党组织、社区居民委员会、村民委员会。业主大会会议不得就未公示议题进行表决。

街道办事处、乡镇人民政府、社区（村）党组织、社区居民委员会、村民委员会可以派代表列席业主大会会议。

业主大会的决定应当予以公布并同时报送社区（村）党组织、社区居民委员会、村民委员会。

Section 2业主委员会

对于依法应当由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会决定，根据业主共同决定或者业主大会议事规则、管理规约规定，授权较小额度内使用业主共有收入用于物业管理的除外。

鼓励通过业主共同决定或者业主大会议事规则、管理规约规定，选聘物业服务人、业主共有资产租赁或者选聘施工单位维修、改建、重建建筑物及其附属设施等事项采用公开招投标方式进行。

（一）业主自荐或者十人以上业主联名推荐；

（二）社区（村）党组织、社区居民委员会、村民委员会推荐；

（三）街道办事处、乡镇人民政府推荐；

（四）法律、法规规定的其他渠道推荐。

鼓励具有中国共产党党员身份的业主积极参选业主委员会成员。

筹备组、即将届满的业主委员会、物业管理委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府、社区（村）党组织的指导下，根据法律、法规和业主大会议事规则、管理规约的规定，对被推荐人的资格进行审查，确认候选人名单。

业主委员会成员候选人名单应当公示，公示期不少于七日。业主对候选人有异议的，应当在公示期间书面提出；筹备组、即将届满的业主委员会或者物业管理委员会应当自收到异议之日起五日内答复。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会任期内成员空缺的，由候补成员按照得票多少依次递补，并由业主委员会予以公示。

（一）业主大会会议记录和会议决定及其表决汇总表、明细表；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员名单及其基本情况。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内变更备案；未及时变更的，以原备案记载内容为准。

业主委员会应当对报送备案资料的真实性负责。

业主可以向街道办事处、乡镇人民政府申请查询业主委员会备案事项，街道办事处、乡镇人民政府应当提供查询服务。

业主委员会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会可以根据业主大会的决定或者业主大会议事规则、管理规约的规定，委托专业机构进行财务管理。

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）物业专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共用部位、共用设施设备的使用和所得收益的收支情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（七）其他应当向业主公开的事项。

前款第四项至第六项规定的内容，应当每年至少公布一次。

业主委员会召开会议，应当提前告知社区（村）党组织、社区居民委员会、村民委员会。街道办事处、乡镇人民政府、社区（村）党组织、社区居民委员会、村民委员会可以派代表列席业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。业主委员会成员不得委托他人参加会议。业主委员会应当自作出决定之日起三日内将决定内容向全体业主公布。

业主委员会会议应当制作会议记录，并由出席的成员签字确认。业主委员会会议记录应当妥善保存，保存时间按照业主大会的决定或者业主大会议事规则的规定确定。

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）因健康或者其他原因丧失履行职责能力的；

（三）以书面形式向业主大会提出辞职的；

（四）法律、法规、业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。

（一）骗取、侵占、挪用业主共有财物；

（二）利用职务之便，非法索取或者收受物业服务人、有利害关系的业主的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益；

（三）向物业服务人销售商品、承揽业务；

（四）向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动；

（五）阻挠、抗拒业主组织行使职权；

（六）审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（七）违规使用业主大会或者业主委员会公章；

（八）打击、报复、诽谤、陷害有关举报人；

（九）怠于履行职责，导致物业管理活动无法正常进行；

（十）其他侵害业主合法权益的行为。

业主委员会及其成员有前款规定行为之一的，业主可以根据法律、法规、业主大会议事规则的规定提请业主共同决定终止业主委员会或者其成员职务，并及时选举产生新的业主委员会或者补选、递补成员缺额。

业主委员会任期届满前六十日内，不得就选聘、解聘物业服务人组织召开业主大会会议。

即将届满的业主委员会未在规定期限内组织换届选举的，或者业主委员会成员人数不足成员总数二分之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导开展换届工作。

业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法需要使用前款规定的财产、印章和账簿、文书等资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时提供。街道办事处、乡镇人民政府应当在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内移交新一届业主委员会；成立物业管理委员会的，街道办事处、乡镇人民政府可以在物业管理委员会成立之日起十日内移交物业管理委员会。

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的属于全体业主所有的财产、印章和账簿、文书等资料移交业主委员会。

Section 3物业管理委员会

（一）具备成立业主大会条件，未能召开首届业主大会会议的；

（二）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

（三）业主委员会任期届满或者任期届满前依法需要重新选举，但是未能选举产生新的业主委员会的。

物业管理委员会应当自成立之日起三日内公示成员名单。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

物业管理委员会可以凭街道办事处、乡镇人民政府开具的证明，按照国家和省有关规定向经公安机关批准设立的公章刻制企业刻制公章，向金融机构申请开立账户或者变更账户。

物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

街道办事处、乡镇人民政府应当自业主委员会依法备案之日起，公告解散物业管理委员会。被公告解散的物业管理委员会应当自公告之日起十日内将其保管的属于全体业主所有的财产、印章和账簿、文书等资料移交业主委员会。

物业管理委员会自成立之日起两年内未能推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当重新组建物业管理委员会。

Chapter 3前期物业管理

市、县（市、区）物业管理主管部门监督管理本辖区的物业服务项目招投标活动。

建设单位应当将临时管理规约作为商品房买卖合同的附件或者安置房交付的附随材料。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同解除和违约责任等事项作出约定。

建设单位应当将前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件或者安置房交付的附随材料。

调整前期物业服务收费标准的，应当遵循下列程序并协商变更前期物业服务合同：

（一）委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计；

（二）在举行业主表决的三十日前，公示审计报告、拟定的新收费标准和表决方式；

（三）新收费标准应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；

（四）新收费标准应当公示且公示时间不得少于七日。

对依法实施政府指导价的前期物业服务，收费标准的调整不得违反国家和省、市的规定。市人民政府及其价格主管部门应当根据经济社会发展情况对前期物业服务政府指导价适时组织评估和调整。

Chapter 4物业管理服务

物业服务人提供前款规定服务的，可以按照有关规定享受相应优惠扶持政策。民政部门和街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会应当予以指导、协助。

（一）物业服务人以及项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项；

（五）业主支付物业费、公共水电费用分摊情况，由物业服务人负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况；

（六）其他应当公布的信息。

前款第一项至第四项规定的内容，应当常年公布并及时更新；第五项规定的内容，应当每年至少公布一次。

业主对公布内容有异议的，物业服务人应当及时予以答复。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人订立书面的物业服务合同。

物业服务人应当自物业服务合同签订或者变更之日起十五日内向县（市、区）物业管理主管部门备案。

物业服务期限届满前解除合同或者续聘的，应当由业主共同决定，业主委员会不得擅自决定解聘或者续聘物业服务人。

Chapter 5物业使用和维护

物业服务用房的位置和建筑面积应当在建设工程规划许可证及其附件或者附图中载明。其设置应当相对独立、布局合理，具备通风、采光条件和水、电使用功能。

建设单位应当按照规定的地上总建筑面积比例配置物业服务用房；地下部分建筑规划为商业或者办公用途的，其建筑面积应当计入地上总建筑面积计算基数。

鼓励和支持在物业管理区域内进行合理改造，加装电梯、无障碍设施、健身设施、车辆充电设施、辅助医疗设备等基础设施和公共服务设施设备。相关改造应当符合法律、法规规定和技术规范要求。

业主、非业主使用人、物业服务人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；不得擅自占用、利用公共过道、楼梯间等其他共用部位、共用设施设备，影响其他业主生产生活。

合法利用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的，应当确定公开、公平、公正的使用方案，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施。收取费用的，收益属于全体业主所有。

相关专业经营单位接管后，应当及时做好专业设施设备的维修、更新和养护，确保安全运转和正常使用。专业经营单位委托物业服务人负责专业设施设备日常维修养护的，应当与物业服务人签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修养护工作进行监督指导。

市、县（市、区）住房和城乡建设管理部门在办理竣工验收备案时，应当核验建设单位交存物业专项维修资金情况。物业专项维修资金管理机构应当将建设单位交存物业专项维修资金的相关信息共享给住房和城乡建设管理部门。

涉及整个物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域内全体业主的物业专项维修资金账户中列支；涉及单幢或者部分物业共用部位、共用设施设备的，在其相关业主的物业专项维修资金账户中列支。物业专项维修资金不足支付维修、更新和改造费用的，不足部分按照物业建筑面积比例由相关业主分摊。

业主分户账内物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当组织续交专项维修资金。

业主拒不续交物业专项维修资金的，业主组织或者其委托的物业服务人可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。逾期不交纳的，业主委员会或者具有利害关系的业主，可以依法向人民法院提起诉讼。

业主、业主组织及其成员、物业服务人不得骗取、侵占或者挪用物业专项维修资金。

（一）电梯严重故障或者存在严重安全隐患的；

（二）消防设施故障，经消防救援机构出具整改通知书的；

（三）二次供水水泵运行中断的；

（四）较大面积建筑幕墙、外墙墙面以及建筑附属构件脱落或者有脱落危险的；

（五）排水、排污设施爆裂或者严重堵塞的；

（六）其他危及房屋安全和人身、财产安全的紧急情况。

发生前款所列紧急情况需要维修建筑物及其附属设施的，业主组织可以申请使用物业专项维修资金。业主组织未及时实施的，街道办事处、乡镇人民政府可以组织代修，维修费用由相关业主共同承担，可以在物业专项维修资金中列支。

紧急维修工程项目由申请人组织实施。申请人应当提出紧急维修工程项目和工程实施方案，在物业管理区域内显著位置向全体业主公布。物业专项维修资金管理机构应当在收到申请后两个工作日内作出审核决定。

申请人应当在工程竣工验收合格后，将工程结算在物业管理区域内显著位置向全体业主公示，公示时间不得少于七日，并将工程完成情况报送物业专项维修资金管理机构。

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同应当由物业服务人承担的维修养护费用；

（五）国家和省规定应当由有关单位和个人承担的费用。

业主委员会和物业服务人应当配合审计，不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

街道办事处、乡镇人民政府应当指导、推动老旧小区成立业主组织选聘物业服务人或者开展自我管理；未能选聘物业服务人或者开展自我管理的，街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的社区居民委员会、村民委员会负责组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主承担。

Chapter 6法律责任

业主、非业主使用人、物业服务人违反本条例第五十一条第二款规定，擅自占用、利用公共过道、楼梯间等共用部位、共用设施设备，影响其他业主生产生活的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处警告或者五百元以下罚款，对单位处五千元以上五万元以下罚款。

Chapter 7附则