成都市物业管理条例

（ 2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准）

总 则

规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等行政主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。

建筑区划

建筑区划的划分与调整

区（市）县房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知开发建设单位。

业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

尚未划分建筑区划的，应当按照前款比例征得相关业主同意后，按照本条第一款规定执行。

建筑区划调整后，区（市）县房产行政主管部门应当在相关建筑区划内公告。

附属设施设备的配置

（一）建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米；

（二）配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米；

（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。物业服务用房配置不符合前款规定的，规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。

新建住宅的交付使用

（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户；

（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电；

（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限；

（四）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道；

（五）住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位；

（六）住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

（七）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施；

（八）按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置；

（九）按照规划要求完成住宅区内的绿化建设；

（十）按照规划要求完成住宅区内停车库（位）的配置；

（十一）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；

（十二）法律、法规规定的其他条件。

个人建造的自住房屋不适用前款规定。

新建住宅物业保修金

保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。

市房产行政主管部门应当对保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

保修金监管账户以建筑区划为单位设立专户。开发建设单位在办理新建住宅物业不动产权属登记时，应当提供专户银行出具的住宅物业保修金全额交存证明。

保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。

未设立业主大会的建筑区划，其物业共有部分出现质量问题时，社区居民委员会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。

市或区（市）县房产行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知开发建设单位。

开发建设单位对维修责任承担持有异议的，可以在前款规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人补存保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为

其认可承担维修责任。

物业出现保修范围内的质量问题时，业主、业主委员会或者社区居民委员会可以按照本条例第十八条规定申请动用保修金。

（一）未出现属于保修范围内的物业质量问题；

（二）出现物业质量问题，但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；

（三）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

物业的管理主体与物业使用

业主大会筹备组

（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

（二）首次交付专有部分之日起满两年且人住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理职责。

（一）建筑区划划分意见书；

（二）业主名册；

（三）建筑规划总平面图；

（四）附属设施设备交付使用备案证明；

（五）物业服务用房配置证明；

（六）住宅物业保修金交存证明；

（七）建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明；

（八）其他必要的文件资料。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；

（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款第（一）至（五）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议巧日前以书面形式在建筑区划内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

业主大会与业主委员会

业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。

业主拒付物业服务费、不缴存建筑物专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。

业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向区（市）县房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。

市人民政府应当根据本条例，制定对业主大会监督管理的具体规定。

业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。

除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

业主小组履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（三）讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。

业主小组行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。

采用集体讨论形式的，可以按照本条例第三十三条规定，推选业主代表参加业主大会会议；也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

（二）建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用方案；

（三）共有部分的经营与收益分配；

（四）业主的其他权利与义务；

（五）违反规约应当承担的责任。

管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主委员会工作规则；

（四）业主大会、业主委员会的其他决定。

开发建设单位在销售该建筑区划内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋买卖合同的附件。

业主委员会由人数为奇数的若干名委员组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3至5年；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告。

业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。

（一）不再是该建筑区划内的业主；

（二）丧失民事行为能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

（二）拒不履行委员职责；

（三）业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格；

（四）违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

（五）因其他原因不适合继续享有委员资格的。

业主委员会任期届满仍未换届改选的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

（一）全体业主共有部分物业经营收益；

（二）全体业主共同交纳；

（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。

工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督。

物业的使用与维护

（一）改变房屋承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品；

（四）排放、制造超过规定标准的噪音、振动；

（五）违反规定饲养家禽、宠物；

（六）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（七）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。

业主委员会、业主小组应当分别定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。

机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。

业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。

专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担；共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和买受人缴存。

建筑物及其附属设施专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。

供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进人建筑区划提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当予以配合。

（前期）物业服务合同

Section 1一般规定

物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作；其他管理人受聘提供物业服务的，应当遵守法律、法规、规章的规定和行业规范。

市房产行政主管部门应当加强物业服务相关从业人员的培训与监督管理，建立本市统一的物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等相关专业服务人员的执业名册和其他管理人、服务机构名录，向公众提供查询服务；应当制定、公布物业服务力量配备指导标准。

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；

（三）物业服务人员擅自集体撤离建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活；

（四）发生群体性事件；

（五）发生业主、使用人重大伤亡事件；

（六）其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

市房产行政主管部门应当加强物业管理信用体系的建设，对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。

区（市）县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全市物业管理信用体系。

前期物业服务合同

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）建设项目规划总平面布局图；

（四）建筑区划划分意见书；

（五）物业共有部分清册；

（六）房屋使用说明书。

前款第（一）、（二）、（六）项应当参照市房产行政主管部门拟定的示范文本制定。

（一）临时管理规约样本；

（二）选聘物业服务企业的证明文件；

（三）前期物业服务合同。

建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。

（一）因保密或者国家安全方面有特别要求；

（二）住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米；

（三）投标人少于3个。

符合前款第（一）项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，并向市房产行政主管部门备案；符合前款第（二）项或者第（三）项规定的，应当报经市或区（市）县房产行政主管部门核准。

物业服务合同

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及费用标准；

（三）合同期限；

（四）违约责任。

（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）物业服务档案和物业档案的保管；

（八）其他物业公共服务事项。

物业服务合同应当对物业服务企业或者其他管理人在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。

物业服务合同示范文本由市房产行政主管部门会同其他相关行政主管部门拟订。

物业服务企业或者其他管理人应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。实行酬金制收费方式的，应当按规定对物业服务的各项资金建账立制，定期公布其收支情况。

市物业管理行业协会应当制定各类物业的服务等级指导标准等行业规范，定期公布实行市场调节价的各类物业服务费用信息；并可以受委托按照行业规范对物业服务企业或者其他管理人提供的物业服务质量进行评价。

开发建设单位、业主委员会应当予以配合；承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。

物业服务企业或者其他管理人应当自办理移交手续之日30日内，持相关资料向区（市）县房产行政主管部门备案。

业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）物业服务合同期满未续约；

（三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

（二）撤出建筑区划内的物业服务人员；

（三）清退预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规规定的其他事项。

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取；

（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

专业单位不得强制物业服务企业或者其他管理人代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业或者其他管理人接受委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。

法律责任

业主、使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

附 则

进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具备独立法人资格和规定条件，依据（前期）物业服务合同从事物业服务活动的企业。

本条例所称使用人，是指建筑区划内建筑物的承租人、实际使用人。

业主未委托物业服务企业或者其他管理人，而自行管理建筑物及其附属设施，包括雇佣、委托他人提供专项物业服务的，依照本条例第二章、第三章的相关规定执行。

其他管理人的管理办法，由市房产行政主管部门另行制定、公布。