江西省物业管理条例

（2012年5月25日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 2018年5月31日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议第一次修正 2019年11月27日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议第二次修正 2024年5月30日江西省第十四届人民代表大会常务委员会第八次会议第三次修正 2025年11月26日江西省第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议第四次修正）

Chapter 1总则

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

市、县（区）人民政府房地产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）业主大会和业主委员会的业务指导；

（二）物业服务企业服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理；

（三）专项维修资金的交存、使用的监督管理；

（四）受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉；

（五）物业使用和维护的监督管理；

（六）其他监督管理职责。

市政、城市管理、发展改革、市场监督管理、市容环境卫生、自然资源、公安、人防、生态环境、民政、消防救援等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

物业服务企业应当配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的，街道办事处、乡镇人民政府应当提请市、县（区）人民政府房地产主管部门依法处理。

Chapter 2业主、业主大会和业主委员会

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；

（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（六）按时交纳物业服务费用；

（七）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、县（区）人民政府房地产主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会，并选举产生业主委员会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

新建房屋建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当按照前款规定划分物业管理区域，向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门申请划分登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

已经实行物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门申请登记。

（一）物业管理区域登记证明；

（二）建筑规划总平面图；

（三）物业建筑面积清册；

（四）业主名册；

（五）交付使用的共用设施设备证明；

（六）物业管理用房配置证明。

建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

筹备组由业主、建设单位代表，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、房地产主管部门、社区居民委员会、村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

筹备组中的业主代表，由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，提出业主委员会成员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（六）使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；

（七）筹集共用部位、共用设施设备专项维修资金；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

业主大会决定本条例第十五条第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十五条规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）有百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督专项维修资金的使用；

（五）督促业主按时交纳物业服务费用；

（六）监督管理规约的实施；

（七）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋；

（九）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任。

选举业主委员会成员时，应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员缺员时，应当由候补成员递补。候补成员全部递补为成员后仍有缺员的，应当召开业主大会会议补选。

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律；

（五）具有一定的组织能力和文化水平。

（一）业主大会成立和业主委员会选举情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面报告原备案单位。

业主委员会会议由主任负责召集，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议，反映本小组业主的意见；

（二）提出、讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护的方案；

（三）讨论涉及本小组的其他物业管理事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则规定。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。

业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况；接受业主查询所保管的物业管理信息。

新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

（二）不履行成员职责的；

（三）利用成员资格谋取私利的；

（四）违法搭建建筑物和构筑物以及有其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的；

（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

Chapter 3前期物业管理

住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个的，经物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

省人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定、公布物业服务合同和临时管理规约示范文本。建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的位置和面积，建设单位应当在房屋预售时予以公布。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，无偿专用于物业管理、服务工作，不得挪作他用。县级以上人民政府不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当在不动产登记簿中注明物业管理用房面积、房号以及物业的其他共有部分，不颁发产权证书。业主有权查询。

物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。

（一）建设工程竣工验收合格，取得自然资源、住房和城乡建设、人防等部门出具的认可或者准许使用文件，并经县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成；

（四）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续，需要进行检测的，还应当由具备相应资质的检测机构检测合格；

（六）消防车通道、消防登高场地、人防工程已设置显著标志；

（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（八）法律、法规规定的其他条件。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

Chapter 4物业管理服务

物业服务合同签订后，业主委员会应当向业主公示或者印发给业主，物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。

只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意的，业主可以直接选聘物业服务企业并签订物业服务合同。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案。

（一）物业管理区域的范围及基本情况；

（二）物业服务合同期限；

（三）物业服务质量标准；

（四）物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间；

（五）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（六）环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护、管理；

（七）对外来人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项；

（八）车辆的停放管理；

（九）物业维修、养护、更新、改造费用的管理；

（十）物业服务、财务档案和物业档案的保管；

（十一）物业服务合同终止、解除条件；

（十二）双方约定的其他物业管理事项；

（十三）违约责任。

（一）以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务；

（三）定期向业主公布物业服务费用的收支情况；

（四）接受业主委员会和业主的监督；

（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文体活动；

（六）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告；

（七）为业主提供水、电、气维修等便民有偿服务；

（八）协助调解业主间的物业纠纷；

（九）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。

物业服务企业应当对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记，并定时对物业管理区域进行巡逻。对物业管理区域内安装的视频监控装置，物业服务企业应当派人监视，并按照国家和本省有关规定保存相关数据。物业管理区域内出入卡口以及电梯、道路、主要通道等的电子探头和抓拍设施，物业服务企业应当定期维护，确保其正常运行。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

（一）共有部分经营管理档案；

（二）监控系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录；

（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；

（四）房屋装饰装修管理资料；

（五）业主清册；

（六）物业服务企业或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运、通信、有线电视覆盖等书面协议；

（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并按照县级以上人民政府相关主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。

建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月。

电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业可以委托物业服务企业代收有关费用，并按照约定支付手续费。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前九十日书面告知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务合同终止前，物业服务企业不得擅自停止服务。

物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。

（一）本条例第三十五条第一款和第四十七条规定的资料；

（二）物业管理用房；

（三）物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（四）物业服务期间业主出资配置的固定设施设备；

（五）其他应当移交的财物、资料。

新选聘的物业服务企业承接物业时，业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物，不得拒交。

县级以上人民政府房地产主管部门对物业服务企业服务质量考核时，应当听取业主以及物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的意见。

物业管理联席会议由市、县（区）人民政府房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集，城市管理、公安等部门、社区居民委员会、村民委员会、物业服务企业、专业经营者、业主委员会或者业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会未依法履行职责；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）物业服务合同履行过程中出现的重大问题；

（四）物业服务企业在变更交接过程中出现的问题；

（五）其他需要协调解决的重大事项。

Chapter 5物业的使用和维护

业主、物业使用人和物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理，也可以委托物业服务企业代为收取或者管理，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会或者物业服务企业应当将收益和使用情况每半年公示一次。

规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（六）擅自改变暗埋、燃气管线等；

（七）挪用、损坏或者擅自拆除消防器材、设施；

（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

业主、物业使用人封闭阳台、露台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当保持物业的整洁、美观。

在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主、物业使用人应当予以配合。

（一）违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（二）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（三）排放有毒、有害物质；

（四）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光；

（五）乱设摊点或者乱倒垃圾，堆放杂物，高空抛物；

（六）违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和业主正常生活；

（七）占用消防车通道、妨碍消防车通行；

（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

（一）电梯、水泵故障影响正常使用的；

（二）消防设施损坏，消防救援机构出具整改通知书的；

（三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。

（四）其他影响房屋使用和安全的紧急情况。

前款规定涉及维修费用需要动用专项维修资金的，业主大会或者业主委员会依法将有关材料报物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

发生本条第一款所列情形，未按照规定实施维修、更新或者改造的，物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。

Chapter 6法律责任

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；

（二）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定违法搭建建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正，处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之五以上百分之十以下罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款；

（三）破坏或者擅自改变房屋外观，不符合城市容貌标准、环境卫生标准的，由县级以上人民政府市容环境卫生主管部门会同自然资源主管部门责令限期改造或者拆除；逾期不改造或者拆除的，处一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处一万元以上十万元以下罚款；

（四）擅自改变物业使用性质的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正、恢复原状的，处一万元以上五万元以下罚款。

（一）未按照本条例规定筹备、组织成立业主委员会的；

（二）未按照本条例规定履行监督检查职责的；

（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

Chapter 7附则

（一）专有部分，是指在构造上、利用上具有独立性，能够明确区分、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体；

（二）共用部位，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

（三）共用设施设备，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

（四）房屋承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

（三）建筑物总面积与总人数，分别按照前两项的统计总和计算。