宁夏回族自治区物业管理条例

（2010年12月3日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 根据2025年9月29日宁夏回族自治区第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议《关于修改〈宁夏回族自治区突发事件应对条例〉等四件地方性法规的决定》第一次修正）

Chapter 1总则

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域环境卫生和相关秩序的活动。

生态环境、价格、规划、公安、民政等有关行政主管部门，依据各自职责做好物业管理区域内的相关监督管理工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府在房地产行政主管部门的指导下，具体负责组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷，协调物业管理工作。

Chapter 2前期物业管理

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域。住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

（一）建筑面积在五万平方米以内的，按不低于建筑总面积的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米；

（二）建筑面积超过五万平方米的，除按照五万平方米的千分之四配置外，超过部分按不低于千分之二的标准配置；

（三）位于地面以上一至二层，具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能，可直接投入使用。

物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得转让、抵押或者改变其用途。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置、配置等规划设计指标进行审查。房地产行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

建设单位承担前期物业服务责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

建设单位销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备维修、养护责任移交手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的复印件、附图；

（三）竣工验收报告以及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料（包括出厂合格证明），安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

建设单位应当在《住宅使用说明书》中明确物业公摊面积和共有部分的范围，并应当写入《房屋买卖合同》。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止或者解除前期物业服务合同时，将物业服务用房以及上述资料移交业主委员会。

Chapter 3业主、业主大会与业主委员会

业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。

物业管理区域内只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组成员名单确定后，应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用物业专项维修资金；

（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

前款（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

（一）执行业主大会的决议、决定；

（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时支付物业服务费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）组织、监督专项维修资金的筹集和使用；

（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会成员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。

业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担，具体办法和标准由业主大会决定。

业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会；拒不移交的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令移交。

过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当及时协助全体业主重新选举。

不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主自行管理，或者经过半数业主同意，委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。

Chapter 4物业服务

物业服务合同应当包括下列事项：

（一）物业管理区域范围以及基本情况；

（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；

（四）公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护；

（五）车辆的停放管理；

（六）物业服务质量标准；

（七）物业服务费用收取标准和方式；

（八）物业档案资料的保管；

（九）物业服务合同期限；

（十）双方的权利义务；

（十一）违约责任；

（十二）物业服务合同终止、解除条件；

（十三）其他事项。

正式签订合同前，业主委员会应当将拟签定的物业服务合同文本在物业管理区域内公示，公开征求业主的意见，并提交业主大会通过。公开征求意见的期限不得少于七日。

物业服务合同签订后，物业服务企业应当将签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，或者以电子邮件等形式告知业主，业主有权进行查询。

物业服务合同示范文本由自治区住房和城乡建设行政主管部门制订。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府。

（一）本条例第九条规定的材料；

（二）物业服务期间形成的有关物业以及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料以及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；

（四）清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

物业服务合同终止前，或者物业服务企业未依照合同履行告知义务、未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

未选聘物业服务企业的，过半数业主可以决定将专项服务委托给专业性服务组织或者其他第三人。

实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的，物业服务企业应当及时答复。

旧住宅区、分散小区物业服务事项、服务标准、服务费用等，根据物业的具体情况，由过半数业主或者业主代表、承包人和街道办事处、乡（镇）人民政府共同商定。

Chapter 5物业的使用与维护

（一）违法修建建筑物、构筑物，或者违规在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构和房屋外观；

（三）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

（四）损坏或者擅自占用、移动、改装共用设施设备；

（五）擅自改变房屋设计用途，影响相邻关系人的生活；

（六）存放、铺设超负荷物品；

（七）发出超过规定标准的噪音；

（八）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（九）擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（十）随意倾倒或者丢弃垃圾、杂物；

（十一）损毁树木、园林；

（十二）违规饲养动物影响他人正常生活；

（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款行为之一的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后，应当依法处理。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并及时向社会公开。

物业服务企业违反有关规定和物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业履行物业服务合同约定义务的，业主应当按时支付物业服务费用，不得以放弃共用权利为由拒绝支付。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

专项维修资金应当统一归集管理、使用，专户储存，每年公布一次收交、使用、节余情况，并接受业主的查询和审计、财政、房地产行政主管部门的监督管理，不得挪作他用。

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）更换电梯或者电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）对消防设施设备维修、更新、改造的。

业主转让物业时，应当将物业分户账中结余的专项维修资金与物业同时过户。

在物业保修期内，业主专有部分或者共有部分存在质量问题的，建设单位应当及时进行维修或者更换。房地产行政主管部门应当监督物业保修活动。

（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；

（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

因物业服务企业的过错，造成共有部分未到维修、更新年限需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

因维修、更新、改造造成业主专有部分损失的，责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等责任。

物业服务企业应当对住宅装饰装修活动进行巡查、监督。

物业管理区域内规划利用停放车辆的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。

停放车辆的，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆正常通行。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业空置期间，不免除业主部分共有部分和全体共有部分的维修、更新、改造费用。空置期间，物业服务费用的支付数额由业主委员会与物业服务企业商定。

Chapter 6管理措施

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，督促物业服务企业定期公示物业服务项目收支情况等，建立物业管理投诉受理制度，定期对其服务质量进行考核。

城市管理、公安、生态环境、卫生健康等行政管理部门应当加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理。

发生群体性或者重大物业管理纠纷时，房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行教育疏导，及时妥善处理，并向县级以上人民政府报告，不得推诿、敷衍、拖延。

人民调解组织应当按照有关规定，及时受理、调解物业服务争议，并督促当事人履行调解协议。

街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会，应当将物业管理法律、法规、规章以及相关政策宣传，作为社区建设工作的重要内容。

Chapter 7法律责任

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

Chapter 8附则

（一）共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等；

（二）共用设施设备，包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等；

（三）共有部分，包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场（车库）、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房等。