达州市物业管理条例

（2022年6月23日达州市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2022年7月28日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准）

Chapter 1总则

县级人民政府应当明确街道办事处（乡镇人民政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。

市、县级人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源规划、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、城市管理、消防救援等有关部门（机构）按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

（一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届；

（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

（三）建立物业管理联席会议制度和物业纠纷调解组织，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷；

（四）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。

居（村）民委员会根据需要设立环境和物业管理委员会，依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。

物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。

Chapter 2业主、业主大会与业主委员会

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；

（四）确定或者变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（五）选聘、续聘和解聘物业服务人；

（六）业主共有资金使用与管理；

（七）筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共有部分的用途或者共有部分经营管理；

（十）在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；

（十一）物业服务区域划分与调整；

（十二）设立业主代表大会以及确定其职责；

（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

提交业主共同决定的事项，应当尊重公序良俗，不得违反法律、法规和损害社会公共利益。

街道办事处（乡镇人民政府）依法指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，按照物业服务区域规划核准总建筑面积0.3元/㎡标准，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，业主大会筹备组按规定申请使用。一个物业服务区域业主大会会议筹备经费最高不超过十万元，最低不少于二万元。

老旧小区或者建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议所需经费，县级人民政府应当给予补助。

出现以下情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议；

物业服务区域发生重大事故或者紧急事件需要即时商议；

法律法规规定、业主大会议事规则约定应当召开业主大会临时会议的其他情形。

业主代表大会召开前，业主代表应当就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，并经业主确认后，在业主代表大会上如实反映。

业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人签署的授权委托书、委托人和本人身份证明材料、委托人不动产产权证明的复印件，按照受委托事项、时间、权限，代表业主行使权利。

表决应当采用记名投票方式进行。业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出明确意思表示的视为弃权。

业主的表决情况及统计结果应当在三日内由业主委员会在物业服务区域显著位置公告，并通过互联网方式告知业主，公告期不少于七日。

管理规约应当包含有关物业的使用、维护、管理；业主的共同利益和应当履行的义务；违反管理规约应当承担的责任等事项。

业主大会议事规则应当包含业主大会议事方式、表决程序；业主委员会的组成、职责、届期、任职条件及资格终止情形；业主委员会工作经费筹集、开支范围、开支金额，成员工作补贴标准；对业主委员会主任、财务负责人任期和离任审计的规定；设立候补委员、监事委员会的规定；业主共有资金账户、业主大会和业主委员会印章的使用和管理；业主委员会换届等事项。

业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会成员的业主中选举产生。监事委员会议事规则、成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。

基层党组织引导业主中的党员参加业主委员会、监事委员会成员选举，鼓励党员通过法定程序担任业主委员会主任和监事委员会监事长。

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；

（三）具备履行职责的健康条件和相应的时间；

（四）法律、法规规定的其他条件。

有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：

（一）被人民法院纳入失信被执行人名单的；

（二）在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；

（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；

（四）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。

本条例施行前开设的业主委员会资金账户，按照规定依法变更为业主共有资金账户。

业主委员会会议讨论研究业主共同决定事项时，应当邀请物业服务区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会以及监事委员会、业主代表列席。

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况；

（三）制定业主委员会财务、印章、会议、档案管理制度，并建立会议记录、会计凭证、会计账簿、财务报表等相关档案；

（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会决定；

（五）拟定物业服务人续聘、选聘、解聘方案并提请业主大会决定；

（六）代表业主与业主大会选聘、续聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接；

（七）监督管理规约的实施，督促业主、物业使用人遵守管理规约，履行支付物业费等义务 ；

（八）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）接受住房城乡建设等相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会的指导、监督和考核，支持、配合有关方面依法履行职责；

（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支明细；

（六）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（七）业主委员会成员支付物业费、停车费和交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况；

（八）业主委员会的履职情况；

（九）法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一项、第三项的事项应当持续公示；前款第二项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不少于三十日；前款第四项至第九项的事项，应当每季度公示一次，公示期不少于三十日。

业主可以查阅业主大会会议和业主委员会履职相关资料，并有权就公示内容及相关物业服务事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当及时予以答复。

（一）阻挠、抗拒业主大会或者业主依法行使权利，拒不执行业主共同决定事项；

（二）擅自决定续聘、选聘、解聘物业服务人；

（三）擅自决定业主共有部分经营管理使用、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用、业主共有资金的管理使用等重大事项；

（四）挪用、侵占物业共有部分、共用设施设备等业主共有财产或者擅自改变物业共有部分、共用设施设备的性质和用途；

（五）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；

（六）明示暗示物业服务人减免物业费、停车费或者其他应当由其个人支付的费用，索取或者收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人不正当利益的；

（七）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（八）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（九）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人；

（十）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（十一）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

有前款行为的，业主、利害关系人有权向街道办事处（乡镇人民政府）及有关部门举报，有关部门应当依法处理。

业主委员会任期内成员资格终止或者被罢免的，应当在终止或者罢免之日起七日内向业主委员会移交由其保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物。

拒不移交的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令移交。有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的，由公安机关依法调查处理。

县级人民政府可以制定业主委员会监督管理和考核办法，按照国家有关规定对本辖区内模范履职的业主委员会、业主委员会成员给予表彰。

Chapter 3物业管理与服务

物业承接查验应当邀请买受人代表、物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

买受人代表应当由县级人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定，并在承接查验十五日前在新建物业显著位置公告。建设单位和施工单位的股东、工作人员及其近亲属不能作为买受人代表。

物业承接查验时，物业服务人应当将发现的问题书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

建设单位不得将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务人不得承接未经查验的物业。建设单位与物业服务人不得在物业承接查验活动中恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益。

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用或者物业服务人擅自承接未经查验的物业，因房屋质量或者物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

新建物业承接查验费用由建设单位承担。

前期物业服务合同终止，物业服务人应当将物业承接查验档案移交业主委员会。

（一）建筑物共有部位的维护和管理；

（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；

（三）共用部位环境卫生的维护；

（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

（五）物业服务档案和物业档案的管理；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储，作为物业服务人履行合同的保证。

物业服务人可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

物业服务收费标准应当保持相对稳定。因物业服务区域公共服务产品能耗价格、共用设施设备维修养护费用等物业服务成本变动，业主要求物业服务内容和服务标准变动，与物业服务有关的政策性费用调整等情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务人应当与业主委员会、业主协商，制定调整方案提交业主共同决定。

（一）物业服务人的营业执照（执业证照）、投诉电话及物业服务人和项目负责人的信用信息；

（二）物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；

（四）供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

（五）业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

（六）物业服务用房使用情况；

（七）实施酬金制收费的，公布物业服务资金收支情况；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。

前款第一项至第四项的事项应当持续公开；其他事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时予以答复。

业主、物业使用人未按照物业服务合同约定支付物业费的，物业服务人可以通过书面、短信、网络等方式催收；逾期仍不支付的，可以由业主委员会协助催收，也可以申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。

Chapter 4物业使用与维护

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（二）违法开挖、扩建地下室，违法违规搭建建（构）筑物；

（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶等物业共有部分；

（四）擅自改变房屋建筑、车位、园林绿地或者其他附属设施的使用性质；

（五）擅自改变建筑外立面，在建（构）筑物临街外立面安装防护栏、雨棚、晾衣杆，悬挂、张贴、涂写、刻画有碍小区景观的广告、标语等；

（六）堆放、储存超建（构）筑物荷载的物品；

（七）损毁电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备；

（八）车辆乱停乱放，占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、安全出口、消防通道，损坏或者擅自停用消防设施设备等；

（九）在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口停放电动车，用电梯轿厢运载电动车，私拉乱接电源为电动车充电；

（十）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品；

（十一）擅自安装、改装、拆除户内燃气设施和燃气计量装置，擅自建设、接驳给排水系统和烟道，违规排放污水；

（十二）随意堆放、倾倒垃圾、杂物；

（十三）从建筑物中抛掷物品；

（十四）违反规定饲养、遛放具有攻击性的大型犬、烈性犬、未经检疫的犬只及其他动物；

（十五）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业服务人应当对装饰装修活动、设施设备运行等开展日常巡查和监督，并建立相应档案。

对本条第一款所列行为，物业服务人、业主委员会、业主应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告公安、生态环境、住房城乡建设、市场监督管理、城市管理、应急管理、消防救援等有关部门（机构）及街道办事处（乡镇人民政府），并协助处理。

属于建设单位所有的车位（库）出租（售）的，应当提前十五日在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示拟出租（售）的车位（库）的数量、相关证明文件和租售价格以及承租（购买）人条件等信息。

建设单位、物业服务人不得擅自将已建成的车位（库）停止使用或者改作他用。

物业保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当向建设单位发出书面保修通知，业主、业主委员会也可以向建设单位发出书面保修通知。建设单位应当自收到保修通知之日起十五日内履行保修责任。建设单位拖延履行的，不得以保修期届满为由拒绝履行保修责任。

建设单位委托物业服务人保修的，应当与物业服务人签订委托协议并在物业服务区域显著位置公示。

业主大会成立前，前期物业服务人应当设立业主共有资金专门账户。业主大会设立业主共有资金账户后十五日内，前期物业服务人应当将业主共有资金转入业主大会设立的业主共有资金账户。

业主共有资金不得存入私人账户，不得用于除银行储蓄之外的其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

经业主大会决定或者业主大会议事规则约定，可以对共有部分收益等业主共有资金收支情况进行审计。

街道办事处（乡镇人民政府）应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查，检查情况应当在物业服务区域显著位置公示。

未交存首期建筑物及其附属设施的维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省、市、县的相关规定、管理规约约定和业主的共同决定，及时补交或者再次筹集建筑物及其附属设施的维修资金。

建设单位代为管理使用的人防工程、未交存建筑物及其附属设施的维修资金的自持或者待售物业，应当按物业面积分摊共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用。

（一）由业主委员会提出申请。未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的，居（村）民委员会应当根据业主的要求代为提出申请；

（二）县级人民政府住房城乡建设主管部门收到申请后，应当在三个工作日内作出审核决定并办理相关手续；

（三）建筑物及其附属设施的维修资金管理机构按照相关规定审核同意后，在建筑物及其附属设施的维修资金中直接列支；

（四）应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用建筑物及其附属设施的维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域显著位置公示。

相关主体未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织代为维修，代为维修费用按照前款第三项、第四项规定在建筑物及其附属设施的维修资金中列支并公示。

老旧小区改造需要新建或者改建物业服务用房、机动车停车位、非机动车集中停放区域、电动车集中充电换电等配套设施和加装电梯的，应当制定改造方案，经县级人民政府自然资源规划、住房城乡建设等主管部门同意。

鼓励社会资本和社会力量参与老旧住宅小区改造，通过建设电动车集中充电换电设施、既有住宅加装电梯、建设与城市智慧停车系统整合运营的停车场等方式筹集建设资金。

Chapter 5监督管理

（一）制定物业管理相关政策措施；

（二）建立和管理物业信用信息平台；

（三）组织物业管理从业人员业务培训；

（四）指导制定物业小区电梯、消防等共用设施设备维保部件更换以及物业特约服务的市场参考价；

（五）指导监督物业管理协会开展行业自律；

（六）法律、法规规定的其他职责。

（一）城乡规划主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设，审批物业服务区域新建、改建、扩建建筑物及附属设施或者改变规划用途；

（二）城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门负责查处物业服务区域内的违法建设、违规装修、擅自改变规划用途、违反市容和环境卫生管理规定等行为；

（三）市场监督管理主管部门负责监督管理物业服务区域内电梯等特种设备安全运行，监督检查物业服务价格，查处价格违法行为；

（四）公安机关负责物业服务区域犬只饲养的管理，指导物业服务人、业主委员会开展监控安防设施建设，根据小区申请指导物业服务区域内停车泊位划定以及限速、禁停等交通标志设置，查处高空抛物等行为；

（五）生态环境主管部门负责物业服务区域及其周边环境污染源的监督管理；

（六）消防救援机构负责指导物业服务人对共用消防设施进行维护管理和标明消防车通道，查处违法占用消防车通道、损坏消防设施等行为。

供水、供气、电力等专业经营单位负责对住宅物业区域达到移交条件的共有专业经营设施设备及相关管线按规定接收并承担维修、养护、更新和管理责任。

市、县级人民政府住房城乡建设主管部门应当建立完善物业服务监管和信用评价机制，对物业服务人及其项目负责人的基本情况、服务情况、投诉举报及处理情况等事项进行信用信息量化分级管理。

县级人民政府住房城乡建设主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）定期组织开展物业服务人服务质量满意度测评。

有关主管部门认定附有违法建设的房屋，应当及时书面告知不动产登记机构，不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的，有关主管部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。

Chapter 6法律责任

业主委员会成员有违反本条例第二十四条规定行为之一的，由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门给予警告，可处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）未按照规定履行监督管理职责的；

（二）违法干预业主依法成立业主大会和选举业主委员会的；

（三）对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；

（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；

（五）其他滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的行为。

Chapter 7附则