无锡市物业管理条例

（2015年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定 2015年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）

Chapter 1总则

街道办事处（镇人民政府）应当明确负责物业管理的部门和人员；对物业管理工作进行指导、协助和监督；协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系；落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

社区居（村）民委员会应当协助、配合街道办事处（镇人民政府）开展物业管理的相关工作。

物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托，承担物业管理活动的相关管理工作。

市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

街道办事处（镇人民政府）应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

Chapter 2业主大会、业主委员会和物业管理委员会

筹备组由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、公安派出所、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任，业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为；

（四）无泄露或者非法使用业主资料的行为；

（五）个人信用记录良好，无犯罪记录。

除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。

业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

（一）本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的；

（二）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的；

（三）未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的；

（四）违法出租房屋且未改正的；

（五）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（六）有严重不良信用记录或者犯罪记录的；

（七）业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以责令限期召开；逾期不召开的，应当在街道办事处（镇人民政府）指导下，由社区居（村）民委员会组织召开。

业主委员会任期内委员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

街道办事处（镇人民政府）应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（三）其他重大事项。

新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）反复指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

Chapter 3前期物业管理

已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度，规范前期物业服务，督促物业服务企业和建设单位履行义务。

物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置；新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置，最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房；住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

物业服务用房的用途不得擅自变更。

物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。

Chapter 4物业服务

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

（一）物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况；

（四）其他应当公示的信息。

物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整；未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用；受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居（村）民委员会的监督。

经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。

街道办事处（镇人民政府）应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

（一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

（二）出租、出借、转让资质证书的；

（三）被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。

（一）骗取、挪用或者侵占专项维修资金的；

（二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；

（四）擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的；

（五）因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的；

（六）损害业主或者公共利益情节严重的；

（七）被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

Chapter 5物业的使用和维护

物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示；小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库；小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。

（一）擅自改变物业规划用途；

（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（三）违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋；

（四）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

（七）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风；

（八）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；

（九）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（十）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理；业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

下列费用不得从专项维修资金中列支:

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用；

（三）因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

（四）根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用；

（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；

（六）依法不得列支的其他费用。

物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

Chapter 6旧住宅小区物业管理

建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯，其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责，做好旧住宅小区管理的有关工作。

尚未列入整治改造计划的旧住宅小区，街道办事处（镇人民政府）应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

Chapter 7拆迁安置房小区物业管理

街道办事处（镇人民政府）负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位，及时交付给接收单位。

拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

县级市、区人民政府以及街道办事处（镇人民政府）应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

Chapter 8法律责任

（一）建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下罚款。

（二）建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以二十万元以上五十万元以下罚款。

Chapter 9附则