泸州市物业管理条例

（2017年6月22日泸州市第八届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2017年9月22日四川省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准 根据2019年6月28日泸州市第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 2019年7月25日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《泸州市人民代表大会常务委员会关于修改〈泸州市物业管理条例〉和〈泸州市市容和环境卫生管理条例〉的决定》修正）

Chapter 1总则

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业服务水平，推进绿色和智慧小区建设。

市、县（区）人民政府相关部门按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理有关工作，在自治范围内加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和监督。

Chapter 2业主、业主大会和业主委员会

Section 1业主

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。

（一）按照约定接受物业服务企业、其他管理人提供的服务；

（二）对物业管理重大事项享有表决权；

（三）对物业管理活动享有知情权、监督权；

（四）自治公约、管理规约约定的权利；

（五）法律、法规规定的其他权利。

（一）按照规定和约定交纳物业服务费用、专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用；

（二）向物业服务企业、业主委员会提供联系方式及其房屋出租、转让的准确信息；

（三）自治公约、管理规约约定的义务；

（四）法律、法规规定的其他义务。

Section 2业主大会

业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用住宅专项维修资金；

（五）制定、修改共有部位以及共用设施设备管理、使用和经营等方面的规程；

（六）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（七）法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

建设单位未及时书面申请成立业主大会的，业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请。符合条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当通知建设单位报送前款规定的相关文件资料，建设单位应当在收到通知之日起七日内报送。

保障性住房物业管理区域可以根据其房屋所有权权属成立业主大会或者由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织相关部门、业主、物业使用人、居（村）民委员会成立管理委员会，履行业主大会相关职责。

筹备组由十一人以上十五人以下的单数组成，具体人数由街道办事处、乡（镇）人民政府根据各物业管理区域的实际情况确定。

街道办事处、乡（镇）人民政府可以聘请具有专业知识和服务能力的律师、其他人员或者机构协助筹备组工作。

筹备组中的业主代表应当符合本条例规定的业主委员会委员的条件。业主代表的资格由街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委员会进行审查，符合条件的，纳入业主代表预备人选；不符合条件的，不纳入业主代表预备人选并书面告知理由。

业主代表人选的具体产生办法，由县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房和业主委员会议事活动用房配置证明；

（七）其他有关文件资料。

筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。

业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议三日前，将业主大会会议拟表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等其他形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

Section 3业主委员会

居（村）民委员会可以根据本条例规定的条件推荐业主委员会委员人选。

业主委员会应当在居（村）民委员会的主持下，自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。有履行公务经历的委员，居（村）民委员会可以建议作为业主委员会主任、副主任的人选。

（一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（四）业主委员会委员名单；

（五）首次业主委员会决议事项；

（六）筹备组及业主大会决定的其他重大事项。

材料齐全的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在十个工作日内予以备案，出具备案证明，并在备案后七日内将备案材料抄送县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门，同时将有关情况通报物业管理区域所在地的公安派出所和居（村）民委员会。

因管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等重大事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起七日内向原备案机关变更备案。

业主委员会办理备案手续后，应当持备案证明、业主委员会负责人身份证明等向银行申请开设基本存款账户。

（一）监督管理业主共有收益；

（二）审核需要业主分摊的费用；

（三）督促业主交纳物业服务费用及其他相关费用；

（四）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；

（五）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁或者诉讼；

（六）法律、法规、业主大会赋予的其他职责。

（一）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（二）模范遵守自治公约和管理规约；

（三）具备履行职务的健康条件和必要的工作时间；

（四）本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业工作；

（五）管理规约、业主大会议事规则约定的其他条件。

业主有严重违反本条例第七条规定义务、违法建设或者擅自改变房屋使用性质严重损害相邻权利人合法权益等行为的，不得参选业主委员会委员。

业主是法人或者非法人组织的，可以授权其代表参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或者非法人组织。

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）未经业主大会授权选聘物业服务企业或者提高物业服务费用；

（六）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产；

（七）超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为；

（八）法律、法规规定的其他禁止行为。

（一）物业资料；

（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；

（三）业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料；

（四）业主委员会备案材料和其他有关制度；

（五）住宅专项维修资金、业主共有收益以及工作经费的收支情况清册；

（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计、物业承接查验等档案；

（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；

（八）相关公示、公告；

（九）业主共同决定事项的表决资料；

（十）其他有关材料。

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）因身体健康等原因丧失行为能力的；

（三）被依法追究刑事责任的；

（四）在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的；

（五）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会委员以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职请求的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格。

（一）挪用、侵占业主共有财产的；

（二）索取收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人提供的钱物和非法利益的；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或者利害关系人物业服务费用的；

（四）在竞选业主委员会委员期间有拉票贿选或者作出侵害业主权益及他人合法权益的承诺等违规行为的；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关用途的；

（六）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；

（七）业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

有前款第一项至第五项的行为之一，涉嫌犯罪的，业主、业主委员会可以向司法机关举报、控告；业主委员会可以向司法机关移交相关材料。

业主对公示情况有异议的，居（村）民委员会依书面申请可以组织核查，必要时，可以进行审计。

补贴资金应当首先在业主共有收益中提取，不足部分由业主共同分摊。

Chapter 3物业服务

前期物业承接查验的相关费用由建设单位承担。

（一）物业承接查验协议；

（二）查验记录；

（三）交接记录；

（四）其他与承接查验有关的文件。

物业承接查验档案属于全体业主共有，业主有权查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

业主委员会可以委托相关专业机构协助进行承接查验，所产生的费用由全体业主承担。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

物业服务企业应当设置二十四小时服务电话，将物业服务合同送至每户业主，方便业主和业主委员会检查和监督。

物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

物业服务合同解除或终止的，业主委员会应当提前六十日书面告知物业管理区域所在地的县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委员会，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

（一）项目负责人基本情况、联系方式、物业服务电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）物业服务企业代收公共水电费的分摊情况；

（四）电梯、消防、监控等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（五）其他应当公开的信息。

（一）物业服务场所；

（二）物业服务岗位；

（三）共用设施设备运行、维护和管理；

（四）共有部位维护和管理；

（五）秩序维护；

（六）环境维护；

（七）其他事项。

履约保证金可以由居（村）民委员会代管。

发生突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时报告相关部门，协助开展救助工作。

物业服务企业未履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。

专业经营设施设备及相关管线所有权尚未移交专业经营单位，业主已实际接受专业经营单位提供的水、电、气等服务的，应当交纳相应费用。业主未交纳相应费用的，专业经营单位可以依法行使权利，但不得采取停水、停电、停气等方式影响其他已交费业主和物业使用人的正常生活。

供水、供电、供气等专业经营单位不得向物业服务企业和用户收取保证金。

（一）擅自提高物业服务收费标准或者降低服务等级；

（二）擅自处分业主共有财产；

（三）擅自设置营业摊点；

（四）故意泄露业主、物业使用人信息；

（五）擅自对物业实施停水、停电、停气；

（六）法律、法规规定的其他禁止行为。

物业服务企业不履行本条例规定的义务或者受到行政处罚的，应当录入企业诚信档案。

Chapter 4物业的使用与维护

市、县（区）人民政府应当制定中长期规划和年度计划，对老旧住宅物业管理区域实施综合改造，完善停车位、电梯等共用设施设备，配备必要的监控、门禁等安全防范设施。

建设单位在办理建设工程综合竣工验收备案前，应当按照规定对物业服务用房和业主委员会议事活动用房进行装修，具体标准由市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。

（一）将无防水设计的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（二）在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目；

（三）占用或者损坏共有部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（四）违反规定停放机动车辆，妨碍行人和其他机动车辆正常通行；

（五）损坏建筑物承重结构，侵占公共绿地，违法搭建建（构）筑物，开挖、扩建地下室；

（六）违反规划或者市容标准安装防护窗、雨棚、空调外机、排烟管道等；

（七）违反规定饲养动物；

（八）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等；

（九）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高操作场地，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通；

（十）擅自在建（构）筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十一）超过规定标准排放噪声；

（十二）高空抛物；

（十三）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主可以依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人可以向相关部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法申请仲裁或者提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或者提起诉讼。

相关部门在接到报告后应当在法定期限内依法处理，并将处理结果反馈至物业服务企业和业主委员会。

业主共有车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权业主委员会决定。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有。

业主对机动车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务、应急抢险时，在物业管理区域内临时停放，不得收取费用。

前款规定的设施设备未移交给专业经营单位的，市人民政府应当制定规划，分期组织移交。

（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障，存在安全隐患的；

（三）住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体外墙墙面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，应当对消防设施设备维修、改造的；

（七）其它需应急使用住宅专项维修资金的。

（一）发现紧急情形需要立即启动住宅专项维修资金的，物业服务企业应当书面报告业主委员会，并及时在物业管理区域内的显著位置公告。

（二）物业服务企业应当及时将紧急情况书面报告物业管理区域所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府和县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门；涉及电梯、消防设施的，应同时书面报告质量技术监督部门、公安消防部门。

（三）物业管理区域所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门和涉及的质量技术监督、公安消防等部门收到报告后，应当及时实地查勘，符合规定情形的，应当予以确认。

（四）物业服务企业应当在二日内编制住宅专项维修资金使用方案，业主委员会审查后，报县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案。

（五）对符合应急使用住宅专项维修资金的，县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当自收到住宅专项维修资金使用方案之日的二十四小时内审查备案，并按工程预算金额的百分之六十划转首次住宅专项维修资金给维修单位。

（六）应急维修工程竣工验收后，业主委员会、物业服务企业应当委托工程造价咨询机构或者具有相应资质的人员出具审价报告，并将审价报告和使用维修资金情况在物业管理区域内显著位置公示。审价报告所产生的费用在本次应急住宅专项维修资金中列支。

按照前款第三项的规定，经有关单位确认属于应急维修情形的，物业服务企业应当立即组织维修。

未选聘物业服务企业的物业管理区域，由业主委员会按照本条第一款、第二款规定履行物业服务企业职责；没有业主委员会的，由居（村）民委员会按照本条第一款、第二款规定履行物业服务企业职责。

Chapter 5监督管理

（一）制定物业管理相关政策措施；

（二）建立物业管理信用信息平台，建立物业服务企业目录库和物业管理专家库，开展物业服务企业信用考评；

（三）指导和监督前期物业管理招投标活动；

（四）负责全市住宅专项维修资金的缴存、使用和监督管理；

（五）组织开展前期物业的承接查验；

（六）组织物业管理相关培训；

（七）指导和监督物业管理协会开展物业管理工作；

（八）负责协调处理物业管理重大投诉案件；

（九）法律、法规规定的其他职责。

（一）指导街道办事处、乡（镇）人民政府履行物业管理活动的监督管理职责；

（二）开展物业服务质量检查、评定；

（三）负责新建住宅物业交付使用、前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同以及物业承接查验备案；

（四）负责监督建设单位履行建筑工程质量保修责任和物业保修金的监督管理；

（五）负责事权范围内住宅专项维修资金的缴存、使用和监督管理；

（六）负责装饰装修企业的监督管理；

（七）划分物业管理区域；

（八）征集、核查和监管物业服务企业及其执（从）业人员的信用信息，并接受查询；

（九）建立相关物业管理档案；

（十）定期培训街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会委员；

（十一）监管本辖区内物业服务活动的安全生产管理；

（十二）法律、法规规定的其他职责。

（一）城乡规划行政主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设，协调处理因配套设施未完善而产生的矛盾纠纷；

（二）城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内的违法建设、违规装修、擅自改变物业使用性质、损坏绿地、违反市容和环境卫生管理规定的行为；

（三）发展改革行政管理部门负责规范物业服务收费，监督检查价格公示、查处违规收费行为；

（四）经济和信息化行政管理部门负责督促电力、通讯等专业经营单位相关设施设备及管线进行维修、更新、养护和管理，协调处理因电力、通讯引起的矛盾纠纷；

（五）公安机关负责监管监控安防，管理犬只饲养，督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理和标明消防车通道，依法查处占用消防车通道、毁坏消防设施等行为；

（六）民政部门负责依法登记物业服务行业协会，协助住房和城乡建设主管部门对物业服务行业协会进行监督管理。

（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；

（二）组织成立物业管理委员会；

（三）负责业主委员会备案；

（四）协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷；

（五）采集物业服务企业信用信息，调查业主满意度；

（六）指导和监督物业管理项目的移交；

（七）按照本条例规定代管相关档案资料、印章及财物；

（八）法律、法规规定的其他职责。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当根据需要,指定专职人员,负责指导和监督物业管理活动。

Chapter 6法律责任

（一）未按照要求将物业服务合同备案的，责令限期改正;逾期未改正的，处二千元以上一万元以下罚款；

（二）未承接查验的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款；

（三）未办理物业承接查验备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下罚款；

（四）未公开和及时更新物业服务相关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下罚款；

（五）未及时报告物业管理区域内发生的突发事件的，给予警告，并处一万元以上三万元以下罚款；

（六）擅自处分业主共有财产的，责令限期改正，并处三万元以上十万元以下罚款；

（七）擅自设置营业摊点的，责令限期改正，没收违法所得；逾期未改正的，并处三万元以上十万元以下罚款；

（八）擅自实施停水、停电、停气的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

Chapter 7附则

（一）物业，是指房屋及其配套的设施设备和相关场地；

（二）物业使用人，是指通过租赁、借用等手续，合法获得房屋占有权、使用权的个人或者单位；

（三）共有部位，是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备、井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。房屋主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；

（四）共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、化粪池、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

前期物业服务合同、物业服务合同的示范文本由市人民政府工商行政管理部门会同市人民政府住房和城乡建设主管部门共同制定。