德阳市物业管理条例

（2018年10月16日德阳市第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2018年12月7日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议批准 2024年11月5日德阳市第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议修订 2024年12月4日四川省第十四届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）

建立中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主、业主组织、物业服务人等共同参与的协调运行机制，构建共建共治共享的社区治理体系。

区（市、县）人民政府应当明确街道办事处（乡镇人民政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。

（一）依法对物业服务人进行指导和监督管理；

（二）依法对建筑物及其附属设施维修资金进行指导和监督管理；

（三）指导、督促街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作；

（四）指导、监督物业服务行业组织开展行业自律和服务工作；

（五）依照国家和省有关规定，完善物业管理领域信用评价机制；

（六）宣传物业管理相关法律法规、政策；

（七）组织街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会及物业服务人等开展培训；

（八）法律法规规定的其他职责。

区（市、县）人民政府住房城乡建设主管部门除履行第一款规定的职责外，负责推动建立物业纠纷人民调解委员会，办理物业服务区域划分、物业服务合同和管理规约以及承接查验备案。

工业和信息化主管部门负责指导供电、通信专业经营单位做好设施设备的移交和维护管理。

公安机关负责监督、指导治安安全防范工作和保安服务活动，依法处理涉及饲养动物、交通安全、社会生活噪声污染、谎报火警、阻碍消防车执行任务和阻碍消防救援部门的工作人员依法执行职务等违反治安管理的行为，查处违法犯罪案件。

社会治理部门负责指导居（村）民委员会依法开展城乡社区建设和治理相关工作，指导开展居家社区养老服务。

自然资源和规划主管部门负责对建设工程的规划核实、违法建设的认定，开展不动产登记。

城市管理主管部门负责对市容环境卫生工作的监督管理，依法查处违反生活垃圾分类管理、违法设置户外广告、乱排油烟以及噪声污染、违法建设、违规装修、损坏树竹花草和绿化设施等行为，上述违法行为的行政处罚权未相对集中实施的除外。

市场监管主管部门负责对物业管理区域内电梯等特种设备的使用、检验检测和物业服务收费行为进行监督检查，依法查处涉及违反市场主体登记管理以及特种设备安全和物业服务收费等的行为。

消防救援部门依法行使物业管理消防安全综合监管职能，负责查处占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违法行为。

其他有关部门按照各自职责做好物业管理活动的监督管理相关工作。

（一）调解处理在业主大会设立、业主委员会选举及换届、物业服务人交接等物业管理活动中出现的重大矛盾纠纷，协调社区建设与物业管理的关系；

（二）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立及业主委员会的选举、换届；

（三）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

（四）指导业主自行管理，或者组织实施老旧住宅小区（院落）基本物业服务；

（五）组织成立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；

（六）对共有资金使用和收支情况开展检查并在物业服务区域显著位置公示；

（七）物业服务区域突发失管状态或者物业服务合同重大矛盾纠纷时，确定应急物业服务人，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务；

（八）实施市、区（市、县）地方人民政府依法采取的应急管理措施；

（九）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。

居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）和相关部门，依法履行派员参与业主大会筹备组，推荐业主委员会成员候选人，指导、监督业主委员会履行职责，依法代为申请紧急使用建筑物及其附属设施维修资金和协助开展老旧住宅小区基本物业服务等职责，做好辖区内物业管理相关工作。

鼓励物业服务人以及从业人员加入物业服务行业组织。

（一）经备案的物业服务区域、共用部位名称、位置和面积；

（二）车位（车库）的配置比例、数量、位置以及权属；

（三）地下室（含人防地下室部分）、架空层面积及其权属；

（四）物业服务用房、业主委员会用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属、便民服务设施；

（五）公共绿化的面积和位置；

（六）其他需要明示的场所和设施设备。

建设单位应当在办理预售许可或者现房销售前将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。筹备经费具体交纳标准及使用管理办法由市人民政府另行制定。

建设单位应当依法选聘前期物业服务人，组织开展首次物业承接查验工作，不得在物业承接查验中减轻、免除自身责任，不得加重物业服务人的责任，不得损害物业买受人的权益。

建设单位不得承诺、诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修，不得将属于业主共有的部位、场所和设施交由部分或者个别业主排他使用。

业主及物业使用人应当按照规划用途合理、安全使用物业，不得在物业服务区域内实施损坏房屋承重结构和主体结构、从建筑物中抛掷物品、任意弃置垃圾、违法排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为以及法律法规规定、管理规约约定的其他禁止性行为。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会代表担任，鼓励遵纪守法、公正廉洁、责任心强的业主担任筹备组成员。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理。

表决事项在提交业主共同决定前，应当将拟表决时间、表决方式、表决内容等在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示，公示期不得少于十五日，同时应当告知街道办事处（乡镇人民政府）。

表决可以采取现场或者电子投票、书面表决或者其他具有真实性和可追溯性的方式逐项进行。鼓励和支持业主采用由住房城乡建设主管部门依法建设并免费提供的电子投票表决系统，进行业主共同决定事项决策。

表决结果应当按照规定在物业服务区域显著位置和通过互联网向全体业主公示。

业主大会通过的管理规约、业主大会议事规则和其他决议、决定，对全体业主具有约束力。

实施自行管理的，由全体业主通过管理规约就管理事项、管理人、管理方式以及责任承担等共同作出约定并公示。

委托物业服务人进行管理的，物业服务人选聘、续聘、解聘方案应当提交业主共同决定。选聘、续聘方案应当包括物业服务人的选聘、续聘方式和物业服务合同包含的物业服务事项、服务费用的标准及收取办法等内容。

业主委员会成员应当由遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

鼓励具有工程、评估、法律、会计等专业知识的业主参选业主委员会委员。

业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会委员工作补贴标准以及工作人员的聘用、工作职责和待遇标准由业主共同决定。

（一）前期物业管理期间达不到规定的条件而无法成立业主大会、选举产生业主委员会的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会不能正常开展工作、不履行职责达半年以上，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能调整或者重新选举的；

（四）其他不能依法选举产生业主委员会的情形。

物业管理委员会任期一般不超过二年。在临时管理期间应当依照法律法规规定履行组织业主共同决定物业管理事项、推进选举业主委员会等职责，自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）重新组建物业管理委员会。

物业管理委员会可以持街道办事处（乡镇人民政府）出具的成立文件，申请刻制物业管理委员会印章、开立银行账户。

街道办事处（乡镇人民政府）可以定期组织业主对业主委员会进行履职满意度评价。

业主大会、业主委员会和物业管理委员会作出的决定违反法律法规规定的，住房城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当依法作出处理决定，并通告全体业主。

物业服务人应当建立岗位、值班、巡查和装饰装修告知、车辆停放及车位管理、消防安全、应急处理、档案管理等制度，按照法律法规规定履行向行政机关或者业主组织的报告和信息公示义务。

物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全，发现违反有关治安、环保、规划、消防等法律法规行为的，及时采取合理措施制止；制止无效的，向有关行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）报告并协助处理。

物业服务人不得采取停止供水、供电、供气以及限制业主进出物业服务区域、使用电梯等方式催交物业费。

鼓励有条件的物业服务人为业主提供家政、购物、快递签收代发等服务，为老年人、婴幼儿开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护、定期巡访等服务。

业主大会决定续聘的，应当重新签订物业服务合同。

业主大会决定不再续聘、双方未约定交接期限的，自物业服务合同终止之日起十五日内，原物业服务人应当与业主组织、新聘物业服务人共同进行物业承接查验，依法办理移交手续。

第三方评估机构应当遵循公平、公正、诚实信用的原则，依照法律法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当全面、客观、真实。

（一）依法利用共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；

（二）利用共有的停车场出入设施、电梯间（含电梯轿厢）、楼道及户外区域设置广告获得的收益；

（三）共有部分收益的孳息；

（四）依法属于业主共有的其他收益。

共有部分收益应当及时纳入业主共有资金管理，经业主共同决定，可以用于补充建筑物及其附属设施的维修资金、共有部分保修期满后的维修更新改造、共有部分收益审计等公共支出、购买共用设施设备的责任保险、财产保险等支出。

共有部分经营收支应当单独列账，每半年至少公示一次，并依法接受街道办事处（乡镇人民政府）检查。

因业主居住通风、采光等正常生活的需要修剪共有绿地上的绿化植物的，业主组织、物业服务人应当制定修剪方案，书面告知街道办事处（乡镇人民政府），征求城市园林绿化管理维护部门指导意见。修剪方案应当进行公示，公示期不少于五个工作日。修剪方案应当符合城市园林绿化技术规范。

物业服务区域内树木的砍伐、移植和古树名木的养护，应当按照法律法规的有关规定进行。

在物业服务区域内设置电动自行车、电动摩托车等交通工具停放场所、充电场所的，应当按照规定，配置符合用电安全要求的充电设施，采取防火分隔等措施。

禁止在建筑物的公共门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车、电动摩托车，或者为电动自行车、电动摩托车及其蓄电池充电；禁止携带电动自行车、电动摩托车及其蓄电池进入电梯轿厢；禁止违反安全用电要求乱拉电线和插座为电动自行车、电动摩托车及其蓄电池充电。

既有多层住宅加装电梯的实施办法由市人民政府依法制定。

市和区（市、县）人民政府住房城乡建设主管部门应当制定老旧住宅小区（院落）物业管理规划及年度计划。街道办事处（乡镇人民政府）应当协调居（村）民委员会，分类施策，统筹推进老旧住宅小区（院落）物业管理，健全居（村）民自治机制，引导各方参与治理，提升老旧住宅小区综合治理水平，实现共治共享。

实施基本物业服务的，街道办事处（乡镇人民政府）应当制定基本物业服务方案，在广泛征求意见后实施。基本物业服务方案包括服务内容、收费项目、收费标准等内容，由业主根据提供的物业服务项目和标准交纳物业费。

区（市、县）人民政府对实施基本物业服务的可以给予资金补助。实施基本物业服务的条件、程序、收费标准、补助方式以及标准等具体办法，由区（市、县）人民政府另行制定。

（一）建设单位违反第十一条第一款的规定，未在销售现场向买受人明示相关事项的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款。

（二）物业服务人违反本条例第二十条第三款规定，未按照规定报告的，责令限期改正；逾期未改正的，可以处警告、通报批评或者二千元以上一万元以下的罚款。