郑州市物业管理条例
- Issuing authority
- 郑州市人民代表大会常务委员会
- Promulgated
- September 2, 2021
- In force from
- October 1, 2021
- Articles
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（2021年6月24日郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2021年7月30日河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展物业管理相关工作。
（一）制定本市物业管理相关政策并组织实施；
（二）指导和监督区县（市）物业管理主管部门开展物业管理活动的监督管理工作；
（三）建立本市统一的物业服务技术规范；
（四）建立和维护物业信息化系统；
（五）指导和监督本市物业专项维修资金的筹集、管理和使用；
（六）推动建立老旧小区物业管理机制；
（七）开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；
（八）实施监督管理的其他职责。
区县（市）物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理相关法律法规、政策制度；
（二）指导街道办事处、乡镇人民政府实施物业管理工作；
（三）定期对辖区内物业服务与管理情况进行评估，及时完善监督管理措施；
（四）组织业主委员会、物业服务行业等相关人员进行业务培训；
（五）监督辖区内物业服务人遵守法律法规、履行物业服务合同；
（六）实施监督管理的其他职责。
发展改革、城乡建设、自然资源和规划、司法行政、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、园林绿化、生态环境、卫生健康、消防救援机构等部门和单位按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理相关工作。
对涉及老年人、残疾人的高频事项和服务场景，坚持传统服务方式与智能化服务融合并行，为其提供便利化物业服务。
Chapter 2业主和业主组织
尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情形之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书等取得房屋所有权的；
（二）因继承取得房屋所有权的；
（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；
（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当采用书面形式。
业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
一个物业服务区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（一）物业服务区域证明；
（二）业主名册；
（三）房屋及建筑物面积清册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
建设单位对提交文件资料的真实性、完整性负责，不得隐匿、篡改、伪造。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，人数为七至十一人单数，其中业主代表人数比例不得低于二分之一。建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。
筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定；业主代表资格参照适用本条例第十八条有关业主委员会成员资格的规定。
筹备组应当自成立之日起三日内，将组成人员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业服务区域内显著位置公布。
筹备组决定的重大事项应当经筹备组全体成员过半数同意。
筹备组未能按照前款规定组织召开首次业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建筹备组。
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用、筹集专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（八）确定公共收益及孳息的管理、使用、监督、审计等方式；
（九）确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及收费方案；
（十）审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；
（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准；
（十二）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
前款业主共同决定事项应当在物业服务区域内显著位置公示。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
发生重大事故或者紧急事件，需要立即处理的；
经百分之二十以上业主提议的；
业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的；
（四）业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。
业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。在业主身份确认的前提下，业主大会会议可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具等多种表决方式。
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法、热心公益、责任心强，具有一定组织能力；
（三）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接利害关系；
（四）法律、法规规定的其他条件。
业主委员会成员候选人可以通过社区党组织推荐、居（村）民委员会推荐、业主联名推荐或者自荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府予以公示，公示期不少于七日。
业主委员会经业主大会会议依法选举产生，由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有法律约束力。
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；
（五）业主委员会成员名单等基本信息。
备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向原备案机关备案。
街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况及时抄送所在地区县（市）物业管理主管部门。
业主委员会应当建立印章管理制度，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则规定或者业主大会会议决定；使用业主委员会印章，应当经业主委员会全体成员过半数签字同意。
业主委员会应当建立物业服务接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
（二）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；
（三）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；
（四）泄露业主的个人信息或者将其用于与物业管理无关的活动；
（五）侵占、毁损、挪用、擅自处置业主共有财产或者设定抵押、担保等他项权利；
在物业服务区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；
（七）欠交专项维修资金；
（八）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人、有利害关系业主提供的利益、报酬等影响履行职责的行为；
（九）擅自使用业主大会印章、业主委员会印章；
（十）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
（十一）侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会成员有前款行为之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会暂停其履行职责。是否罢免其职务，由业主委员会按照有关规定提请业主大会决定。
业主委员会应当在任期届满前组织召开业主大会会议，完成换届选举，并将换届选举情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府。
业主委员会任期内拒不履行或者无法正常履行职责，或者逾期未完成换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
（一）未达到成立业主大会法定条件的；
（二）达到成立业主大会法定条件但未能自行成立，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能成立的；
（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。
物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主代表不得少于二分之一，由街道办事处、乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的代表担任。
街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将成员名单在物业服务区域内显著位置公布。
物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。
物业管理委员会具体工作办法，由市人民政府另行制定。
Chapter 3物业服务
物业服务用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业服务区域。
物业服务用房按照规定由建设单位配置，其产权属于业主共有。物业服务用房包括物业办公用房、业主委员会办公用房以及维修、保洁等辅助用房。
前期物业服务合同应当就前期物业服务内容、收费标准以及合同期限进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
物业服务人应当自物业交接之日起三十日内，将承接查验相关资料报送至区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
委托物业服务人的，物业服务人应当确定负责该物业服务区域的项目负责人，在项目负责人到岗之日起七日内将其基本信息报送区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。物业服务人未按时报送的，由区县（市）物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期报送。
暂不具备专业化物业管理条件且不能自行管理的老旧小区，由街道办事处、乡镇人民政府采取分项委托、社区代管等方式开展物业服务。
物业服务人应当积极协助街道办事处、乡镇人民政府、公安机关及其派出机构做好社区安全防范管理工作。
物业服务人应当加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理。
电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备，应当由具有相应资质的专业性服务组织进行维修养护。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
（二）采取加强日常巡查、设置警示标志等合理措施保护业主的人身和财产安全，及时排除安全隐患或者向有关部门报告；
（三）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；
（四）制定突发事件应急预案，定期组织演练；
（五）引导业主和物业使用人进行垃圾分类处理；
（六）配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居（村）民委员会做好物业服务区域内的相关工作；
（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
（一）物业服务人营业执照，物业服务事项和质量要求，收费项目、标准和方式等；
（二）物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；
（三）物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况；
（四）利用物业共有部分、共用设施设备经营以及收益情况等；
（五）专项维修资金使用情况；
（六）电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维修养护情况；
（七）其他需要公示的信息。
业主、业主委员会对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时答复。
实行政府指导价的，根据国家、省有关规定执行。实行市场调节价的，物业服务收费遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。
业主、业主委员会有权对物业服务人违法收取物业费的行为，向市场监督管理部门投诉、举报。
物业服务人提供个性化服务事项的，应当公示服务标准和收费标准。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。
（一）业主档案；
（二）规划、设计、施工、承接查验阶段的相关手续及资料；
（三）房屋权属清册、房屋维修养护记录等房屋基础资料；
（四）物业服务区域内监控系统、消防设施、电梯等共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；
（五）专项维修资金使用的相关资料；
（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。
业主自行管理的，由自行管理组织或者机构履行保管义务。
前款规定的组织和个人不得泄露或者篡改其收集、存储的个人信息；未经本人同意，不得将个人信息用于与物业服务与管理无关的事项。
原物业服务人拒不交接，或者拒不退出物业服务区域的，业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区县（市）物业管理主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业服务区域。
新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共有部分、共用设施设备进行查验。
Chapter 4物业使用
物业服务区域内禁止下列行为:
（一）损坏房屋承重结构、主体结构；
（二）侵占、损坏共有部分、共用设施设备；
（三）擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、绿地或者其他场地；
（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；
（五）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；
（六）擅自架设或者私自拉设电线、电缆；
（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；
（八）在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者携带电动自行车乘坐电梯；
（九）排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物；
（十）制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风；
（十一）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
（十二）占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；
（十三）在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；
（十四）违规出租房屋或者擅自改变房屋用途；
（十五）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；
违反规定饲养动物或者饲养动物干扰他人正常生活；
（十七）利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（十八）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，物业服务人、业主委员会应当采取合理措施予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，及时报告有关行政主管部门并协助处理，有关行政主管部门应当依法处理。
维修、更新共有部分、共用设施设备的，相关业主、物业使用人应当予以配合。
（一）依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；
（二）利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；
（三）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；
因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；
（五）公共电信设施占用场地使用费等；
（六）共有部分被依法征收的补偿费用；
（七）公共收益的孳息；
（八）依法属于全体业主的其他收益。
公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费，或者物业管理其他事项。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。
未成立业主委员会的，公共收益可由物业服务人代为收取、保管，并单独列账，独立核算，接受业主监督。业主委员会成立后，物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。
业主委员会或者物业服务人不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
除与设施产权人另有约定外，专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。
因维修、养护或者保护公共利益，物业服务人确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会的同意，向全体业主及时公告施工方案和施工期限，并按照有关法律、法规规定办理相关手续。
业主、物业使用人、相关单位、物业服务人应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临时迁移的共用设施设备，在约定期限内恢复原状。
既有住宅加装电梯的安装使用、资金筹集由业主共同决定。
既有住宅安装电梯的物业管理由业主与物业服务人另行约定，其维修养护应当委托专业性服务组织进行。
既有住宅加装电梯的具体办法由市人民政府另行制定。
安装使用充电设施应当符合消防、用电等安全技术标准。依照规定需经有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的，业主应当按照相关规定、管理规约和业主大会的决定，交存专项维修资金。业主委员会应当督促业主及时交存。
专项维修资金管理机构应当优化资金使用流程，简化申请材料，缩短办理时限，提高资金使用效率。
（一）电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的；
（二）屋面、外墙渗漏的；
（三）楼体外墙墙面有脱落危险的；
（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
（五）公共护（围）栏破损严重的；
（六）其他紧急情况。
出现前款情形进行应急维修的，相关费用从专项维修资金中列支并向业主公示。业主、业主委员会可以按照规定或者委托物业服务人申请使用专项维修资金；没有业主委员会或者物业管理委员会的，由业主申请或者街道办事处、乡镇人民政府代为申请。
专项维修资金管理机构接到申请后，应当即时核准并予以拨付。
Chapter 5监督管理
建立健全人民调解、行政调解、司法调解等多元纠纷解决机制，及时化解物业服务区域内的矛盾和纠纷。
业主、物业使用人、物业服务人等对物业服务区域内的违法违规行为，可以向街道办事处、乡镇人民政府举报。
街道办事处、乡镇人民政府应当按照职权依法处理前款举报事项，并将处理结果及时告知举报人。属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知举报人。
提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过一年，服务费用由全体业主共同承担。
应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主共同决定物业管理方式；选聘新物业服务人的，应当协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市、区县（市）人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作。
物业服务人应当服从市、区县（市）人民政府统一指挥，配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。市、区县（市）人民政府对物业服务人在公共突发事件应对期间的活动给予物资和资金支持。
业主委员会或者物业管理委员会依法落实市、区县（市）人民政府的各项应急措施，积极开展自救。
Chapter 6法律责任
未按照本条例规定履行职责的；
未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；
（三）发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的；
（四）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的；
（五）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的情形。
附则