昆明市物业管理条例

（2021年12月30日昆明市第十四届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过 2022年3月25日云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准）

Chapter 1总则

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护，并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。

开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

县（市、区）人民政府应当按照属地管理原则组织辖区内乡（镇）人民政府、街道办事处和有关部门，履行管理职责，统筹推进辖区内物业管理各项工作。

（一）制定并组织实施本市物业服务行业相关政策；

（二）指导和监督县（市、区）住房城乡建设部门开展辖区内物业管理的相关工作；

（三）指导和监督县（市、区）住房城乡建设部门开展辖区内住宅专项维修资金的管理；

（四）建立完善本市物业管理分级培训体系；

（五）建立统一的物业管理监管与服务信息平台；

（六）会同市发展改革部门监管物业服务收费价格形成机制；

（七）指导物业管理行业协会制定和实施自律性规范。

县（市、区）住房城乡建设部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）监督辖区内物业管理活动；

（二）负责辖区内住宅专项维修资金的管理；

（三）实施物业管理区域核定、确认物业服务人用房和业主委员会用房等事项。

（一）指导业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；

（二）指导监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；

（三）指导物业管理委员会相关工作；

（四）参加物业承接查验，指导辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

（五）对物业管理区域内的物业服务实施日常检查，指导物业服务人履行法定义务；

（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

（七）突发事件应对期间，负责落实各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持；

（八）对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅物业，组织实施社区居民委员会托管、社会组织代管或者居民自管；

（九）法律、法规、规章规定的其他职责。

Chapter 2业主和业主组织

（一）依法自行管理物业；

（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（三）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（五）参加业主大会会议，行使投票权；

（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（七）监督业主委员会和物业管理委员会的工作；

（八）监督物业服务人履行物业服务合同；

（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（十）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（三）拟定共有部分、共有收益使用与管理办法；

（四）监督住宅专项维修资金的使用；

（五）建立定期接待制度，听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督；

（六）督促业主及时足额支付物业服务费用，监督物业服务人履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员支付物业服务费用、停车费情况；

（九）每年公布业主共有部分经营与收益、专项维修资金使用、经费开支等信息；

（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）在物业管理区域内配合有关部门开展监督管理工作；

（十二）业主大会赋予的其他职责。

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人、其他利害关系人有影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有前款规定的第一项至第五项行为的，乡（镇）人民政府、街道办事处责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

被提出罢免的业主委员会成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

已成立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。

Chapter 3物业管理区域以及共用设施设备

已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值资金等方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由乡（镇）人民政府、街道办事处统筹研究解决。

（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；

（六）法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

已入住项目，物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业服务人应当立即报告相关专业运营单位；专业运营单位应当及时采取措施，排除故障。

专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品，防止所管理的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，防止所管理的林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害。

Chapter 4前期物业

承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。

建设单位以及前期物业服务人，应当自合同终止之日起三十日内向业主委员会移交物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备和承接查验档案，前期物业服务人应当全程参与并配合。县（市、区）住房城乡建设部门、乡（镇）人民政府、街道办事处应当对移交验收过程进行指导和协调。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；没有约定的，由建设单位承担。

市住房城乡建设部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

Chapter 5物业管理服务

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业机构评估。

市住房城乡建设部门应当会同有关部门制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

（一）提供符合规定的物业服务；

（二）告知业主、物业使用人安全、合理使用物业；

（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；

（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（八）履行生活垃圾分类管理责任人职责，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；

（九）配合乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）民委员会和有关部门做好物业管理相关工作。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费用。

采取酬金制支付物业服务费用的，物业服务人应当与业主委员会、物业管理委员会建立物业服务费用和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会、物业管理委员会可以委托第三方对物业服务费用收支情况进行审计。

市住房城乡建设部门应当发布住宅物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当在市住房城乡建设部门的指导下监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业服务费用时参考。

共有收益归全体业主所有。共有收益资金用于物业公共部位及共用设施设备维修支出，若住宅专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，共有收益金额应当优先用于补充住宅专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

物业服务合同期限届满前、业主未共同作出续聘或者另聘物业服务人决定前，物业服务人应当按照原合同继续提供服务，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。

原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用；造成业主损失的，应当赔偿损失。

新物业服务人不得强行接管物业。按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

提供应急物业服务的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当将服务的内容、期限、费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，乡（镇）人民政府、街道办事处应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

Chapter 6物业的使用和维护

（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；

（二）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；

（四）违反关于社会生活噪声污染防治的规定，制造噪声干扰他人正常生活；

（五）擅自拆改供水、排水、再生水等管线；

（六）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（七）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（八）擅自改变物业规划用途；

（九）饲养动物干扰他人正常生活；

（十）违反出租房屋管理规定。

物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生。

发生本条第一款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会、物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向乡（镇）人民政府、街道办事处或者有关部门报告。

业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

鼓励业主将自有产权车位在空闲时段进行共享。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金增值收益在扣除必要管理成本后，应当转入专项维修资金滚存使用。

本市建立住宅专项维修资金应急管理制度。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

住宅专项维修资金管理的具体办法由市人民政府制定。

业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会同意，或者按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的，业主或者物业使用人应当停止使用，立即搬出；拒不搬出的，县（市、区）住房城乡建设部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，县（市、区）人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。

Chapter 7法律责任

本条例规定的行政处罚，实行综合行政执法的，依法由综合行政执法部门实施。

Chapter 8附则