汕头经济特区商品房销售条例

（2015年6月29日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过）

Chapter 1总则

濠江区、澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县房产行政主管部门负责本行政区域内的商品房销售监督管理工作。

发展改革、国土资源、城乡规划、住房和城乡建设、价格、国有资产管理、新闻出版广播电视、民政、司法、工商、税务、银行监督管理等行政管理部门按照各自职责，做好商品房销售管理的相关工作。

房地产行业社会组织应当接受房产行政主管部门的指导。

Chapter 2预售许可和现售备案

（一）取得房地产开发资质证书和营业执照；

（二）交付土地使用权出让金，取得土地使用权证明文件；

（三）取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（四）确定施工进度和竣工交付使用时间；

（五）提交商品房销售方案；

（六）在特区的商业银行开设商品房预售所得款项（以下简称预售款）专用账户，并与房产行政主管部门、预售款专用帐户开户银行（以下简称开户银行）签订预售款监管协议；

（七）制定前期物业管理方案并办理物业管理区域备案；

（八）取得具有相应资质的测绘机构出具的商品房项目面积预测结果；

（九）商品房项目及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权，或者虽设定抵押权但经抵押权人书面同意；

（十）投入开发建设的资金已达到该项目工程建设总投资的百分之二十五以上。商品房项目的工程形象进度已达到相应标准：三层以下的已完成基础和结构工程；四层以上三十二层以下无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；四层以上三十二层以下且有地下室工程的，已完成基础和首层（含地下室）结构工程；三十二层以上的已完成基础和四层（含地下室）结构工程；

（十一）涉及地名命名、更名的，取得标准地名批准文件；

（十二）法律、法规规定的其他条件。

市房产行政主管部门可以根据市场状况，在不低于前款第（十）项规定标准的前提下，对商品房项目的工程形象进度标准进行调整，报市人民政府批准后实施。

商品房预售许可证应当载明房地产开发企业的名称和商品房项目的座落位置、楼号、楼层及建筑面积数，并附图注明商品房项目的座落位置和楼号。

（一）取得房地产开发资质证书和营业执照；

（二）交付土地使用权出让金，取得土地使用权证明文件；

（三）取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（四）通过竣工验收备案；

（五）已确定商品房销售方案；

（六）需要拆迁安置的，拆迁安置已落实；

（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（八）制定物业管理方案并取得物业管理区域备案；

（九）商品房项目及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权，或者虽设定抵押权但经抵押权人书面同意；

（十）法律、法规规定的其他条件。

房地产开发企业与购房人应当约定预售、现售房屋的商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除时，当事人关于预售、现售、附赠或者出租配套车位、车库的权利义务终止。

（一）房地产开发企业和商品房项目的基本情况，建设进度安排，销售计划及交房时间，销售商品房的数量、范围及位置，商品房的面积测绘及分摊情况；

（二）配套车位、车库的附赠或者租售方式；

（三）公共部位和公共设施的具体范围，物业服务用房和共用设施设备用房的位置、面积、归属，前期物业服务合同和临时物业管理规约；

（四）商品房的签约及购房款交纳流程、销售价格及变动幅度，预售款监管落实情况；

（五）商品房质量责任承担主体和承担方式、商品房能源消耗指标和节能措施。

（一）商品房项目转让合同；

（二）《商品房预售许可证》或者现售备案回执；

（三）受让方的房地产开发资质证书、营业执照；

（四）法律、法规规定的其他条件。

Chapter 3销售行为

购房人购买商品房时，应当查看房地产开发企业提供的商品房预售许可证或者商品房现售备案回执，或者登录房产行政主管部门的门户网站，校核所购商品房是否已经预售许可或者现售备案。

禁止以内部认购、内部认筹等非公开方式进行销售。

（一）登记作为抵押物的；

（二）占用范围内的土地使用权登记作为抵押物的。

设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。

房地产开发企业订立商品房买卖合同前应当向购房人明示商品房认购书及商品房买卖合同的示范文本，并全面、真实、准确的向购房人解释相关条款含义，如实提醒购房人相关的风险。

房地产开发企业和购房人经协商一致，可以签订补充协议，对商品房认购书和商品房买卖合同示范文本的内容进行变更或者补充完善，但不得违反法律、法规的强制性规定。

（一）商品房预售许可证原件或者商品房现售备案回执原件；

（二）土地使用权证明文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及房地产开发企业营业执照复印件；

（三）商品房销售方案、商品房认购书和商品房买卖合同的示范文本、住宅质量保证书和住宅使用说明书；

（四）商品房项目及其配套设施的平面示意图；

（五）商品房预售款专用账户；

（六）物业管理事项；

（七）以公示栏形式设置的商品房销售情况表，并实时公示本商品房项目网上签约动态；

（八）商品房价格手册或者销售价目表；

（九）委托房地产经纪机构进行商品房销售的，明示委托书、房地产经纪机构的营业执照和资质备案证明；

（十）依法应当明示的其他材料。

前款第（七）项规定的商品房销售情况表应当明示商品房的幢号、房号、建筑面积、公摊面积、单价或者总价以及认购、销售状态等内容，并与商品房网上签约系统的记录保持一致。

因变更规划许可证规定内容给购房人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。

房地产开发企业未就样板房作说明或者说明不明确、不具体的，样板房即为销售的商品房的质量、设备及装修标准等的说明和允诺。

（一）未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房销售给他人，或者设定预购商品房抵押权以外的他项权利；

（二）采取返本销售或者变相返本的方式销售商品房；

（三）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；

（四）将独立成套的商品住宅分割拆零销售；

（五）委托没有相应资质的房地产经纪机构进行商品房销售；

（六）采取囤积截留房源、捂盘惜售、炒卖房号等不正当手段操纵商品房价格，或者采取捏造、散布涨价、房源紧缺信息等不正当手段，哄抬商品房价格；

（七）使用虚假或者不规范的价格标示误导、蒙骗购房人，利用虚假或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈；

（八）在明码标示的价格之外加价销售商品房或者收取其他费用；

（九）擅自提高属于政府定价或者政府指导价的收费标准；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

房地产经纪机构应当依照国家、省、市的规定向房产行政管理部门备案。

房地产经纪机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

Chapter 4预售款监管

购房人应当凭开户银行出具的预售款存款凭证，向房地产开发企业换取收款合法凭证。

（一）商品房预售资金使用申请表；

（二）用款计划；

（三）预售款专用账户对账单；

（四）用于支付工程款的，提供监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请；

（五）用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；

（六）其他能够证明法定用途需要资金的资料。

（一）收存《商品房预售款使用申请表》和监管帐户对帐单；

（二）审查房地产开发企业提供的资料是否完整及前一笔款使用情况；

（三）涉及施工进度的，组织现场查勘；

（四）核定用款额度。用于支付工程款的，根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请予以核准用款；用于支付购买建筑材料、设备的，根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款；用于支付法定税费的，根据缴纳税费通知予以核准用款。

同意使用商品房预售资金的，房产行政主管部门在申请表上出具核准意见，银行凭核准意见办理商品房预售资金拨付手续。不同意使用的，房产行政主管部门应当以书面形式说明理由。

前款中的工程总造价，应当经有资质的工程造价机构核算。

（一）自申请支取当年起前三年内，房地产开发企业未发生未经预售许可预售商品房的行为的；

（二）按商品房项目的施工合同和工程实际进度支付工程款的；

（三）经商品房项目建设工程施工许可证确定的工程施工单位同意的。

房地产开发企业执行监管协议的情况记入开发企业信用档案，并由房产行政主管部门在房地产信息网络管理系统上公示。

Chapter 5广告和展示

（一）商品房项目未经预售许可也未经现售备案的，房地产广告不得含有商品房销售意思表示的内容；

（二）房地产广告含有商品房销售意思表示内容的，应当同时载明商品房预售许可证或者商品房现售备案回执的编号；

（三）房地产开发企业委托房地产经纪机构进行商品房销售的，房地产广告应当载明受托房地产经纪机构的名称和资质备案编号。

（一）商品房项目已经建设工程规划许可的，展示的内容应当与建设工程规划许可的内容规定相一致；

（二）商品房项目未经建设工程规划许可的，或者正在办理建设工程规划许可变更手续的，应当在展示场所墙体和商品房项目模型的显眼位置，书面明示建设项目展示内容尚未经规划管理部门规划许可的现状；

（三）商品房项目未经预售许可也未经现售备案的，应当在展示场所墙体和商品房项目模型的显眼位置，书面明示预售许可和现售备案的现状以及房产行政主管部门的投诉监督电话号码。

Chapter 6监督检查

有关行政审批部门对商品房项目在立项、建设用地、规划、施工等方面的行政审批，应当自核发相应的审批证件之日起五个工作日内，将审批情况在本部门的门户网站公开。

（一）查阅、复制房地产开发企业、房地产经纪机构与检查事项有关文件、资料；

（二）询问房地产开发企业、房地产经纪机构的工作人员，要求其对有关检查事项作出解释或者说明；

（三）根据需要进入商品房项目的销售场所、展示场所、施工现场，了解与监督检查事项相关的情况，进行现场勘测或者采集音像资料；

（四）法律、法规规定的其他措施。

价格、工商、税务等行政管理部门在监督检查中，发现有违法进行商品房销售行为的，应当书面告知房产行政主管部门依法处理。

Chapter 7法律责任

（一）不依法履行监督检查职责，或者发现商品房销售活动中的违法行为不予查处的；

（二）对应当受理的事项或者投诉举报不受理的；

（三）包庇、纵容商品房销售活动中的违法行为人的；

（四）违法实施行政许可和行政审批、监督检查、行政处罚的；

（五）泄露被监督检查的房地产开发企业或者房地产经纪机构的技术秘密或者商业秘密的；

（六）利用职务上的便利谋取利益的；

（七）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

（一）违反本条例第十五条规定，未将可作独立产权的配套车位、车库和商品房同步销售、出租或者附赠的；

（二）违反本条例第十六条规定，未将车位、车库的配比情况、租售价格在销售方案中明确或者在销售现场公示的；

（三）违反本条例第十八条规定，擅自改变车位车库使用功能，改变车位、车库面积、数量而进行销售的。

（一）违反本条例第二十二条规定，商品房项目未取得预售许可也未经现售备案进行销售商品房的，由房产行政主管部门责令停止销售，限期改正，并处已收取意向金等性质费用的等额罚款；

（二）违反本条例第二十四条规定，未一次性公开全部销售房源及价格，以内部认购、内部认筹等非公开方式销售商品房的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告，处五万元以上十万元以下的罚款，并可暂扣商品房预售许可证或者商品房现售备案回执至改正为止；

（三）违反本条例第二十八条、第四十九条、第五十七条规定，销售商品房未公示相关事项的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款，并可暂扣商品房预售许可证或者商品房现售备案回执至改正为止；

（四）违反本条例第三十二条第（一）项规定，在解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房销售给他人，或者设定预购商品房抵押权以外的他项权利的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并处十万元以上二十万元以下的罚款；

（五）违反本条例，有第三十二条第（二）、（三）（四）、（五）规定违法销售商品房行为之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款，并可暂扣商品房预售许可证或者商品房现售回执至改正为止；

（六）违反本条例第四十二条第一款规定，以其他形式收取预售款的，处收取款项的百分之五以上百分之十以下的罚款，并可暂扣商品房预售许可证至改正为止；

（七）违反本条例第四十六条规定，未按规定用途使用商品房预售款的，由房产行政主管部门责令其限期改正，处擅自使用款项的百分之二十的罚款，并可暂扣商品房预售许可证至改正为止。

（一）房产行政主管部门依法作出责令限期改正的决定后，房地产开发企业或者房地产经纪机构逾期不改正的；

（二）房产行政主管部门依法作出行政处罚决定后，房地产开发企业或者房地产经纪机构在行政处罚决定的期限内不予履行的；

（三）法律、法规规定应当暂停进行商品房销售的。

前款规定的情形消除的，房产行政主管部门应当立即解除临时性限制措施。

Chapter 8附则

（一）商品房，是指由房地产开发企业开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施。

（二）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付定金或者房价款的行为。

（三）商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。

（四）返本销售，是指房地产开发企业以定期向购房人返还购房款的方式销售商品房的行为。

（五）售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租购房人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

（六）分割拆零销售，是指房地产开发企业将成套的商品房住宅分割为数部分分别出售给购房人的方式销售商品房的行为。